中古マンション購入の注意点、知っておくべきこと【7選】【ハウスドゥ大分明野】大分市の地域密着型不動産情報サイト

中古マンション購入の注意点、知っておくべきこと【7選】

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2024-03-25

皆さま、こんにちは🙂

ハウスドゥ大分明野店です。

2023年1月8日現在、ハウスドゥ大分明野店が取り扱っている中古マンションは34件あります。物件価格は一番安いマンション158万から一番高いマンション3,180万までになります。平均すると1,523万くらいになります。

戸建住宅に比べると安いという印象を持つ中古マンションですが、決して安い買い物とはいえません。

戸建住宅と同様大きな買い物となる中古マンション購入。失敗や後悔をなるべくしたくありませんよね？？

中古マンションの購入を検討している方は、少しでも不安や疑問があるときは購入前に不動産屋に確認をして、解決したうえで購入することをおすすめします✨

そして、今回はほんの少しでも中古マンションの購入を検討している方へお役にたてるように、お客様自身も選ぶ際に知っておいてほしいマンションのことについてお話します。

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

中古マンション購入の注意点、知っておくべきこと【7選】

この記事では大きく分けて以下の7つのことについてになります。

中古マンション購入前に知っておくべきこと①価格

中古マンション購入前に知っておくべきこと②費用

中古マンション購入前に知っておくべきこと③管理状態

中古マンション購入前に知っておくべきこと④建物について

中古マンション購入前に知っておくべきこと⑤管理規約

中古マンション購入前に知っておくべきこと⑥立地

中古マンション購入前に知っておくべきこと⑦税金

「中古マンション購入前に知っておくべきこと①価格」

中古マンションのメリットはやはり価格です。新築マンションに比べると、購入予算を抑えられるというのが中古マンションを検討する大きな要因でしょう。
ただし、価格が安いということは当然そこには理由があります。

●中古マンションの買い時は?

一般的には築古になるほど価格は下がる傾向ですが、築20年を過ぎると価格の下落は緩やかになります。

そのため、新築マンションを購入しない場合築年数を20年以降の物件を狙ってみることも選択肢の一つかもしれません。マンションは一般的には鉄筋やコンクリートで作られており木造住宅が多い戸建住宅より耐久性が高くなります。
ただし、古すぎるマンションや管理状況によってはかえってさまざまな費用がかかる場合もあります。

●リノベーション済み物件と未リノベーション物件の違いは？

築古の中古マンションを購入する場合、リノベーション済み物件かどうかは検討材料の一つとなります。そこで、リノベーション物件の注意点を簡単に紹介しましょう。

リノベーション済みのメリット・デメリット

最近ではリノベーション済みの中古マンションの物件も人気です。設備や内装など、最新の性能を備えてあるものもありキレイでそのまま住めるというのは大きなメリットです。
もちろん、その分通常のリノベーションしていない物件よりも価格は高くなります。

また、設備が新しくなっている場合設備保証を受けられる場合もあるでしょう。ただし、設備自体は新しい場合でも特に築30年を超えるような場合、上下水道の配管、電気配線、インターネット回線など、見えない部分に不具合があるケースも少なくありません。

安易にリノベーション済みの中古マンションだからといって、新築マンションではありません。総合的にメリットデメリットを考慮して購入しましょう。

「中古マンション購入前に知っておくべきこと②費用」

物件概要

中古マンションを購入する場合、戸建住宅購入時にはない費用が発生します。

それは、管理費、修繕積立金、駐車場代(無料の場合も有)です。

●管理費

マンションの管理費は、建物や敷地内を良好な状態で維持できるように管理するための費用になります。例えば、マンションの共用部分といわれるエントランス・廊下・階段・エレベーターなどを点検・清掃する際にかかる費用にあたります。

●修繕積立金

修繕積立金とは、マンションの将来的な修繕に備えて、一定の金額をあらかじめ積み立てていくものです。

マンションは大体建設から20年後に大規模修繕という工事をします。その際に外壁や屋根等の改修工事などをします。この工事費用などは修繕積立金から支出されることが多いです。

●駐車場代

また、駐車をする場合は駐車場代も支払わないといけないマンションが多いです。よく管理費の中に駐車場代が入っていると思っているお客様の多いですが、管理費と駐車場代は別で徴収されると思っておいてください🙇‍♀️🙇‍♀️

以上がマンション特有の費用になります。

住宅ローンを組む場合は、月々のお支払いが

住宅ローンのお支払い＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代　となります。

また、これらの金額は住宅ローンの対象外となりますので、住み続ける限りは住宅ローンの完済後も必要となってきます。家計管理の点で重要ですので、ご注意ください。

ですので、マンションを検討する際は住宅ローンのお支払いと別にかかる費用があるということを頭に入れておきましょう！

「中古マンション購入前に知っておくべきこと③管理状態」

エントランス

新築マンションがきれいなのは当然です。しかし、そこからきちんと管理がされていなければマンション自体の資産価値が落ちてしまうかもしれません。資産価値を維持するためには、管理状態が重要となります。

