「この家、築30年なんですね。地震のときは大丈夫ですか？」

中古住宅をご案内していると、こうした質問をいただくことがあります。

 

場所もいい。価格も予算内。間取りも家族に合っている。実際に見てみたら思っていた以上にきれいで、「ここ、いいかも」と思った。

でも、物件資料に書かれた「築30年」という数字を見ると、少し気になる。

 

🤔「古い家って、やっぱり地震に弱いのかな？」
☹️「新耐震基準なら大丈夫って聞いたことがあるけど、本当に安心していい？」
😥「最近は“2000年基準”という言葉も聞くけれど、それは何が違うの？」

そんな疑問を持つのは、ごく自然なことだと思います。

 

ただ、住宅の耐震性は「築○年だから大丈夫」「○年より前だから危険」と、築年数だけできれいに分けられるものではありません。

特に、今から30年ほど前に建てられた木造住宅は、耐震基準の変化を知っておくと、その家を見るときのポイントが少し分かりやすくなります。

今回は、築30年前後の中古住宅を中心に、「旧耐震」「新耐震」「2000年基準」の違いから、購入するときにどんな考え方をすればよいのかを見ていきましょう。

 

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1．築30年の中古住宅、「地震は大丈夫？」と気になる方へ

築30年と聞くと、やっぱり耐震性が気になる

中古住宅を探していると、「築30年」という物件は決して珍しくありません。

2026年現在で築30年といえば、1996年前後に建てられた住宅です。

外壁や屋根がきちんとメンテナンスされていたり、室内がリフォームされていたりすると、実際に内見しても「30年も経っているようには見えない」と感じる住宅もあります。

 

一方で、見た目がきれいでも、なかなか自分たちでは判断できないのが建物の構造です。

キッチンやお風呂なら「新しい」「古い」が見れば分かりますが、地震に対して建物がどのくらいの強さを持っているのかは、内装を見ただけでは分かりません。

 

だからこそ、

「この年代の家って耐震性はどうなんだろう？」

と気になるわけです。

 

そこで一つの目安になるのが、その住宅がどの時期の耐震基準で建てられたのかということです。

 

2026年現在の築30年住宅は「新耐震だけど2000年基準より前」が多い

住宅の耐震基準を調べていると、よく出てくるのが「1981年」という数字です。

 

1981年6月1日から、いわゆる「新耐震基準」が適用されるようになりました。

一般的には、この日以降に建築確認を受けた建物かどうかが一つの目安になります。

新耐震基準では、震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことに加え、震度6強～7程度の大規模な地震でも倒壊・崩壊しないことを目標としています。

 

 

では、今から30年前、1996年前後に建てられた築30年の住宅はどうでしょうか。

1981年より後なので、時期だけを見れば多くは新耐震基準の時代に建てられた住宅です。

 

ここで、「じゃあ新耐震だから大丈夫なんだ」と思いたくなるところですが、木造住宅については、もう一つ知っておきたい節目があります。

それが2000年6月1日です。

 

2000年には、木造住宅について、柱や筋かいなどの接合部、耐力壁の配置バランスといったルールがより具体的に示されるようになりました。

国土交通省も、1981年6月1日から2000年5月31日までに建築された在来軸組構法の木造住宅を、2000年以降とは分けて耐震性能を確認する考え方を示しています。

 

つまり、2026年現在の「築30年」は、

旧耐震ではないけれど、2000年基準よりは前。

ちょうどこの間に位置する住宅が多いのです。

 

「古いから危険」「新耐震だから安心」と単純には決められない

ここで大切なのは、「2000年より前の住宅は危ない」という話ではありません。

逆に、「新耐震基準だから何も確認しなくて大丈夫」という意味でもありません。

 

住宅の耐震性には、建築された当時の基準だけではなく、実際の設計や施工、その後のメンテナンス、雨漏りやシロアリなどによる劣化、増築やリフォームの内容など、さまざまな要素が関係します。

同じ1996年築の木造住宅が2棟あったとしても、30年間どのように使われ、どのように手入れされてきたかによって、現在の状態は同じとは限りません。

 

耐震基準は、その家を考えるうえで大切な判断材料です。

ただし、それだけで住宅の良し悪しを決める「合格・不合格ライン」ではない、と考えておくと分かりやすいでしょう。

 

まずは「いつ建てられた家なのか」を知る。

そのうえで、「では、この家の場合はどこを確認すればいいのか」を見ていく。

中古住宅では、この順番で考えることが大切です。

 

2．築30年＝寿命ではない。まず知っておきたい築年数の考え方

「木造住宅の耐用年数22年」は、家の寿命という意味ではない

築年数について調べていると、

「木造住宅の耐用年数は22年」

という数字を見かけたことはありませんか？

 

