【大分市実例付】この家、将来建て替えできる？中古住宅購入前に知っておきたい「道路」と「接道」の話｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

😀🚗「大きい車に乗っているので、家の前の道路は広い方がいい！」

お客様から、こんなご希望をいただくことがあります。

 

確かに、毎日の車の出し入れを考えると、道路の広さは大切ですよね。

駐車しやすいか、対向車とすれ違えるか、家の前で切り返しができるか。

特に車をよく使うご家庭なら、気になるポイントだと思います。

 

でも実は、家の前の道路には、車の通りやすさ以外にも確認しておきたいことがあるんです。

 

例えば、今は普通に家が建っていても、将来同じように建て替えられるとは限りません。

道路の種類や幅、敷地との接し方によっては、建て替えの際に制限を受けたり、敷地の一部を後退させる必要があったりすることもあります。

また、普段何気なく通っている道路が、実は個人所有の「私道」というケースも。

 

今回は、中古住宅を購入する前に知っておきたい「道路」と「接道」の基本から、セットバックや私道、将来の建て替えまで、分かりやすくご紹介します。

1．今ある家が、建て替えできない？

今住める家でも、将来は別の話

中古住宅を探していると、築30年、40年といった住宅も数多く見かけます。

 

購入するときには、建物の状態や間取り、リフォームの必要性などが気になりますよね。

でも、もう一つ考えておきたいのが、将来その家を建て替えることになった場合です。

 

例えば、築35年の中古住宅を購入し、今ある建物をリフォームして住み始めたとします。

20年後、建物も古くなり、子どもたちが独立したことをきっかけに「そろそろ平屋に建て替えようかな」と考えたとき、初めて道路に関する問題が分かるとしたら、ちょっと困りますよね。

 

実は、現在家が建っていることと、将来その土地に新しく家を建てられることは、必ずしも同じではありません。

住宅が建てられた当時と現在とでは、適用される建築上のルールが異なる場合があります。

また、今の建物が建っている経緯によっても、将来の建て替えに必要な条件は変わってきます。

だからこそ、中古住宅を購入する際には、現在の建物に問題なく住めるかどうかだけでなく、将来の建て替えについても確認しておきたいのです。

 

「再建築不可」ってどういうこと？

物件情報を見ていると、備考欄などに「再建築不可」と書かれていることがあります。

これは一般的に、現在の法令や敷地の条件では、既存の建物を取り壊したあと、原則として新しい建物を建築できない物件を指します。

 

その理由として代表的なのが、今回の記事で取り上げる「道路」の問題です。

例えば、家の前に細い通路があるものの、その通路が建築基準法上の道路として認められていない場合。

または、道路に接している部分が必要な長さに足りない場合などが考えられます。

 

ただし、再建築不可だからといって、現在の建物に一切住めないという意味ではありません。

建物の状態や適用される法令によっては、そのまま使用したり、一定の改修を行ったりできる場合もあります。

 

また、一定の条件を満たし、行政から認定や許可を受けることで、例外的に建築が認められる制度もあります。

参考リンク：既存建築物の活用の促進について（国土交通省）

 

大切なのは、「なぜ建て替えができないのか」「将来どのような制限があるのか」を具体的に知ることです。

それでは、建て替えの可否に大きく関係する「接道義務」について見ていきましょう。

 

2．建て替えのカギは「接道義務」

道路に2m以上接していればOK？

家を建てるためには、原則として、その敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

これを「接道義務」といいます。

例えば、敷地の前面が道路に10m接している住宅であれば、接している長さという点では問題なさそうですよね。

 

一方、道路から細長い通路を通って奥に入ったところに住宅が建っている場合はどうでしょうか。

 

📹【要注意な土地選び】間口が狭い駐車スペース ～旗竿敷地を説明してみた～#shorts📹

このような土地は「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれます。道路から敷地の奥まで続く通路部分が旗の竿、住宅が建っている部分が旗に見えることから、そう呼ばれています。

旗竿地でも住宅を建てることはできますが、道路に接している部分や通路の幅などが重要になります。一般的な住宅でも原則として2m以上の接道が必要で、建物の用途・規模などによっては、条例でさらに厳しい条件が設けられる場合もあります。

参考リンク：敷地に接する道路について（大分市）

 

ただし、「道路に2m接していれば、必ず家を建てられる」というわけではありません。

そもそも接している道路が建築基準法上の道路として認められているのか、ほかの建築制限に問題はないかなど、確認することはほかにもあります。

ちなみに、ここでいう2mは道路と敷地が接する長さのこと。道路そのものの幅とは別なので、混同しないようにしましょう。

 

