【中古戸建購入ご検討中の方へ】築25年の中古戸建を購入するメリットと注意点を解説します。【ハウスドゥ大分明野】大分市の地域密着型不動産情報サイト

【中古戸建購入ご検討中の方へ】築25年の中古戸建を購入するメリットと注意点を解説します。

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2024-01-09

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

2022年10月、私たちに身近な食品などの多くが値上げされましたよね？

ポテトチップスが大好きな私にとって、値上げはかなりショックでした😭

値上げしてからはポテトチップスを購入するのも少し戸惑ってしまいます。

❓突然ですが皆さん、不動産も物価上昇の影響を受けていると思いますか❓

答えは影響を受けています。

特に新築戸建はウッドショックが主な要因で影響を受け、昨年頃から建築費等が値上げされたようです。しかし、ウッドショックは収まっています。

でもなお、現状は値上げが続いています。現状の要因はロシアによるウクライナ侵攻やコロナによる世界情勢が不安定であるからです。既に高い建築費が、今後はさらに高騰するのではないかと懸念されています。

建築費の高騰についてより詳しく知りたい方はお気軽にLINEからお問い合わせください。最新物件も配信しています！

このような観点から新築戸建ではなく、中古戸建を検討する方もさらに増えていくのではないかと思います。

ですが、中古戸建を探すとなるとやはり築年数は気になるものです。できれば築浅がいいという方も多いと思います。しかし、予算や築年数ごとのメリット・デメリットも考慮した結果、築25年くらいの物件を探す方が当社でも最近増えています。

そこで今回は築25年の中古戸建を購入するメリットと注意点を解説します。記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

【中古戸建購入ご検討中の方へ】築25年の中古戸建を購入するメリットと注意点を解説します。

「築25年の中古住宅を購入するメリット」

●安く購入できる

まずは、中古住宅のメリットとして新築や築浅と比べて価格が安いということが言えます。

2019年西日本不動産流通機構の中古戸建築年帯別状況によると、築21～25年の成約価格は平均で1,779万円になります。

価格が安いゆえに、「価格が安いと状態が悪い」という印象を持ってしまうのではないでしょうか？

確かに状態が悪いため、相場より価格を安くしている物件もあります。ですが、それだけではございません。

不動産の価格は「土地価格＋建物価格＋付加価値」で成り立っています。ここでは、「建物価格」に注目してみていきましょう。

新築住宅を購入すると「建物価格」が一番高い状態です。築が経つにつれて、経年劣化(年月を経て製品の品質や性能が低下すること)や減価償却(資産の購入費用を使用期間に応じて、適正に費用化すること)に伴い「建物価格」は低くなってきます。ですので、中古住宅が新築住宅に比べて価格が低いのは、「建物価格」が低くなっているという理由が大きいです。

価格査定

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると築20年で木造戸建住宅の価格はほぼゼロになるといわれています。

このように築25年の中古住宅は建物価格はゼロで、ほぼ土地の価格だけで売りに出ている物件も数多くあります。

実質土地の価格のみで建物も手に入れることができ、建物のリフォーム費用を考えたとしても、新築よりは割安になることが多いです。

●物件数が多い

築年数が経っている物件は、新築と比べて物件数が多いので、物件探しの選択肢が拡がります。

新規登録

上の図は大分県の2019年中古戸建住宅の西日本不動産流通機構新規登録件数と新築戸建住宅の新規登録物件を比較したものになります。中古戸建は2760件、新築戸建は617件で圧倒的に中古戸建の方が売りに出ています。

また、2019年に西日本不動産流通機構に新規登録された中古戸建住宅の件数割合を築年数別に見てみましょう。

件数割合

この割合を見ると、同じ中古住宅でも築年数が経っている方が売りにでている件数が多いことがわかりますね🙂!!