こう聞くと、

「築30年なら、もう寿命を8年も過ぎているの？」

と心配になりますよね。

 

ですが、この「22年」は、住宅が22年経つと住めなくなるという意味ではありません。

木造・合成樹脂造の住宅用建物について定められている税務上の法定耐用年数が22年ということです。

減価償却を計算するときなどに使われる年数であって、国税庁の耐用年数表でも、木造・合成樹脂造の「店舗用・住宅用」の建物は22年とされています。

つまり、建物が実際に使用できる期間を表した数字ではありません。

 

実際、中古住宅市場を見れば築30年、40年、それ以上の住宅も数多く使われています。

ですから、「築22年を超えた＝住宅としての寿命を迎えた」と考える必要はありません。

 

同じ築30年でも、家の状態には大きな差がある

では、築年数はあまり気にしなくてもいいのでしょうか。

もちろん、そういうわけでもありません。

 

建物は時間が経てば少しずつ劣化していきます。

屋根や外壁は雨や紫外線にさらされますし、給湯器や水回りなどの設備も交換時期を迎えます。

木造住宅であれば、雨漏りや湿気、シロアリなどが建物に影響していないかも気になるところです。

 

ただし、ここで大きな差になるのがこれまでどのように手入れされてきたかです。

 

例えば、同じ築30年でも、

定期的に屋根や外壁をメンテナンスしてきた家と、ほとんど手を入れずに30年間使われてきた家。

不具合が起きたときにその都度修繕してきた家と、雨漏りなどを長期間そのままにしていた家。

この2つを「どちらも築30年だから同じ」と考えるのは少し無理がありますよね。

 

中古住宅では、築年数を見ることはもちろん大切ですが、築年数の数字だけでは見えてこない部分にも目を向ける必要があります。

 

築年数だけでなく「今どんな状態か」を見ることが大切

これは耐震性についても同じです。

 

「築30年だから地震に弱い」
「新耐震だから地震に強い」

と、築年数や基準だけで判断するのではなく、

 

いつ、どの基準で建てられたのか。
そして、その後どのように使われ、今どんな状態なのか。

この2つを分けて考えてみましょう。

 

中古住宅だからこそ、すでに30年間建ってきた建物を実際に見ることができます。

過去の修繕履歴が残っていることもありますし、現在の基礎や外壁、床、建具などの状態を確認することもできます。

新築とは違って「これまでこの家がどう使われてきたか」という履歴があることは、中古住宅ならではの特徴でもあります。

 

築30年という数字だけを見て候補から外してしまうのではなく、まずはその住宅の状態を確認する。

そのうえで、耐震性について気になるところがあれば、さらに詳しく調べていく。

そんな見方をしてみると、中古住宅の選択肢を必要以上に狭めずに済みます。

 

3．「旧耐震・新耐震・2000年基準」は何が違う？

1981年を境に変わった「旧耐震」と「新耐震」

ここから少しだけ、耐震基準の話をしてみましょう。

 

中古住宅を探していると、「旧耐震」「新耐震」という言葉を目にすることがあります。

大きな境目となるのが、1981年6月1日です。

それ以前の基準は一般に「旧耐震基準」、それ以降に適用された基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

 

旧耐震基準では、震度5強程度の地震でほとんど損傷しないことを検証する考え方でした。

一方、新耐震基準では、それに加えて震度6強～7程度の大規模な地震でも、人命に危害を及ぼすような倒壊・崩壊をしないことを目標とする考え方が盛り込まれています。

 

ここで少し注意したいのが、

「震度7でも家が無傷で残る」という基準ではない

ということです。

 

大きな地震では建物に損傷が生じる可能性があります。

新耐震基準で大きな地震に対して重視されているのは、建物をまったく傷ませないことではなく、倒壊・崩壊によって人命が失われることを防ぐという考え方です。

中古住宅を見るときにも、この違いは知っておきたいところですね。

 

2000年には木造住宅の耐震ルールがさらに具体化

そして、木造住宅についてもう一つの節目となるのが2000年6月1日です。

よく「2000年基準」と呼ばれていますが、まったく新しい耐震基準が一から作られたというより、1981年の新耐震基準をベースに、木造住宅の仕様についてさらに具体的なルールが明確化された、と考えると分かりやすいでしょう。

 

特にポイントとなるのが、

地盤や基礎、柱・梁・筋かいなどの接合部、そして耐力壁の配置バランスです。

 

 

例えば、地震の力に抵抗するためには、壁がただ多ければいいというわけではありません。

建物の片側には壁が多いのに、反対側は大きな窓ばかり、というように壁の配置が偏っていると、地震の際に建物へねじれるような力がかかりやすくなります。

 