水路や他人の土地が間にあったら？

ここで、もう少し具体的なケースを考えてみましょう。

 

家の目の前には幅の広い道路があり、車の出し入れも問題ありません。

でも、よく見ると道路と敷地の間に細い水路があり、その上に橋を架けて出入りしている住宅です。

普段の生活では特に不便を感じないかもしれませんが、建築上の接道として認められるかどうかは、別に確認が必要になります。

 

水路の管理者は誰なのか、橋を設置するための許可が必要なのか、将来も継続して使用できるのか。

こうした点が関係してくる場合があります。

 

実際に大分市では、市が管理する一定の水路に通路橋などを設置する場合、法定外公共物占用等の許可が必要とされています。

参考リンク：里道（準市道も含む）・水路の占用申請について知りたいのですが（大分市）

 

また、道路と住宅の敷地との間に、第三者が所有する細長い土地が存在するケースもあります。

この場合も、そこを通行できることと、建築基準法上の接道条件を満たしていることは分けて考える必要があります。

 

📹【不動産雑学】私道って通ってもいいの？ #shorts📹

もちろん、水路や他人の土地が間にあるからといって、必ず建て替えができないわけではありません。敷地の状況や権利関係、行政の取り扱いによって判断が変わります。

「道路から普通に出入りできるから大丈夫」と思い込まず、敷地と道路がどのようにつながっているのかまで確認することが大切です。

 

接道義務を満たしていない場合は？

では、接道義務を満たしていない土地では、絶対に家を建てられないのでしょうか。

原則として、接道義務を満たしていない敷地では新しく建物を建築することができません。

ただし、周辺の状況や敷地の条件によっては、建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可という制度を利用できる場合があります。

 

例えば、敷地の周囲に十分な空地がある場合や、建築基準法上の道路ではないものの、一定の条件を満たす通路に接している場合などです。

建築する建物や敷地の状況に応じて、交通上・安全上・防火上などの条件を踏まえ、行政が個別に判断します。

参考リンク：接道義務（法第43条）（国土交通省）

 

注意したいのは、過去に同様の許可を受けたことがあっても、将来の建て替えで必ず認められるとは限らないという点です。

大分市でも、以前に許可を受けた敷地について、改めて許可が必要になる場合があると案内しています。

参考リンク：開発建築指導課のよくある質問 問1.建築基準法第43条第2項における接道の許可は、過去に許可を受けていればそれを接道として建築確認申請が可能なのか知りたい。（大分市）

そのため、購入を検討している住宅の接道に問題がありそうな場合は、どのような条件で建てられているのか、将来の建て替えには何が必要なのかを事前に確認しておきましょう。

 

3．家の前の道路、本当に「道路」？

公道と私道、何が違う？

ここまで、家を建てるためには原則として道路に2m以上接している必要があるとお伝えしました。

では、その「道路」とは、どんな道路でもよいのでしょうか。

 

まず知っておきたいのが、「公道」と「私道」の違いです。

 

一般的に、国や都道府県、市区町村などが管理する国道・県道・市道などを公道と呼びます。

一方、個人や会社などが所有している道路は私道と呼ばれます。

住宅街の中には、見た目は普通の道路でも、実は周辺の住民などが共同で所有している私道というケースもあります。

 

ただし、公道だから必ず建築できる、私道だから建築できない、というわけではありません。

大切なのは、その道路が建築基準法上、どのような道路として扱われているかということです。

 

道路の所有者や管理者と、建築基準法上の道路の種類は、分けて考える必要があります。

参考リンク：開発建築指導課のよくある質問　問2.「公道」と「私道」について知りたい。（大分市）

私道については、将来の通行や水道管などの工事、道路の維持管理費用といった確認事項もありますが、詳しくは第5章・第6章でご紹介します。

 

建築基準法上の道路とは？

少し専門的な話になりますが、建築基準法では、建物を建てるための接道として認められる道路が定められています。

原則となるのは、幅員4m以上の道路です。

ただし、道路の種類は一つではありません。

 

例えば、道路法に基づく国道・県道・市道のほか、宅地開発によって整備された道路や、土地所有者などが築造し、行政から位置の指定を受けた「位置指定道路」などがあります。

また、昔から住宅が立ち並ぶ地域には、幅員4m未満でも一定の条件を満たし、行政から指定された「2項道路」と呼ばれる道路があります。

 

大分市でも、こうした道路を建築基準法第42条に基づいて区分しています。

参考リンク：敷地に接する道路について（大分市）

 