ハウスドゥ大分明野のホームページで公開している物件はこちらからご覧いただけます。

>>中古一戸建てをエリアから探す

●住宅ローン控除を受けやすくなった

今まで中古住宅は木造(非耐火建造物)築20年以内、耐火建造物築25年以内を満たしていなければ、「耐震基準適合証明書の取得」という条件付きで“住宅ローン控除”が受けられることになっていました。

しかし、2022年度の税制改正により新耐震基準(昭和57年1月以降)に建てられたものと確認できれば、「耐震基準適合証明書」がなくても住宅ローン控除の対象となりました。

「耐震基準適合証明書」の発行費用は買主様負担でしたが、昭和57年1月は40年前になりますので、築25年の中古戸建は「耐震基準適合証明書」の費用負担もなく、住宅ローン控除を受けれます。

●家を見て選べる

中古住宅は、誰かが住んでいる物件を購入することなので、家を見て選ぶことができます。また、まだ売主が住んでいる状態で内覧ができる物件であれば、生活状況も見られるので、購入後の生活のイメージがしやすいというメリットがあります。

●生活環境が事前にわかる

例えば新規分譲地で住宅を新築をした場合には、隣近所にどんな人がやってくるのかわからない場合があります。しかし、中古戸建では周辺にどんな人が住んでいるのかを事前に調べることができます。

●資産価値の下落ペースが緩やか

住宅を購入することは、金融資産を所有することでもあります。新築住宅は、築5年を経過すると急激に資産価値が下がりますが、築年数が経過している中古住宅は、資産価値の下落ペースが緩やかなのが特徴です。

「中古住宅購入の注意点チェックリスト」

中古住宅購入の注意点を具体的に見ていく前に、チェックリストとして整理しておきましょう。

大きくは【資金】【物件選び】【内見時】【契約時】【トラブル例】の５つです。

●中古住宅購入の【資金】についての注意点

予算や資金計画をしっかりたてる
諸費用の確認
住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある

●中古住宅購入の【物件選び】についての注意点

建物の構造を確認
間取り
増築や改築
周辺環境
優先順位
リフォームや修繕費用が高額にならないか

●中古住宅購入の【内見時】についての注意点

建物の状態に不具合がないか
売りに出された理由は何か

●中古住宅購入の【契約時】についての注意点

契約不適合責任の有無や期間を確認する必要がある

●中古住宅購入後によくある【トラブル例】一覧

「築25年の中古住宅を購入するときの注意点」

それでは、具体的に注意点の各項目を見ていきましょう。

●中古住宅購入の資金計画の注意点

◆予算や資金計画をしっかりたてる

中古住宅を購入するには、まず資金計画をたてましょう。

物件を購入する際には予算だけで決めてはいけません。住宅ローンを組む場合は返済計画を含めた資金計画やライフプランの作成が必須です。

特に築25年の戸建て住宅を購入する場合は、物件価格自体は安かったとしてもリフォーム費用がかかる可能性が高いでしょう。

物件価格だけでなく「物件購入総費用」を考えて、計画をたてましょう。

尚、どれくらいの目安で物件購入費用を考えたらいいの？という方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

◆諸費用の確認

中古住宅を購入する際は、物件価格以外にも必要です。

こちらも、関連記事に詳しくまとめています。

関連記事:忘れがち！不動産購入時の諸費用の目安を知ろう！！

また、購入後も固定資産税や物件の維持管理費用がかかります。築25年の物件の場合、固定資産税が安かったとしても建物の維持費用がかかることは想定しておきましょう。

◆住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある

もし住宅ローンを組んだ方が返済不能となった際に弁済(借りていた金品を返すこと)できるよう、金融機関は土地と建物に「担保」を設定します。

しかし、先ほど述べた通り築25年の建物価格はゼロに近い状態です。建物を担保として利用できないと判断されれば、借入額が低くなったり、借入を断られてしまったりと、審査が厳しくなる可能性もあります。

借入金額や借入期間の制限等は金融機関によっても異なりますので、住宅ローンを組む際には入念に確認しておきましょう。

●中古住宅購入の【物件選び】の注意点

中古住では次に、物件選びにおける注意点を紹介します。

◆建物の構造を確認

特に築年数が経っている中古戸建の場合、過去の災害によって建物にひびが入っていたり、耐震基準が古いものであるなど、建物の構造に欠陥があることがあります。その結果構造自体にも問題があるだけでなく、隙間から雨漏れ等がおきている可能性もあります。