そこで2000年の改正では、耐震壁を建物の中にバランスよく配置するための計算方法が明確化されました。

また、柱と梁、柱と土台、筋かいなどの接合部分についても、どのような金物などを使って緊結するのかという仕様が、より明確に示されるようになりました。

 

地震のときには、壁だけが頑張ればよいわけではありません。

壁が地震の力を受け止めても、その力を伝える柱や接合部分がしっかりつながっていなければ、建物全体として十分に力を受け止められない場合があります。

 

そのため、「壁の量」「壁の配置」「部材同士のつながり」まで含めて考えることが、より明確になったのが2000年頃の木造住宅のルール変更です。

 

築30年の住宅は、ちょうど「新耐震と2000年基準の間」に多い

ここまでを2026年現在の「築30年」に当てはめてみましょう。

築30年であれば、おおよそ1996年前後に建てられた住宅です。

 

つまり時期としては、

1981年6月の新耐震基準より後。
2000年6月の木造住宅の仕様明確化より前。

という住宅が多くなります。

 

この年代の木造住宅について国土交通省は、1981年6月1日から2000年5月31日までに建築された在来軸組構法の住宅を対象とした「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」（リンク先：国土交通省）を公表しています。

背景には、2016年の熊本地震で、新耐震基準で建てられた木造住宅のうち、接合部などの規定が明確化される前の住宅にも倒壊等の被害が確認されたことがあります。

 

「新耐震」という一つの言葉だけではなく、木造住宅の場合は2000年前後にも一つの確認ポイントがあるということです。

これは、築30年前後の中古住宅を検討するときに知っておいて損のないポイントでしょう。

 

2000年以前だから危険、という意味ではない

ここまで読むと、

😨「じゃあ1996年築の家より、2001年築の家を選んだ方がいいの？」

と思うかもしれません。

 

ですが、ここでも年代だけで結論を出す必要はありません。

2000年という数字は、中古住宅を「買ってよい・買ってはいけない」と分ける線ではなく、耐震性を考えるときに、どこまで確認した方がよいかを考えるための一つの目安です。

 

2000年以前に建てられた住宅でも、十分な耐震性を備えている住宅はありますし、耐震診断や耐震改修が行われている住宅もあります。

反対に、2000年以降の住宅であっても、長年の雨漏りや腐食、シロアリなどによって建物の状態が変わっている可能性はあります。

 

ですから、

「1981年より前か後か」
「2000年より前か後か」

を見ることは大切。

でも、それだけで判断を終わらせないことも同じくらい大切です。

 

では、建てられたときの基準以外に、どんなところを見ればいいのでしょうか。

次は、「新耐震なら大丈夫」とは言い切れない理由と、築30年前後の中古住宅で実際に確認しておきたいポイントを見ていきましょう。

 

4．「新耐震なら大丈夫」と言い切れないのはなぜ？

建てたときの基準だけでは、今の状態までは分からない

ここまで「旧耐震」「新耐震」「2000年基準」の違いを見てきました。

 

では、新耐震基準で建てられた住宅なら、耐震性についてはもう気にしなくていいのでしょうか。

そう単純ではありません。

 

耐震基準から分かるのは、基本的にはその住宅が建てられた当時、どのような基準が適用されていたのかということです。

 

例えば1996年に建てられた住宅なら、新耐震基準の時代に建てられた住宅という一つの判断材料になります。

ただ、その住宅はそこから約30年間、雨や風、暑さや寒さにさらされながら使われてきています。

住宅は完成したときの状態のまま、30年間変わらずに存在しているわけではありません。

 

だから中古住宅では、

「どの基準で建てられたか」と「現在どんな状態なのか」は分けて考える

ことが大切です。

 

 

国土交通省の既存住宅状況調査でも、基礎や外壁などの構造上重要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分について、ひび割れや雨漏りなどの劣化・不具合を確認する仕組みになっています。

つまり、中古住宅を見るうえでは「建築当時の基準」だけでなく、「現在の建物の状態」も重要な情報になるということです。

 

雨漏り・腐食・シロアリなど、30年間の変化も耐震性に関係する

特に木造住宅で気を付けたいのが、木材の腐朽やシロアリなどによる被害です。

 

例えば屋根や外壁、窓まわりなどから雨水が入り、その状態が長く続けば、普段は見えない柱や土台などに影響している可能性もあります。

また、シロアリ被害についても、床下など見えにくいところで進んでいる場合があります。

 

もちろん、

「雨漏りしたことがあるから耐震性が低い」
「シロアリが出たことがあるから買わない方がいい」

と一律に判断するものではありません。

 

