【2024年最新版】騙されない!?ための不動産広告7つのチェックポイント(基本編)｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

あなたは日頃不動産チラシやインターネット広告で不動産物件情報の収集をされているでしょうか？

 

実はあなたが見ているその不動産広告、「日当たり良好」と書いてあるだけでは違法広告かもしれません!?

 

今回は「悪徳不動産業者に騙されない」ために、不動産広告を見る際のチェックポイントをご紹介します。

 

「不動産広告を見る際の３つの【基本】確認ポイントとは?」 ①【基本】:エリアの確認方法 ②【基本】:価格のチェックポイント ③【基本】:間取りや写真のチェックポイント 「交通アクセスや周辺環境のチェックポイント」 ④【物件情報詳細】:交通アクセス ⑤【物件情報詳細】:周辺環境 「不動産広告によくあるトラブルと解決策」 ⑥【知識】:不動産広告によくあるトラブル ⑦【知識】:不動産広告によくあるトラブルの解決策

 

不動産広告を見るときには、以上の項目に注目すると良いでしょう。では、それぞれを具体的に見ていきましょう。

 

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

【2024年最新版】騙されない!?ための不動産広告7つのチェックポイント(基本編)

 

 

「不動産広告を見る際の３つの【基本】確認ポイントとは?」

 

不動産広告を見る際には、どのような点に注目すればよいのでしょうか？ここでは、初めて不動産広告を見る方向けに、まず押さえるべき物件情報の基本的な確認ポイントを解説します。

 

●エリアの確認方法

物件情報の概要を把握するには、まずは「エリア」「価格」「間取り(と写真)」の３つの項目に着目しましょう。

 

１つめは「エリア」についてです。

 

不動産広告には必ず物件名が記載されています。一戸建てや土地の場合は物件名が「大分市明野北５丁目」のように地域名で表示されます。マンションの場合は物件名に地域名が入っていることも多いですが、不明でしたらマンション名で検索するとよいでしょう。

 

 

これらの情報を確認することで、物件が「どの地域にある物件」か把握することができます。また、お子様が小学校に通われている場合や希望の学区がある場合は「大分市のホームページ大分市立の小中学校および義務教育学校一覧」でも確認しておきましょう。

 

●価格のチェックポイント

次に、価格の考え方です。不動産広告には、物件価格が必ず記載されています。

価格は消費税込みの値段が記載されています。(土地や一般人同士の不動産取引は非課税)

 

しかし、物件購入に関わる総費用は物件価格だけで決まるわけではありません。登記費用や仲介手数料などの諸費用と言われる手続き費用がかかります。「諸費用」についてはこちらの記事をご参考ください。

 

関連記事:忘れがち！不動産購入時の諸費用の目安を知ろう！！

 

不動産広告には原則諸費用の記載はされません。不動産会社に別途見積もりをとりましょう。不動産広告を見ている段階で、手続き費用が必要なことを想定しておきましょう。

 

 

またマンションの場合は管理費などの月額費用も必要です。また、自治会費など地域の慣習によって必要になる費用もあります。

 

物件そのものに関する費用の情報は、基本的には不動産広告にはすべて記載が必要です。

 

しかし、念のため不動産広告を見て不動産会社に問い合わせする際は、広告に記載されている価格だけでなく、その他実際にかかる費用があるかどうかも確認しておきましょう。

 

●間取りや写真のチェックポイント

３つ目は間取りや物件写真のチェックポイントです。基本的に間取りや物件写真は不動産広告に掲載されている場合が多いかと思います。

 

不動産広告では間取り、部屋数や面積などの詳細な情報も掲載されているので、あなたのご希望やライフスタイルに合った物件かどうかも確認することができます。

広さ(面積)は㎡(平米:へいべい)で表記されますが、単位を坪に変換する場合は㎡の数値に「0.3025」をかけてみましょう。

○○○平米（m2）×0.3025＝○○○坪

 

「3.3で割る」説もよく聞きますが、不動産の実務上は0.3025を掛ける場合が多いです。

また間取りを見る際には「広さ」に注目するだけではなく、「使い方」「導線」をイメージして図面をチェックしましょう。

 