ここまで読むと、「道路って、思ったより種類があるんだな」と感じるかもしれません。

ただ、購入者がこれらをすべて暗記する必要はありません。

まずは、気になっている住宅の前面道路が、建築基準法上どの種類の道路に当たるのかを確認することから始めましょう。

 

見た目は道路でも、建て替えできない？

例えば、住宅が建ち並んでいる場所に、幅3mほどの舗装された通路があるとします。

車も通れますし、近隣の住民も普段から利用しています。一見すると、ごく普通の生活道路です。

 

しかし、その通路が建築基準法上の道路に該当するかどうかは、見た目だけでは分かりません。

昔からある幅の狭い道路でも、2項道路として認められている場合もあれば、建築基準法上の道路として認められていない通路もあります。

その違いによって、将来建て替える際の条件が大きく変わってくる可能性があります。

 

大分市では、建築基準法上の道路の種類や位置を「おおいたマップ」で公開しています。また、一定の指定道路については、道路の幅や指定年月日などを記載した指定道路調書も確認できます。

参考リンク：建築基準法上の道路情報を公開しています（指定道路図および指定道路調書）（大分市）

 

ただし、地図に載っている道路情報を見るだけで、個々の敷地が接道義務を満たしているかどうかまで確定できるわけではありません。

道路の種類・幅員・敷地との接し方などを、必要に応じて大分市の担当窓口で確認することが大切です。

 

特に中古住宅では、建築当時の状況と現在の状況が異なる場合もあります。

「家の前に道路があるから大丈夫」と判断するのではなく、その道路について一度調べておくと、将来の建て替えを考える際にも役立ちます。

 

では、道路として認められていても、幅が4mに満たない場合はどうなるのでしょうか。

次は、昔からの住宅街でもよく見かける「2項道路」と、建て替えの際に関係する「セットバック」について見ていきましょう。

 

4．道路が狭い！セットバックって何？

中古住宅を見に行ったとき、家の前の道路が思っていたより狭かった、ということはありませんか？

昔からの住宅街では、車同士がすれ違うのも少し大変な道路を見かけることがあります。

そんな道路に面した住宅を購入するとき、知っておきたいのが「2項道路」と「セットバック」です。

 

幅4m未満でもOK？「2項道路」とは

建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に接していることが、建物を建てるための条件となっています。

では、幅4m未満の道路に面した土地には家を建てられないのでしょうか。

 

実は、そうとは限りません。

昔から住宅が建ち並んでいる地域には、建築基準法が適用される前から存在していた、幅4m未満の道路も数多くあります。

こうした道路のうち、一定の条件を満たし、行政から指定されたものは、建築基準法上の道路として認められています。

これを一般的に「2項道路（にこうどうろ）」と呼びます。

正式には、建築基準法第42条第2項に規定されている道路です。

参考リンク：2項道路とセットバック（建築基準法第42条第1項・第2項）（国土交通省）

 

つまり、家の前の道路が4mより狭くても、2項道路として認められていれば、接道義務を満たす道路として扱われる場合があります。

ただし、ここで一つ注意したいことがあります。

幅4m未満の道路が、すべて2項道路というわけではありません。

 

見た目や現在の幅だけでは判断できないため、その道路がどのような種類の道路として扱われているのかを確認する必要があります。

大分市では「おおいたマップ」で建築基準法上の道路情報を公開しているので、気になる物件があれば道路の種類を調べることができます。

参考リンク：建築基準法上の道路情報を公開しています（指定道路図および指定道路調書）（大分市）

 

道路の中心から2m下がるって本当？

2項道路に面した土地で、もう一つ知っておきたいのが「セットバック」です。

セットバックとは、道路の幅を確保するために、敷地を道路の境界とみなされる線まで後退させることをいいます。

 

例えば、現在の道路幅が3mだったとしましょう。

2項道路では、原則として基準時の道路中心線から両側に2mずつ、合計4mの幅を確保する考え方になっています。

仮に道路の中心が現在の幅のちょうど真ん中にあるとすると、道路の両側にある敷地が、それぞれ50cmずつ後退する計算です。

幅3mの2項道路の例

原則的な考え方を示した模式図です。実際の後退線は基準時の道路中心線などから決まるため、現況道路の中央とは限りません。

ただし、道路の反対側が川や崖などで後退できない場合は、原則として、その反対側の道路境界線から4mの位置まで、片側の敷地が後退する取り扱いになります。

 