大切なのは、どこに、どの程度の被害があり、その後どのような修繕や処置が行われたのかを見ることです。

過去に不具合があったとしても、原因を直し、必要な補修が行われている住宅もあります。

逆に、表面だけきれいにリフォームされていても、過去の雨漏りなどについて確認してみた方がよいケースもあります。

 

 

中古住宅では「不具合があったか、なかったか」だけではなく、その後どのように対応されてきた家なのかまで知ることが大切です。

 

増築や間取り変更で、建築当初とは状態が変わっていることも

築30年前後の住宅になると、これまでに一度も手を加えていない住宅ばかりではありません。

子ども部屋を増やしたり、建物を増築したり、和室とリビングの間の壁をなくして広いLDKにしたり。

住む人の暮らしに合わせて、間取りを変更している住宅もあります。

 

リフォームや増築そのものが悪いわけではありません。

むしろ、適切に工事されていれば、今の暮らしに合った使いやすい住宅になっていることもあります。

 

ただし、耐震という視点では、「どこを、どのように変えたのか」も確認しておきたいところです。

 

例えば「壁を取って広いLDKにしました」と聞くと、とても魅力的に感じます。

でも、その壁が建物を支えるうえでどんな役割を持っていたのか、必要な補強が行われているのかは、見た目だけでは判断できません。

 

国土交通省の既存住宅状況調査でも、建築後に構造耐力上主要な部分へ影響を及ぼす工事などが行われた住宅については、その点を踏まえて耐震性に関する書類を確認する考え方が示されています。

築年数を見るだけでなく、建てた後に何が変わった家なのかも、中古住宅ならではの確認ポイントです。

 

大きな窓や開放的な間取りは「壁のバランス」にも注目

最近の住宅では、大きな窓のある明るいリビングや、壁の少ない開放的なLDKが人気です。

 

中古住宅でも、

「南側に大きな窓があって明るい」
「和室をつなげて広いLDKになっている」

といった間取りは魅力的ですよね。

 

ただ、第3章でも少し触れたように、木造住宅の耐震性を考えるうえでは、地震の力に抵抗する壁の「量」だけでなく、配置のバランスも大切です。

 

だからといって、

「窓が大きい家は地震に弱い」
「広いLDKは危ない」

という話ではありません。

 

必要な壁が別の場所に適切に配置されていたり、構造計算や補強によって対応されていたりする住宅もあります。

ここも見た目だけでは判断できない部分です。

 

中古住宅を内見するときには、

「開放的でいいな」で終わるのではなく、「この間取りは最初からなのか、それとも後から変更したのか」

という視点を一つ加えてみると、その家について確認したいことが見えてきます。

 

5．内見ではどこを見る？築30年住宅の「気になるサイン」

ここまで読むと、

😨「じゃあ内見のとき、自分たちは何を見ればいいの？」

と思いますよね。

 

まず前提として、一般の方が内見だけで住宅の耐震性能を判断することは難しいです。

これから紹介するポイントも、

「これがあったら危険」というチェックリストではありません。

あくまで、「少し気になるから、購入前にもう一歩確認してみよう」と考えるきっかけとして見てください。

 

基礎や外壁のひび割れは「ある・ない」だけで判断しない

中古住宅を見るときには、室内だけでなく建物の外側もぐるっと見てみましょう。

その中でも目につきやすいのが、基礎や外壁のひび割れです。

 

コンクリートや外壁には、乾燥や経年変化などによって細かなひび割れが生じる素材的特徴がある場合も多いのです。

そのため、

「ひび割れを見つけた＝建物に大きな問題がある」とは限りません。

 

一方で、ひび割れの幅や入り方、複数箇所に同じような症状がないかなどによっては、詳しく確認した方がよい場合もあります。

国土交通省が示す既存住宅の調査でも、基礎や外壁のひび割れなどは確認対象の一つです。

 

 

購入者自身がその原因を判断する必要はありません。

大切なのは、

「ひびがあるからダメ」

ではなく、

「これは経年によるものなのか、もう少し確認した方がいいものなのか」

と一度立ち止まってみることです。

 

床の傾きや、ドア・窓の開閉にもヒントがある

内見では床にも少し意識を向けてみましょう。

 

歩いていて明らかに傾きを感じたり、ドアが自然に開いたり閉まったりする場合には、気になる方もいると思います。

窓やドアが極端に開けにくい、閉まりにくいという症状も同様です。

 

ただし、これも「建物が傾いている」とその場で決めつける必要はありません。

建具自体の経年劣化や調整不足が原因のこともあります。

 

反対に、複数の部屋で同じような症状が見られるなど、建物全体の状態をもう少し詳しく確認した方がよいケースもあります。

実際に既存住宅状況調査でも、建具の著しい開閉不良などは確認項目の一つになっています。

 

内見では、

🤔「何か少し気になるな」

という感覚も意外と大切です。

 