 

さらに、物件の特徴を写真でも確認しましょう。

 

インターネットの不動産情報では通常サイズの写真だけではなく、パノラマ写真や360°カメラ、さらにVR(仮想現実)を活用してより臨場感のある写真が掲載されていることもあります。また、物件によってはYouTube動画でルームツアーも可能です。

 

 

しかし、写真から実際の生活環境のすべてを体感することはできません。

 

部屋の広さや照明の明るさ、窓からの景色などのある程度のイメージを不動産広告で確認したら、実際に現地に見学に行きましょう。また、写真に写っていない部分については、物件情報に記載されている説明文を事前に読んで確認し、現地でチェックすることも重要です。

 

また、実は写真の掲載については2022年9月から一部掲載のルールが変更になっています。

 

新築など建物が未完成の物件の広告では、これまで「規模、形質及び外観が同一の他の建物の外観写真」に限り表示を認められていましたが、そうではない場合も一定の条件に該当すれば、他の建物の外観写真を表示できることとしました（規則第9条第22号、一部改変)

 

例えば、掲載写真が「施工例」や「一部デザイン変更」のものである可能性もあるということです。物件のイメージがしやすくなるというメリットはありますが、実際のものと異なる場合がありますので、注意して写真を確認しましょう。

 

以上のように、不動産広告の見方にはいくつかの確認ポイントがあります。

 

広告を見る際には、エリアの確認方法、価格の考え方、間取りや写真から見る物件の特徴に注目し、自分に合った物件を見つけることが大切です。また、広告に記載されている情報だけでなく、実際に物件を見て確認することも重要です。

 

「交通アクセスや周辺環境のチェックポイント」

基本を押さえたところで、その他詳細の物件情報について確認していきましょう。

 

不動産広告では、「交通アクセス」や「周辺環境」についても記載があります。

 

●交通アクセス

 

不動産広告には、最寄り駅やバス停までの距離や所要時間、周辺の交通網の情報が記載されています。通勤や通学などに必要な情報を確認しましょう。

徒歩による所要時間は、道路距離(=道のり)80mを1分（端数切り上げ）として計算されます。例えば、72mなら80mと表記されます。

 

2022年9月以降、「交通アクセス」についても不動産広告の掲載方法のルールが変更になっています。

 

「表示規約 同施行規則主な改正点 2022年 9月1日施行」によると「販売戸数（区画数）が2以上の土地や一戸建てなどの分譲物件について、これまでは最も近い住戸（区画）の徒歩所要時間等を表示するとされていましたが、加えて最も遠い住戸（区画）の所要時間等も表示することになりました。（規則第9条第8号）」とあります。

 

例えば、規模の大きな分譲住宅地で、駅から一番近い住戸が駅徒歩2分、最も遠い住戸が徒歩5分なら「〇〇駅まで徒歩2分から徒歩5分」という表示されるようになります。ご自身の購入物件が「最も遠い」場合は「徒歩5分かかる」のが実態ですよね。

 

2022年9月の不動産広告の規約変更の目的は、物件購入者により実際に近い情報を提供し、公正に取引が行われることを目指しています。より実態に近い表示になることは正確な物件情報収集の役に立ちそうですね。

 

●周辺環境

 

不動産広告には、周辺の商業施設、教育機関、医療機関、公園などの情報が掲載されています。自分の生活に必要な施設が周辺にあるかどうかを確認しましょう。

 

ここでも不動産広告の掲載方法にルール変更があります。

 

「物件からの道路距離を記載すること」としていましたが、これに加えて徒歩所要時間の表示も認めることとしました（規則第9条第29号、第31号）。」

 

今までは「スーパー○○まで200ｍ」が原則的な記載方法でしたが、「小学校まで徒歩3分(※今までは駅のみ)」「市役所まで400ｍ（徒歩5分）」という表記も可能になりました。ハウスドゥ大分明野ではお客様により詳細な情報提供をするために「市役所まで400ｍ（徒歩5分）」といった「道路距離」と「所要時間」の併記をしています。

 

物件情報の実態を正確に把握するためには、こういった「ルール変更」も知っておきましょう。

 