また、道路の中心線は、現在舗装されている部分のちょうど真ん中とは限りません。

そのため、「今の道路幅が3mだから、必ず50cm下がればいい」と、自分で判断しないことが大切です。

実際にどこまで後退が必要なのかは、道路の指定状況や境界などを調べて確認します。

 

敷地が狭くなる？後退部分の使い方

セットバックが必要な場合、購入者として特に気になるのが「敷地はどのくらい狭くなるの？」ということではないでしょうか。

 

例えば、土地面積が150㎡、道路に接している長さが10mあり、その全体を50cm後退する必要があるとします。

単純計算では、後退部分は5㎡。

建築基準法上は、原則としてこの部分を建物の敷地面積に含めることができないため、建て替え時に建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積は145㎡になります。

参考リンク：2項道路とセットバック（建築基準法第42条第1項・第2項）（国土交通省）

 

また、道路とみなされる後退部分には、原則として建物だけでなく、門や塀なども設置できません。

そのため、現在道路際にブロック塀や門柱などがある住宅では、将来建て替える際に撤去や移設が必要になる場合もあります。

 

ここで注意したいのが、セットバックした部分の所有権です。

道路として扱われるようになっても、その土地が自動的に市の所有になるわけではありません。

自分の所有地のまま、建築基準法上は道路として扱われるケースもあります。

 

だからといって、自由に建物を建てたり、専用の駐車スペースとして使うことを前提にしたりするのは避けたいところです。

車両の駐車自体は建築基準法による建築制限の対象外ですが、通行を妨げない管理や、自治体の取り扱いなどにも注意が必要です。

 

特に駐車場の奥行きに余裕がない住宅では、セットバックによって車の配置や門の位置などが変わる可能性があります。

最初にお話しした「大きい車に乗っているので、前面道路が広い方がいい！」という方にとっても、道路幅だけでなく、将来の敷地の使い方まで確認しておきたいポイントですね。

 

5．私道でも建て替えできる？

ここまでは、主に道路の幅についてお話ししてきました。

では、道路の幅が十分にあっても、その道路が個人所有の「私道」だった場合はどうでしょうか。

私道にもいくつかの種類がありますが、ここでは中古住宅の購入時によく登場する「位置指定道路」について見ていきましょう。

 

「位置指定道路」ってどんな道路？

位置指定道路とは、土地の所有者などが道路を築造し、行政からその位置の指定を受けた道路のことです。

正式には、建築基準法第42条第1項第5号に規定されている道路です。

 

例えば、一つの大きな土地をいくつかに分けて住宅地をつくる場合を想像してみてください。

道路に面している土地だけでなく、奥にある土地にも住宅を建てられるように、新しく道路を設けることがあります。

その際、一定の基準を満たして行政から位置の指定を受けたものが、位置指定道路です。

参考リンク：敷地に接する道路について（大分市）

 

位置指定道路は私道であるケースも多く、周辺の住宅所有者などが共同で所有していることもあります。

また、通常の道路と同じように舗装されているため、見た目だけでは公道なのか私道なのか、位置指定道路なのかを判断することは難しいでしょう。

 

大分市では、平成3年4月1日以降に指定された位置指定道路の指定道路調書を公開しています。指定年月日や幅員、道路の位置などを確認できるので、中古住宅を検討する際の参考になります。

参考リンク：建築基準法第42条第1項第5号道路の指定道路調書（平成3年4月1日以降指定）を公開しました（大分市）

 

私道だから再建築不可、ではない

「前面道路が私道です」と聞くと、将来の建て替えに問題がないか心配になる方もいるかもしれません。

ですが、これまでお伝えしてきたように、私道だからといって建て替えができないわけではありません。

 

例えば、建築基準法上の位置指定道路に必要な長さで接していて、その他の建築条件も満たしていれば、私道に面した土地でも建物を建築することができます。

反対に、公道に面しているように見えても、敷地との接し方や道路の取り扱いによっては、別途確認が必要になるケースもあります。

つまり、「公道か私道か」と「建て替えができるか」は、別々に確認する必要があるということです。

 

私道の場合には、さらに通行する権利や道路の維持管理など、所有者との関係についても確認したいことがあります。

こちらについては、次の第6章で詳しく見ていきましょう。

 

図面と現地の道路が違ったら？

位置指定道路で、もう一つ確認しておきたいのが、行政が指定した道路の位置や幅と、現在の道路の状態が一致しているかという点です。

 

例えば、行政に保管されている図面では幅4mの位置指定道路になっているのに、現地ではブロック塀などによって道路の幅が3.5mほどしか確保されていない場合です。

このような場合、指定された道路の範囲を確認し、必要に応じて本来の道路幅を確保するための対応が求められることがあります。

 