その場で答えを出すのではなく、不動産会社や売主に確認したり、必要に応じて専門家に見てもらったりするための材料にしていきましょう。

 

雨漏り跡や腐食は、建物内部への影響も考える

天井や壁にシミがあると、

「これって雨漏り？」

と気になりますよね。

 

以前の記事でもお伝えしましたが、雨漏りは現在水が落ちてきている状態だけを指して考えるものではありません。

過去に雨漏りがあり、すでに修理されているケースもあります。

 

その場合に確認したいのは、

「どこから水が入り、何を修理し、その後再発していないか」

です。

 

特に木造住宅では、長期間水分にさらされた部分に腐朽などが生じていないかも気になります。

国土交通省の既存住宅状況調査でも、内壁や天井の雨漏り跡、構造部分の腐朽や蟻害などが確認対象になっています。

 

ただ、ここでも雨染み一つを見つけて住宅全体を判断する必要はありません。

 

中古住宅では、

「過去に何も起きていない家」だけを探すというより、「起きたことに対して適切に対応されているか」

を見ることも大切です。

 

瓦屋根だから地震に弱い、と見た目だけで判断しない

築30年前後の住宅では、瓦屋根の家も多く見かけます。

「瓦は重いから、地震に弱いんですよね？」

と気になる方もいるかもしれません。

 

確かに、建物の重さは耐震性を考える要素の一つです。

そのため耐震改修の方法として、屋根を軽くするという考え方が採用されることもあります。

ただし、瓦屋根だからその住宅が地震に弱い、と屋根だけを見て判断することはできません。

 

屋根の重さに応じて必要な壁が確保されているか、建物全体がどのように設計されているかによって条件は変わります。

「瓦だからダメ」
「軽い屋根だから安心」

という二択ではなく、ここでも建物全体を見ることが大切です。

 

中古住宅を見ていると、どうしても一つの特徴が気になってしまうことがあります。

でも耐震性は、基礎・柱・壁・接合部・屋根などが一体となって建物を支えるもの。

見た目で分かる部分は「確認のきっかけ」と考え、必要以上に一つの症状だけで判断しないようにしましょう。

 

6．築年数以上に大切？「これまでどう手入れされてきた家か」

築30年なら、これまでの修繕履歴も確認しておきたい

築30年の住宅を見るとき、私たちが本当に知りたいのは建築年月日だけではありませんよね。

「この30年間、この家はどんな手入れをされてきたのか」

ということも、とても大切な情報です。

 

例えば、

• 屋根や外壁をいつ補修したのか。
• 過去に雨漏りはなかったのか。
• シロアリの点検や防蟻処理をしているのか。
• 何か不具合があったときに、どのような修理をしたのか。

こうした履歴が分かれば、現在の住宅を見るうえでの大きな手掛かりになります。

 

一度も修繕したことがない家より、修繕履歴がある家の方が悪い、ということではありません。

築30年も経てば、何らかの修理や交換が必要になるのは自然なことです。

 

むしろ、

「不具合が起きたときに、きちんと手を入れてきたか」

という見方もできます。

中古住宅では「修繕歴あり」という言葉をマイナスに受け取るのではなく、内容を確認することが大切です。

 

リフォーム済みなら「きれいになった場所」より「何を工事したか」を見る

リフォーム済みの中古住宅は、内見したときの印象がとても良いものです。

壁紙が新しく、キッチンやお風呂もきれいになっていれば、

「これならすぐ住めそう！」

と思いますよね。

 

もちろん、「リフォーム済」は大きなメリットです。

ただ、築30年前後の住宅では、もう一歩だけ確認してみたいところがあります。

それが、

「何をリフォームしたのか」

です。

 

例えば、

• 壁紙と床材を交換したのか。
• キッチンやお風呂などの設備を交換したのか。
• 外壁や屋根も補修しているのか。
• 間取りまで変更しているのか。
• 耐震補強も行っているのか。

同じ「リフォーム済み住宅」でも、工事内容はかなり違います。

 

特に耐震について考えるなら、見た目が新しくなっていることと、建物の構造部分に手を入れていることは分けて考える必要があります。

ですから、

「どこが新しくなった？」だけではなく、「どこまで工事している？」

と聞いてみるのがおすすめです。

 

図面・建築関係書類・工事記録が残っていれば大きな判断材料になる

建物の状態を見るうえでは、現地だけでなく「書類」も役に立ちます。

 

例えば建築当時の図面が残っていれば、現在の間取りと比べることで、後から増築や間取り変更が行われていないかを確認する手掛かりになります。

確認済証や検査済証などの建築関係書類、過去のリフォーム工事の資料、修繕の記録、耐震診断や耐震改修をしていればその資料なども判断材料になります。

 