尚、ご興味がある方・詳しく知りたい方は(表示規約・同施行規則 主な改正点 2022年9月1日施行(発行:不動産公正取引協議会連合会)をご覧ください。

 

「不動産広告によくあるトラブル」

 

さきほどから「ルール変更」と言っていますが、不動産広告の掲載には一定のルールがあります。

 

法律的には「宅地建物取引業法」と「不当景品類及び不当表示防止法」という法律が該当します。誇大広告や「おとり広告」と言われるなどの不正で不当な表示を禁止しています。

 

さらに細かなルールが定められているのが、不動産公正取引協議会と言われる団体の「不動産の表示に関する公正競争規約」です。根拠が曖昧な表現を禁止するなど、購入者が正しい選択ができるよう、表現を規定しています。冒頭の「日当たり良好」という記載は、それだけでは「主観的な」表現なので「〇〇だから」という「根拠」がなければ基本的にはアウトな表現です。

 

問題なのはこれらの「ルールがあるにも関わらず守られていないことがある」ということです。物件情報の誤記載だけでなく、例えば「事故物件」であるにも関わらず必要な情報が記載されていない可能性もあります。

 

もちろん、ハウスドゥ大分明野ではしっかり「法令遵守」した広告を掲載しています。しかし、不動産業界全体のなかには残念ながら「おとり広告」があったり、ルールのアップデートが認識されていない場合もあります。

 

「不動産広告によくあるトラブルの解決策」

 

根本的な解決策は残念ながらありません。不動産広告を掲載する不動産業者のモラルによる場合も大きいからです。

 

購入者側としては「気になったことは、とにかく確認する」のが最善です。

 

2020年の民法改正により買主の権利は拡大しました。詳細は割愛しますが、「契約不適合責任」といって契約に「不適合」があった場合「損害賠償請求」や「契約解除」が可能になる場合もあります。

 

しかし、契約段階前に情報収集可能ならばしておきましょう。

 

先ほどご紹介した不動産公正取引協議会連合会などの「表示規約」を確認して、ご自身がみている不動産広告に違和感がある場合は、不動産業者にキッチリ確認しましょう。

 

「Q＆A」

 

さて、ここまでチェックポイントを７つ見てきましたが、補足として質問にお答えします。

Q：チラシやインターネットなど不動産広告ににもさまざまな種類がありますが、違いはありますか？
A：不動産広告には、「不動産の表示に関する公正競争規約」（表示規約）によって、さまざまなルールが決められています。

そのため、媒体が異なっていても基本的には同じ情報が掲載されていると考えて良いでしょう。

Q：広告でみたイメージと内見した時の印象が違っていてがっかりしてしまいました。広告をチェックする際にはどんなことに気をつければいいですか？
A：広告だけを見て一般の方が判断するのはなかなか難しいものです。

悪質な不動産業者の場合、存在しない物件で気を引く「おとり広告」なども現実にはまだまだ存在します。広告のチェックポイントは、ここまでの記事で紹介しましたがやはり現地に行って自分の目と足で確かめることが大切です。

不動産購入は大きな金額が動きます。慎重に検討しましょう。

Q：万一トラブルになったら、どうしたらいいでしょうか？
A：口約束はしないことトラブルは速やかに関係公的機関に相談をすることが重要です。

口約束は立証できませんから水掛け論になりがちです。感情的にならず、現実的な解決法を考えましょう。

もし当事者同士で解決できないときは、不動産会社の加盟している団体、都道府県や国土交通省などの住宅関連窓口に相談するといいでしょう。消費者センターに相談する方法もあります。法テラスをはじめ、都道府県や市町村の法律相談窓口を利用する手もあります。
 

 

「まとめ」

以上、「【2023年最新版】騙されない!?ための不動産広告の7つのチェックポイント」について説明してきました。

 

不動産物件情報は良いところばかりに目が行きがちですが「7つのチェックポイント」を意識して再度ながめてみると意外な発見があるかもしれません。

 

悪徳不動産業者に騙されないように、知識と情報を入手して賢く物件購入しましょう。

 

HOUSEDO大分明野ではこのように購入を検討しているお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。

より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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