物件資料閲覧や現地内見の際には以下を確認しましょう。

耐震性
地盤
耐震基準
再建築不可物件かどうか
違法改造や増築

等、これらの項目に問題がある場合建物倒壊の恐れがあるだけでなく、その補修もできない可能性もあります。売主様や不動産仲介会社にしっかりと確認しましょう。

◆間取り

中古戸建の物件を選ぶ場合は、自分たちの将来の計画に合った間取りを選びましょう。

子供の人数や将来的に子供が独立した場合も想定しておきましょう。

築年数が古い中古戸建の場合、リビングが狭かったり広すぎたり、あるいは和室で二間続きになっている場合があります。そのまま使うにしても、今後のライフスタイルを考慮しておくと良いでしょう。

また、将来的に売却してマンションに移ることも想定する場合、特殊な間取りよりかは汎用的な間取りの方が売却しやすいでしょう。

◆増築や改築

築25年程度の物件の場合ある程度、増改築は前提となるでしょう。その場合、増改築ができなかったら問題が発生することもあるでしょう。

法律上の問題もありますが、建物の構造上の問題で自由に増改築や改装ができない場合があります。

直近で増築や改築の予定がない場合も、増築や改築の可否は事前に確認しましょう。

◆周辺環境

物件自体がよくても、周辺の生活環境に問題があると住宅購入を後悔してしまう可能性があります。不動産購入は物件購入のようであり生活環境の購入でもあります。

以下の点を中心にチェックしてみましょう。

駅距離
治安
街灯数
通学路の交通量
近隣の年齢層

等、物件を決める前には、周辺を実際に歩いてみると良いかと思います。また、可能ならば朝・昼・夜と３回確認すると良いでしょう。

◆優先順位

せっかくのお家の購入ですので、あれもしたいこれもしたいと考えるのはよくわかります。

しかし、物件購入には予算があります。そこで物件を探す前に、物件購入にあたり必要条件と希望条件に分けて整理しておきましょう。そして、その条件にランキングをつけておきましょう。

最初に必須条件と希望条件を書き出し、優先順位をつけてておくことで、判断基準が明確になります。

◆リフォームや修繕費用が高額にならないか

築年数が古い中古住宅購入を検討する際の不安要素として、「リフォーム費用が思ったよりも高額になってしまう」ということがあると思います。

築25年の中古住宅は、お客様が見ただけでは分からない問題が建物に潜んでいる可能性があります。

建物は大体10～15年の間に屋根・外壁等のメンテナンスやシロアリ対策をする必要があります。適切に売主様が建物を修繕していなければ、床や柱などの構造部分が腐朽し、耐震性が低下します。

ですので、築25年の中古住宅を購入する場合は25年の間にどこをどのように修繕したかを聞くのが一番です。修繕やリフォームした場合は基本物件情報に記載されていることが多いですが、記載されていない場合は不動産仲介業者に確認しましょう。

また、安心して購入するためにはホームインスペクションをすることをおすすめします。

ホームインスペクションの概要はこちらから↓

>>インスペクション(建物状況調査)

中古住宅は基本現況渡し(リフォームや補修等せずにそのまま引き渡す)になります。設備が古いまま引き渡しになることが多いですので、リフォーム費用は頭に入れておきましょう。

ハウスドゥ大分明野はリフォーム会社「仲道トーヨー」の不動産部門として開業しています。リフォームのことも無料でご相談が可能ですので、ぜひお声かけください！

◆リフォーム費用の築年数別相場

ここでは、ざっくりとしたリフォーム費用の相場を確認しておきましょう。本記事のテーマは「築25年」ですが比較検討のため年数別で見てみましょう。

リフォーム費用は築年数によってかかる費用は異なります(もちろん、物件によって異なります）。正確な費用は物件や設備へのこだわりなどによって変わってきますが、築年数ごとの大まかな費用相場は以下の通りです。