特に、今の間取りが建築当初と大きく変わっている住宅では、

• 「いつ工事したのか」
• 「どのような工事だったのか」

が分かる資料があると安心材料の一つになります。

 

建物状況調査でも、耐震性について一定の事項を確認する際には、確認済証などの書類による確認が用いられています。

内見ではどうしても「今見えている家」に目が向きますが、中古住宅では過去の記録も住宅の一部と考えてみるとよいでしょう。

 

書類がないからダメではなく「分かること・分からないこと」を整理する

とはいえ、築30年の住宅で、

「新築当時の資料が全部そろっています」

という物件ばかりではありません。

30年の間に所有者が変わっていたり、書類を紛失していたり、昔のリフォームについて詳しい記録が残っていなかったりすることもあります。

 

そこで、

「書類がない＝購入しない方がいい」

と決めてしまうと、中古住宅の選択肢をかなり狭くしてしまいます。

 

大切なのは、

分かっていることと、分からないことを整理すること。

 

例えば、

• 建築時期は分かっている。
• 確認済証はある。
• 過去にリフォームしたことは分かるけれど、詳しい工事資料はない。
• 雨漏りの修理歴は売主から聞いている。

そんなふうに、一つずつ情報を整理していきます。

そして、「ここだけは購入前にはっきりさせたい」という部分があれば、さらに調べる方法を考える。

 

中古住宅では、最初からすべての情報が100％そろっているとは限りません。

だからこそ、

分からないまま何となく買うのではなく、分からない部分を把握したうえで、自分たちが納得できるかを考えること

が大切です。

 

それでも、

「見ただけではよく分からない」
「自分たちでここまで判断するのは難しい」

と感じる場合もあるでしょう。

 

そんなときに、建物を専門家に見てもらう方法もあります。

次は、中古住宅購入時に利用できるホームインスペクションや、耐震性をより詳しく調べる耐震診断について見ていきましょう。

 

7．自分たちだけでは分からないときはどうする？

ここまで、築年数や耐震基準、内見で確認したいポイントなどを見てきました。

とはいえ、

• 「ひび割れを見ても、それが問題なのか分からない」
• 「図面を見ても、壁のバランスなんて判断できない」
• 「結局、この家の耐震性ってどうなの？」

と思う方も多いはずです。

 

それは当然のことです。

住宅の構造や耐震性は、一般の方が内見だけで判断できるものではありません。

自分たちで分からないところまで無理に判断しようとせず、気になる部分があれば専門家に確認するという方法があります。

 

ホームインスペクションで分かること・分からないこと

中古住宅について調べていると、「ホームインスペクション」という言葉を目にすることがあります。

日本では「建物状況調査」と呼ばれる調査もその一つです。

 

建物状況調査では、一定の講習を修了した資格者が、基礎・壁・柱などの構造上重要な部分や、屋根・外壁など雨水の浸入を防ぐ部分について、ひび割れや雨漏り、腐朽などの劣化・不具合がないかを調べます。

基本的には、目視や計測などによる非破壊の調査です。

 

例えば、

• 「基礎に気になるひび割れがある」
• 「床の傾きが気になる」
• 「雨漏りした跡のようなものがある」

といった場合に、専門家の目で建物の状態を確認してもらうことができます。

 

購入前に建物の状態を把握する方法としては、とても有効な選択肢です。

ただし、ここで一つ知っておきたいことがあります。

ホームインスペクションを受けたから、その住宅の耐震性能まですべて分かるわけではありません。

 

建物状況調査では耐震性に関する書類の確認も行われますが、調査の中心は、現在の建物に劣化や不具合が生じていないかを確認することです。

 

「今の建物がどんな状態なのかを知りたい」のか。

それとも、

「大きな地震に対して、この家がどの程度の耐震性能を持っているのかを知りたい」のか。

知りたいことによって、必要な調査も変わってきます。

「建物の劣化を見る調査」と「耐震診断」は目的が違う

そこで出てくるのが「耐震診断」です。

ホームインスペクションが主に現在の建物の劣化や不具合を確認するのに対して、耐震診断では、建物が地震に対してどの程度の強さを持っているのかを専門的に確認します。

木造住宅の場合は、壁の量や配置、建物の形、基礎、接合部、建物の劣化状態などを調べながら耐震性を評価していきます。

 

つまり、

ホームインスペクション＝現在の建物状態を知るための調査

耐震診断＝地震に対する建物の強さを詳しく調べるための診断

と考えると分かりやすいでしょう。

 

どちらが優れているというものではなく、目的が違います。

 

例えば、

「中古住宅なので、まず建物全体の状態を確認したい」

のであればホームインスペクション。

「1995年築の木造住宅で、耐震性能そのものが気になる」

のであれば耐震診断について相談してみる。

 