大分市でも、位置指定道路の指定幅員が不足している場合には、向かい側や隣接する土地の所有者と協議し、指定時の幅員を示して復元するよう案内しています。

参考リンク：開発建築指導課のよくある質問 問4.位置指定道路の指定幅員が不足している場合、どのようにすればよいか？（大分市）

 

ここで気を付けたいのが、第4章で説明した2項道路のセットバックとの違いです。

2項道路では、原則として基準時の道路中心線から2mずつ後退して、将来的に道路幅4mを確保するという考え方でした。

一方、位置指定道路では、すでに指定されている道路の位置や幅を確認し、その範囲が現地で確保されているかが重要になります。

 

どちらも道路の幅が問題になることはありますが、確認する内容や必要な対応は同じではありません。

中古住宅を内見したときに道路幅が気になったら、物件資料だけでなく、道路の種類や指定図面、現地の状況を照らし合わせて確認してみましょう。

 

6．私道持分あり・なしで何が違う？

私道に面した中古住宅を探していると、物件資料に「私道持分あり」と書かれていることがあります。

 

反対に、普段利用している道路が私道なのに、購入する土地には私道の持分が付いていないケースもあります。

これらの違いは、将来の通行や道路工事、維持管理などにも関係してきます。

 

私道持分って何を持っているの？

私道持分とは、簡単にいうと、私道として使われている土地の所有権の一部を持っているということです。

 

例えば、6軒の住宅が利用する私道を、6人の所有者で共有している場合を考えてみましょう。

それぞれが私道全体について6分の1ずつの持分を所有しているケースでは、自分専用の道路部分が6分の1あるわけではありません。

私道全体を、ほかの所有者と共同で所有している状態です。

 

一方、私道をいくつかの土地に分け、それぞれの住宅所有者が一部ずつ所有しているケースもあります。

 

そのため、同じように「私道持分あり」と記載されていても、実際の所有形態は物件によって異なります。

私道の所有関係は登記事項証明書などで確認できます。購入を検討する際には、対象となる私道の範囲と、自分が取得する権利の内容も把握しておきましょう。

 

ただし、私道持分があるから何でも自由にできる、という意味ではありません。

複数の所有者で共有している場合、道路の使い方や工事の内容によっては、ほかの共有者との協議などが必要になります。

 

通行や水道工事は自由にできる？

私道に面した住宅を購入するときには、「これまで普通に通っていた道路だから、購入後も問題なく使えるだろう」と考える方も多いと思います。

もちろん、私道持分がなくても、通行する権利が確保されていたり、所有者との間で通行について取り決めがされていたりする場合もあります。

 

一方で、私道の利用について特別な取り決めがないケースでは、どのような権利に基づいて通行しているのか確認が必要です。

ここでも、「私道持分がない＝通行できない」とは限りませんが、権利関係を確認することが大切です。

 

さらに、将来のことを考えるなら、通行だけでなく水道管などの工事についても確認しておきたいところです。

例えば、住宅を建て替える際に、前面道路に埋設されている水道管から新しく給水管を引き込む必要が生じた場合です。

道路が私道であれば、私道の所有者や共有者との関係、既存の管の所有者、水道事業者の取り扱いなど、確認することが出てきます。

 

ただし、工事をするために必ず私道所有者全員の承諾が必要、というわけでもありません。

2023年4月に施行された改正民法では、一定の要件を満たす場合に、他人の土地にライフラインの設備を設置したり、他人が所有する設備を使用したりできる権利が明文化されました。

その際には、ほかの土地への影響ができるだけ少ない方法を選び、必要な通知や費用負担などのルールを守る必要があります。

参考リンク：複数の者が所有する私道の工事 において必要な所有者の同意に関する 研究報告書 ～所有者不明私道への対応ガイドライン～コラム：改正民法③（法務省）

 

このように、法律上の制度が用意されている場合もありますが、実際の工事がどのように進められるかは個別の状況によって変わります。

購入前には、現在の通行状況だけでなく、将来建て替える際の水道・下水道などの引込状況や、私道に関する取り決めも確認しておくとよいでしょう。

 

道路の修理代は誰が払う？

最後に、私道の維持管理についても考えてみましょう。

 

公道の場合、通常は国や自治体などの道路管理者が維持管理を行います。

一方、私道は個人や会社などが所有しているため、必ずしも行政が修理や舗装を行ってくれるわけではありません。

例えば、長年の使用によって道路の舗装が傷んできた場合や、道路に大きな穴ができてしまった場合、誰が費用を負担するのでしょうか。

 