・築10年の中古戸建

築10年の中古住宅は、まだまだ全体的にきれいで水回り設備なども十分に使えることが多いでしょう。

ただ、そのまま使うのに抵抗がある場合は、ユニットバスなど部分的な水回りリフォームする場合、相場は50～100万円前後です。

・築20年の中古戸建

築20年であれば、多くの水回り設備が老朽化し交換は避けられないでしょう。またクロスの張替えや外壁・屋根塗装なども必要になります。
費用相場は500万円程度は予算を見込んでおきましょう。

・築30年の中古戸建

築30年の物件では、給排水管の老朽化が進み、漏水のリスクも多少出てきます。また、耐震性にも問題が出てきた場合、費用は800万円ほどはかかる可能性があります。

●中古住宅購入の【内見時】の注意点

では内見時の注意点を紹介します。

◆建物の状態に不具合を目視

内見時には物件資料だけではわからない部分も目視しておきましょう。中古住宅は、住んでいた人や築年数によって劣化度合が異なるはずです。今後リフォームが必要になりそうかどうかという観点で内検を行いましょう。

具体的に見るべきポイントは、

壁や天井のシミ
壁紙の浮き
ドアやサッシ、建具の開閉がスムーズか
キッチンやトイレなど流れ、悪臭
建物の傾き
外壁のひび割れ
塗装のハゲ
基礎の割れ
コーキング材が剥がれ

などをチェックしましょう。

詳細に調べたい場合はインスペクション等も利用しましょう。

◆売却理由

内見の際には、売却理由をヒアリングしておきましょう。

もし「近隣住民とのトラブル」「度重なる修理」などの場合は購入後にトラブルになる可能性も高いです。

◆境界確認

隣の敷地との境界は必ず自分の目で確認するようにしてください。

塀やフェンスが建っている場合には、その所有権がどうなっているのかの確認も必要です。

場合によっては、隣家と共同で建てている場合もあるので、中古住宅を購入するならその所有権の引継ぎも行わなくてはいけません。

境界がはっきりとしない場合には、後々のトラブルを避けるためにも測量して境界を確定させてから購入するようにしましょう。測量の費用は一般的に売主が負担することになっています。

●中古住宅購入【契約時】の注意点

物件が決まったら、契約です。契約の際は、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任)」をよく確認しておきましょう。

●契約不適合責任の有無や期間を確認する必要がある

契約不適合責任とは、売買契約を結んで購入した不動産が、事前に説明を受けた内容と合っていなかった際に、売主がその責任を負うことを指します。

具体的には、中古住宅購入後、売買契約や事前説明がなかった配管の不具合や雨漏りなどが発覚した場合が該当します。その際、購入者は売主に購入金額の減額や修繕費用の支払いなどを請求可能です。売主様が買主様に引き渡したものが、種類や品質、数や量について「契約内容に適合していない」と判断された場合、売主様は買主様に対して責任を負わないといけないというものです。

簡単に言うと、売主が買主に売った商品や契約の内容とずれていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

例えば、「ノート100冊を、1,000円で売る」という売買契約を結んでいた。しかし、売主が引き渡したノートが95冊しかなかった場合、契約の内容とずれがありますね。この時、売主は残りの5冊について買主に責任を負います(数量のずれ)。

不動産の売却には「契約不適合責任」が備わっています。しかし、築25年以上になる住宅の売買では「契約不適合責任」を免責するケースがよくあります。

なぜ免責するのかというと、“現況渡し”という条件で売りに出ていることが多いためです。

また、売主様が一般の方というのも関係しています。

売主様からすると、“現況渡しという条件で購入するのだから、引き渡した後にゴチャゴチャ言わないでね”という感じのイメージになります。

物件により、契約不適合を免責している場合や、引き渡しから3カ月以内に通知したものにかぎりや1カ月以内に通知したものにかぎり等異なります。

しかし、売主様が業者の場合は「契約不適合責任」の免責をすることができず、引き渡しから2年以内は責任を負う義務があります。

購入してから「契約不適合責任が免責されている物件だった💦」となってしまわないためにも、事前に契約不適合責任の有無や期間を営業担当に確認しておきましょう！

基本的には、売買契約書に契約不適合責任の範囲や通達期限などが記されています。契約時には必ず確認し、懸念される事象が網羅されていない場合は、条項の追加を依頼しましょう。