そんなふうに、何が不安なのかによって使い分けることが大切です。

 

耐震性が気になるなら、専門家に調べてもらう方法もある

特に、1981年から2000年までに建てられた木造住宅は、この記事で見てきたように「新耐震基準ではあるけれど、2000年の木造住宅に関するルール明確化より前」という年代に当たります。

だからといって、この年代の住宅すべてに耐震診断が必要というわけではありません。

 

ただ、

😯「長く住む家だから、一度きちんと確認しておきたい」
🤔「増築や大きな間取り変更がされている」
😨「基礎や建物の状態で気になるところがある」

といった場合には、専門家へ相談してみるのも一つの方法です。

 

耐震診断を行えば、単に「築何年だから」という判断ではなく、その住宅そのものについて考えるための材料が増えます。

また、診断の結果、補強が必要だと分かった場合でも、すぐに「この家は買えない」と結論を出す必要はありません。

どこをどの程度補強すればよいのか、費用はどのくらいになりそうなのかまで確認してから考えることができます。

 

大分市・大分県の耐震支援制度も確認してみよう

耐震診断や耐震改修については、自治体によって支援制度が用意されている場合があります。

大分市でも、木造住宅の耐震診断・耐震改修に対する補助制度があります。

 

ただし、ここは今回の記事では特に注意したいポイントです。

 

2026年度の大分市の制度では、耐震診断の補助対象は昭和56年5月31日以前に着工された3階建て以下の木造住宅です。

つまり、1990年代に建てられた築30年前後の住宅は、基本的にはこの補助制度の対象にはなりません。また、2026年度分は9月16日時点で受付を終了しています。

参考サイト：【受付終了】木造住宅の「耐震診断」および「耐震改修」に対して補助を行います（大分市）

 

一方、大分県では、平成12年5月31日以前に着工された2階以下の木造住宅などを対象に、建築士が訪問して耐震について相談に応じる「耐震アドバイザー派遣制度」があります。対象となる場合は無料で利用できる制度です。

1990年代の木造住宅を検討している方にとっては、こちらの方が年代的には関係してくる可能性があります。

参考サイト：耐震アドバイザー派遣制度（大分県）

 

ただし、制度には住宅の条件や申込者の要件があります。また、年度によって内容が変わる場合もあります。

「この家なら使える制度はある？」

と気になったときは、購入前後のタイミングも含めて、大分市や大分県などの最新情報を確認してみましょう。

 

8．耐震性が気になる家は、買わない方がいい？

気になる点がある＝購入できない家、ではない

ここまで耐震について詳しく見てくると、

😨「気になるところが一つでもあったら、その家はやめた方がいいのでは？」

と思うかもしれません。

 

ですが、中古住宅では、何か気になるところがあることと、その住宅を購入できないことは別の話です。

 

築30年の住宅であれば、建てられてからそれだけの時間が経っています。

外壁を補修していたり、屋根を修理していたり、設備を交換していたりするのは珍しいことではありません。

耐震についても同じです。

 

大切なのは、

「何となく古いから怖い」

で終わらせるのではなく、

何が気になっているのかを具体的にしていくこと。

 

建築された年代が気になるのか。

基礎のひび割れが気になるのか。

リフォームで壁を撤去していることが気になるのか。

それとも、建物そのものには特に症状はないけれど、築年数だけが気になっているのか。

不安の中身が分かれば、次に確認することも見えてきます。

 

耐震補強によって改善できるケースもある

耐震診断の結果、補強が必要だと分かった場合でも、住宅によっては耐震改修によって性能を高めることができます。

木造住宅の耐震改修では、例えば筋かいや構造用合板などを使って壁を強くしたり、耐力壁の配置バランスを改善したり、基礎を補強したりする方法があります。

住宅によっては屋根を軽量化することが耐震性の改善につながる場合もあります。

 

もちろん、どの工事が必要なのかは住宅ごとに違います。

「瓦屋根だから屋根を変えればいい」
「壁を増やせば大丈夫」

と購入者自身で判断するものではありません。

耐震診断などの結果をもとに、その建物に合った補強方法を専門家と考えていくものです。

 

つまり、

現在の耐震性に気になる点がある＝何もできない、ではありません。

 

「今どんな状態なのか」
「改善するとしたらどんな方法があるのか」

まで確認してから、購入するかどうかを考えることができます。

 

「購入価格＋修繕・耐震改修費」で総額を考える

中古住宅を購入するときに忘れたくないのが、物件価格だけで判断しないことです。

 

例えば、

2,000万円でそのまま住める住宅と、

1,700万円で購入できるけれど、購入後に修繕や耐震改修が必要な住宅。

単純に「1,700万円の方が300万円安い」とは言えません。

 