複数の所有者で共有している私道であれば、民法上、原則として各共有者が持分に応じて管理費用を負担します。

ただし、共有者間の取り決めや道路の所有形態などによって、実際の費用負担や工事の進め方は異なります。

 

例えば、近隣の住宅所有者同士で話し合い、舗装工事の費用を分担することも考えられます。

そのほか、私道の清掃や側溝の管理などについて、以前から近隣で取り決めがされているケースもあります。

 

中古住宅を購入する際には、私道持分の有無だけでなく、道路を誰が管理し、修理が必要になったときにはどのように対応するのかも確認しておきたいところです。

今はきれいに舗装されている道路でも、10年後、20年後には修繕が必要になるかもしれません。

 

道路は、家と同じように長く使っていくものです。

毎日利用する場所だからこそ、現在の通りやすさだけでなく、将来の維持管理まで少し目を向けてみましょう。

 

ここまで、セットバックや位置指定道路、私道持分についてお話ししてきました。

では、実際に気になる中古住宅が「再建築不可」とされていた場合は、購入を見送るべきなのでしょうか。

次の章では、再建築不可の住宅を検討する際に、どのようなことを確認し、どう考えればよいのかを見ていきましょう。

 

7．再建築不可の家は買わない方がいい？

ここまで、接道義務や道路の種類、セットバック、私道の権利関係などについてご紹介してきました。

では、実際に気に入った中古住宅が「再建築不可」だった場合、その家は購入しない方がいいのでしょうか。

 

再建築不可の物件は、一般的な住宅に比べて将来の使い方に制限があるため、慎重に検討する必要があります。

ただし、再建築不可だからといって、すべての住宅が住めないわけでも、購入してはいけないわけでもありません。

大切なのは、その住宅を購入したあと、どのように暮らしていきたいのかを考えることです。

 

今の家に住み続けることはできる？

「再建築不可」と聞くと、現在建っている家にも住めないような印象を受けるかもしれません。

ですが、再建築ができないことと、今ある建物を使用できることは別の話です。

 

例えば、建築当時は適法に建てられた住宅であっても、その後の法令や周辺状況の変化によって、現在の建築基準に適合しなくなっているケースがあります。

こうした住宅は、現在の基準に適合していないからといって、必ずしも直ちに取り壊さなければならないわけではありません。

 

ただし、建物自体の安全性や老朽化の状況は、別に確認する必要があります。

再建築不可の住宅で特に考えておきたいのが、建物が古くなったときのことです。

 

購入時には「内装をきれいにリフォームすれば、まだまだ住めそう」と思っていても、10年後、20年後には大規模な修繕が必要になるかもしれません。

その際に、建て替えという選択肢がないとしたら、現在の建物をどこまで維持できるかが重要になってきます。

 

だからこそ、再建築不可の中古住宅を検討するときには、将来の建て替えだけでなく、今ある建物の状態や必要な修繕についても、通常の中古住宅以上に丁寧に確認しておきたいところです。

 

リフォームや建て替えはどこまで可能？

🤔「建て替えができなくても、リフォームすればいいのでは？」

そう考える方もいらっしゃると思います。

 

確かに、再建築不可の住宅であっても、壁紙の張り替えやキッチン・浴室などの設備交換といったリフォームができる場合はあります。

ただし、リフォームであれば何でも自由にできる、というわけではありません。

 

ここで知っておきたいのが、2025年4月に施行された建築基準法の改正です。

この改正によって、一般的な木造2階建て住宅などで、主要構造部の一種以上について過半を改修するような大規模な修繕・模様替えを行う場合には、原則として建築確認が必要になりました。

参考リンク：建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し（国土交通省）

 

例えば、建物の骨組みに関わる大規模な改修を計画している場合には、現在の建築基準に照らして、どのような工事が認められるのかを確認する必要があります。

一方、通常の水回り設備の交換や内装の模様替えなどであれば、一般的にはこうした大規模な修繕には該当しません。

ただし、実際の工事内容や建物の状況によって判断が変わるため、「リフォームだから大丈夫」と自己判断するのは避けたいところです。

特に、再建築不可の物件を購入して大規模なリノベーションを考えている場合には、購入前に建築士や施工会社などへ相談し、希望する工事が実施できるか確認しておきましょう。

 

例外的に建築が認められるケースも

接道義務を満たしていない土地でも、一定の条件を満たせば、例外的に建築が認められる場合があります。

 