中古マンションの管理状況の確認は、実際に現地を訪問してチェックすることで判断できます。

👀チャックポイント👀

☑️共用部分は定期的に清掃されているか

☑️メールボックスにチラシ等が放置されていないか

☑️掲示板に古い掲示物が貼られたままではないか

☑️駐輪場に放置されている自転車があるかないか

☑️管理会社の対応時間帯(日勤や常駐か等)

上記のチェックポイントはネット検索だけでは不明なこともあります。実際に現地に内見した際に確認しておきましょう。

「中古マンション購入前に知っておくべきこと④建物について」

●新耐震基準かどうか確認する

新耐震基準は1981年6月から施行されました。新耐震基準とは、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震ども倒壊は免れる」というものです。

理由としては、1978年に起きた宮城県沖地震の被害が甚大だったからです。

旧耐震基準のマンションに住めないということではありません。しかし、ハウスドゥ大分明野のお客様は耐震を気にする方が多いです。

さらに、新耐震基準であればメリットもあります。それは“住宅ローン控除”に関連します。

なぜなら、マンションは築25年以内を満たしていなければ、「耐震基準適合証明書の取得」という条件付きで“住宅ローン控除”が受けられることになっていました。

しかし、2022年度の税制改正により新耐震基準(昭和57年1月以降)に建てられたものと確認できれば、「耐震基準適合証明書」がなくても住宅ローン控除の対象となりました。

●修繕履歴や修繕計画を確認する

先ほど、修繕積立金のところでも記載した通り、大規模修繕をするマンションが多数です。

築年数が浅いマンションは大規模修繕をまだ行っておらず、修繕履歴がないこともありますが、築年数が経っているマンションの場合は修繕履歴が残っているので、“いつ頃、どの部分”を修繕したかを確認しましょう！

また、今後の修繕計画が作成されているのかを確認しましょう。住み始めてすぐに大規模修繕が行われるのか、それとも何年後に予定しているのかがわかります。

修繕積立金の総額の支出から大規模修繕は行いますが、もし足りない場合は追加徴収や修繕積立金の月額が上がりますので注意しましょう！

「中古マンション購入前に知っておくべきこと⑤管理規約」

管理規約

皆さま、“管理規約”というものを聞いたことございますか？

マンションには多くの方が快適に過ごすためさまざまなルールがあります。そのようなルールが記載しているものを“管理規約”といいます。

ハウスドゥ大分明野のお客様がよく気にするルールは

ペット飼育のルール
リフォームのルール
駐車場・駐輪場のルール

です。

ペット飼育は飼育不可のマンションも多いです。また、ペット可でも、大きさの指定やペット数の制限があります。

リフォームのルールは、リフォームする前に管理会社どのようなリフォームをするのかを事前に提出しなければなりません。さらに、近隣住民の承諾を得る必要があるマンションもありますので、確認しておきましょう。

駐車場・駐輪場のルールに関しては、台数の制限です。敷地内に1台確保できても、2台以上ある場合は近隣で探す必要がございます。

管理規約以外のマンション内のルールで言えば、「自治会費」についても確認しておきましょう。マンション住人も地域社会の一員ですので、居住地域により自治会費が必要になってくる場合があります。

基本全て“管理規約”等に記載がありますので、購入前に不動産仲介会社に調べてもらうようにすることがおすすめです。

「中古マンション購入前に知っておくべきこと⑥立地」

戸建住宅同様マンションも購入したら中々簡単に引っ越せるわけではありません。マンション周辺の環境についても、自分ではどうすることもできません。ですので、立地に関しては慎重に検討したいところですよね。

ちなみにマンションの立地に関する後悔は次のようなものがあります。

バス停や駅から遠い
生活利便性が悪い

などです。予算を優先したりすることで、妥協して利便性がよくないマンションを選ぶお客様もいます。悪いことではありませんが、購入して後悔しているお客様もいるため、購入する前に確認しておきましょう。

しかし、駅がすぐ近くにあったりすると、騒音でストレスを感じたりするお客様もいるため、自分にあったちょうどよい距離で選ぶといいですね！

「中古マンション購入前に知っておくべきこと⑦税金」

中古マンションを購入する場合、忘れがちなのは物件を購入すると支払うことになる税金です。

マンションでは土地に関する認識が薄れてしまいがちですが、当然ながらマンションは敷地に建っているため土地と建物に対して毎年固定資産税と都市計画税がかかります。

税額は地域によって異なり、各市町村が土地と建物の固定資産税課税評価額を決め、それに一定の税率をかけて計算します。固定資産税は「固定資産税課税評価額×1.4％」が標準の税額で、都市計画税は「固定資産税課税評価額×0.3％」が上限金額となります。固定資産税課税評価額は3年ごとに見直され、建物に関しては築年数が経つごとに下がっていくのが一般的です。

また、不動産取得税を支払わなければならない場合もあります。軽減措置もありますので、必ず確認しておきましょう。

不動産を購入する場合、購入後も費用が必要です。家計にしっかり組み込んでおきましょう。