必要な工事があるなら、その費用まで含めて考える必要があります。

一方で、立地や土地の広さ、間取りなどがとても気に入っていて、必要な改修費を含めても自分たちの予算に収まるのであれば、それも一つの選択肢になります。

 

中古住宅では、

物件価格＋購入後に必要になりそうな費用

という視点で総額を見ることが大切です。

耐震改修だけではなく、屋根・外壁、水回り、給湯器など、これから必要になる修繕も一緒に考えてみましょう。

 

大切なのは、不安の正体を確認して納得できるかどうか

家探しをしていると、

「何となく不安だからやめておこう」

ということもあります。

 

もちろん、家は大きな買い物ですから、不安が残ったまま無理に購入する必要はありません。

ただ、その不安が、

「築30年だから」

という数字だけから来ているのであれば、一度中身を確認してみてもいいかもしれません。

 

調べてみた結果、

「思っていたより状態がよかった」
「必要な補強工事と費用が分かったので、それなら納得できる」

ということもあります。

 

反対に、

「想定していた以上の工事が必要そう」
「そこまで費用をかけてこの家を選ぶのは違うかな」

という結論になることもあるでしょう。

 

どちらでもいいと思います。

大切なのは、

分からないから不安なまま決めるのではなく、分かるところまで確認してから、自分たちで判断すること。

中古住宅選びでは、この考え方がとても大切です。

 

9．まとめ｜築30年だからではなく、「その家」を見て判断しよう

「新耐震だから安心」「築30年だから危険」の二択にしない

今回は、実際のお客様のご成約も多い、築30年前後の中古住宅を中心に耐震について見てきました。

2026年現在の築30年住宅は、1990年代半ばに建てられたものが中心です。

この年代は多くが新耐震基準の時代に建てられていますが、木造住宅について接合部や耐力壁の配置などのルールがより具体化された2000年より前に当たります。

 

だからといって、

「2000年以前だから危険」

ということではありません。

 

同じように、

「新耐震だから何も確認しなくて大丈夫」

というわけでもありません。

 

1981年や2000年という年代は、住宅を判断するための大切な目安です。

でも、家選びの答えそのものではありません。

 

建築時期・現在の状態・修繕履歴をセットで確認する

中古住宅を見るときには、

いつ建てられたのか。
今どんな状態なのか。
これまでどんな手入れをされてきたのか。

この3つをセットで見てみましょう。

 

築30年でも、きちんと手入れされてきた住宅があります。

反対に、比較的新しい住宅でも、雨漏りや腐食などがあれば確認したいことは出てきます。

 

リフォームされている住宅なら、見た目がきれいかどうかだけではなく、「どこまで工事しているのか」を確認する。

修繕歴があるなら、「修理したことがあるからダメ」ではなく、「何が起きて、どう直したのか」を確認する。

 

そうやって一つずつ見ていくと、築年数だけでは分からなかった「その家」が少しずつ見えてきます。

 

分からないところは専門家の調査も使いながら判断する

もちろん、購入者だけですべてを判断する必要はありません。

建物の現在の状態を詳しく知りたいならホームインスペクション。

耐震性能そのものが気になるなら耐震診断。

必要に応じて、専門家に確認する方法があります。

 

中古住宅は、新築と違ってすでに長い時間使われてきた住宅です。

だからこそ、分からないところが出てくることもあります。

 

そのときに、

「分からないから怖い」

で終わらせるのではなく、

「どうすれば確認できる？」

と考えてみる。

それだけでも、家選びの仕方はずいぶん変わってくると思います。

 

耐震だけでなく、土地やハザード情報も含めて住まい全体を見る

そして最後に、もう一つ忘れたくないことがあります。

地震への備えは、建物の耐震性だけで考えるものではありません。

 

その住宅がどんな土地に建っているのか。

周辺に崖や高低差はないか。

地盤にはどんな特徴があるのか。

地震だけでなく、洪水・内水・土砂災害など、どんな災害リスクが想定されているのか。

 

建物がしっかりしていても、土地や周辺環境については別に確認する必要があります。

以前の記事でも、ハザードマップや土地の高低差について詳しくご紹介しました。

 

建物＋土地＋周辺環境。

この3つを一緒に見ながら、自分たちが納得できる住まいを選んでいきましょう。

 

ハウスドゥ大分明野では、

「この家、築30年だけど何を確認したらいい？」
「新耐震なら大丈夫？」
「耐震診断までした方がいい？」

といった段階からでもご相談いただけます。

気になる中古住宅が見つかったら、築年数の数字だけで候補から外してしまう前に、まずは一緒に「その家」を見ていきましょう。