その一つが、第2章でもご紹介した建築基準法第43条第2項による認定・許可です。

敷地の周囲に十分な空地がある場合や、建築基準法上の道路ではないものの、一定の条件を満たす通路に接している場合などに、個別の状況を踏まえて判断される制度です。

 

ただし、認定や許可を受けられるかどうかは、敷地や建築計画などの条件によって異なります。

また、大分市では、過去に同様の許可を受けていた場合でも、建て替えの際に改めて許可が必要になる可能性があると案内しています。

参考リンク：開発建築指導課のよくある質問 問1.建築基準法第43条第2項における接道の許可は、過去に許可を受けていればそれを接道として建築確認申請が可能なのか知りたい。（大分市）

 

そのため、購入時には「以前は建築できたから、将来も大丈夫だろう」と考えるのではなく、現時点でどのような制度が利用できる可能性があるのか、行政や専門家に確認することが大切です。

再建築不可の住宅を検討する際には、購入価格だけでなく、現在の建物の状態や将来の修繕、建て替えの可能性なども含めて考えてみましょう。

 

8．購入前にここまで確認しよう！

ここまで読んで、「道路について調べることって、思っていたより多いんだな」と感じた方もいらっしゃるかもしれません。

 

道路の種類や幅だけでなく、敷地との接し方、セットバック、私道の権利関係など、確認したいことはいくつもあります。

もちろん、購入者自身がすべてを調べる必要はありません。

ただ、どんなことが家選びに関係するのかを知っておけば、気になる物件が見つかったとき、不動産会社に確認したいことも整理しやすくなります。

ここまでの内容を一気に振り返ってみましょう。

 

道路の種類・幅・接道距離

まず確認したいのが、前面道路の基本的な情報でしたね。

公道なのか私道なのか、建築基準法上はどの種類の道路なのか、道路の幅はどのくらいあるのか。そして、その道路に敷地が何m接しているのか。

これらは、将来の建て替えを考えるうえで大切な情報です。

 

例えば、道路幅が4m以上あっても、敷地が道路に接している長さが不足していれば、原則として接道義務を満たしません。

反対に、道路幅が4m未満でも、2項道路として認められていれば、建て替えが可能な場合があります。

また、道路と敷地の間に水路や第三者の土地がないかなど、実際の接し方も確認しておきたいところです。

 

そして、忘れたくないのが毎日の使いやすさです。

法律上の接道条件を満たしていても、道路が狭く、車の出し入れが難しい場合もあります。

「建て替えできる道路なのか」と「自分たちが暮らしやすい道路なのか」は、両方確認しておきましょう。

 

セットバックと私道の権利関係

前面道路が2項道路の場合には、セットバックが必要かどうかも確認が必要でした。

現在の敷地面積と、将来建て替える際に建築基準法上の敷地として使える面積が変わってくる場合があります。

 

特に、道路際に駐車場やブロック塀がある住宅では、後退によって駐車スペースや外構の配置が変わる可能性もあります。

また、前面道路が私道の場合には、持分の有無だけでなく、通行や水道管などの工事に関する権利、維持管理の取り決めも確認しておきたいところです。

 

例えば、将来建て替えるときに水道管を新しく引き込む必要があったら、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

道路の舗装が傷んだときは、誰が修繕費を負担するのでしょうか。

 

今すぐ困ることではなくても、長く暮らしていくうえでは関係してくる可能性があります。

購入時の条件だけでなく、将来どのような負担が生じる可能性があるのかも確認しておくとよいでしょう。

 

「おおいたマップ」で何が分かる？

大分市で中古住宅を探している方なら、ぜひ知っておきたいのが「おおいたマップ」でした。

大分市が公開している地図情報サービスで、建築基準法上の指定道路の種類や位置などを確認できます。

 

例えば、気になる中古住宅の前面道路が2項道路なのか、位置指定道路なのかといった情報を調べる際に役立ちます。

また、大分市では、一定の指定道路について、指定年月日や幅員、延長などを記載した指定道路調書も公開しています。

参考リンク：建築基準法上の道路情報を公開しています（指定道路図および指定道路調書）（大分市）

 

ただし、ここで注意したいのは、おおいたマップに表示されている情報だけで、個々の土地の建築条件がすべて確定するわけではないということです。

例えば、道路の正確な幅員や境界線、敷地が道路に接している長さなどは、別途確認が必要になる場合があります。

 

大分市でも、道路の種類について不明な点がある場合には、図面を持参して担当窓口で確認するよう案内しています。

参考リンク：開発建築指導課のよくある質問 問3.道路の種別について知りたい。（大分市）

 

また、建築基準法上の道路の情報と、その土地が誰の所有なのかという情報も別のものです。

私道の権利関係などについては、登記事項証明書なども合わせて確認する必要があります。

 

おおいたマップは、気になる物件について調べるための便利な入口です。

まずは地図で情報を確認し、必要に応じて行政窓口や不動産会社に詳しく調べてもらうとよいでしょう。

 

道路以外の建築制限にも注意

最後に、もう一つ知っておいていただきたいことがあります。

それは、道路の条件を満たしていれば、必ず希望どおりの家を建てられるわけではないということです。

 

土地には、道路以外にもさまざまな建築上の制限があります。

例えば、用途地域によって建てられる建物の種類が決められていたり、建ぺい率や容積率によって建物の大きさが制限されていたりします。

また、市街化調整区域では、道路の条件を満たしていても、建物の建築や建て替えについて別途制限が設けられています。

大分市でも、市街化調整区域内の建物については、建築された経緯や用途などによって建て替えの可否が変わるため、事前の相談を案内しています。

参考リンク：開発行為、宅地造成等に関するよくある質問 4.市街化調整区域内で建築できる建物を教えてほしい。（大分市）

 

ほかにも、都市計画道路の予定地に含まれている場合や、地区計画・建築協定などによって建物の高さや配置が制限される場合もあります。

もちろん、購入する方がこれらの法律や条例をすべて覚える必要はありません。

ただ、「将来建て替えたい」「平屋にしたい」「二世帯住宅にしたい」などの希望がある場合には、購入を決める前に不動産会社へ伝えておくことが大切です。

 

将来の建築計画がある程度決まっている場合は、建築士や行政窓口にも確認しながら、その土地で希望する建物を建てられるか検討していきましょう。

 

9．まとめ｜道路も家選びの大切な条件

「今住める」と「将来建て替えられる」は別

今回は、中古住宅を購入する前に知っておきたい、道路と接道についてご紹介しました。

最初にお話ししたように、家の前の道路は、毎日の車の出し入れや生活のしやすさを考えるうえで大切なポイントです。

でも、道路には、それだけではない役割があります。

 

道路の種類や幅、敷地との接し方によって、将来の建て替えに制限が生じる場合があります。

また、セットバックが必要な土地や、私道に面した土地では、建て替え時の敷地の使い方や、道路の維持管理なども確認しておきたいところです。

 

とはいえ、

「道路が狭いからダメ」 「私道だから買わない方がいい」 「再建築不可だから住めない」

と単純に判断する必要はありません。

大切なのは、それぞれの土地や道路がどのような条件なのかを知り、自分たちの暮らし方や将来の希望に合っているかを考えることです。

 

道路の特徴を知って、納得できる家選びを

ここまで読んで、

😨「2項道路に位置指定道路、セットバックに接道義務……。道路だけでも覚えることが多すぎる！」

と思った方もいらっしゃるかもしれません。

 

でも、ご安心ください。家を購入するために、こうした法律や専門用語をすべて理解しておく必要はありません。

私たち不動産会社は、物件をご紹介するだけでなく、道路の種類や接道状況、法令上の制限などについても調査を行います。

そして、購入する方が契約前に物件の重要な条件を確認できるよう、宅地建物取引士が「重要事項説明」を行います。

道路や建築に関する制限、私道の負担、水道・下水道などの設備状況も、取引内容に応じて重要事項説明の対象となる項目です。

 

難しい法律用語も出てきますが、大切なのは、その言葉を覚えることではありません。

「この家を購入したら、自分たちの暮らしや将来にどんな影響があるのか」を理解すること。

 

例えば、「この道路は2項道路なので、将来建て替える際にはセットバックが必要になります」と説明されたら、「では、今ある駐車場はどうなるんですか？」と聞いてみてください。

「前面道路は私道です」と説明されたら、「将来、水道管を交換するときにはどうなるんですか？」と聞いてみてもいいでしょう。

 

また、重要事項説明は契約前に行われますが、疑問に思ったことを契約直前まで取っておく必要はありません。

物件を見ているときでも、購入申込みを考えているときでも、気になることがあれば、その都度担当者に聞いてみてください。

ハウスドゥ大分明野・大分敷戸でも、お客様が気になる物件について、道路や土地の条件を調べながら、できるだけ分かりやすくお伝えすることを大切にしています。

「この家、前の道路が狭いけど大丈夫？」

そんな小さな疑問からでも、お気軽にご相談ください。

今の暮らしはもちろん、10年後、20年後の暮らしまで想像しながら、納得できる住まいを一緒に探していきましょう。