土地探しのコツ、注意点(確認点)👀｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは☺

ハウスドゥ大分明野店です。

 

最近、弊社では週末に20代や30代の方が“何か土地情報ありますか？”とご来店される方が多いです。お話を聞くと、ほとんどの方が注文住宅メーカーさんの帰りに、ついでに寄ってくれているそうです。

 

土地の情報はもちろんお伝えしているのですが、土地を購入する時は、“ここも気を付けておいてくださいね”と言うと、“知らなかった。さっきのメーカーさんでは何も言われなかった。”とおっしゃる方も少なくありません。

 

そこで、今回は土地探しの注意点をお話させていただきます。記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

土地探しのコツ、注意点(確認点)👀

 

この記事を読むことによって、土地を購入または建築後、“別途こんな費用がかかるとは思わなかった”“制限されて思ったより家が小さくなった”などと後悔せず、理想のマイホームに近づけるというメリットがあります。

 

【準備編】

 

ではまず「土地探しのコツ」を説明する前に、まず事前準備について確認しておきましょう。情報収集する前に準備をしておくと、土地探しをスムーズに進められます。必要な事前準備は、以下の通りです。

• 予算とエリアを決めておく
• 希望条件に優先順位を付ける
• 土地探しから購入までの流れを知る

では、それぞれ詳しくみていきましょう。

 

●予算とエリアを決めておく

土地探しで重要なことは、まず「予算」と「エリア」です。

まず重要なことは「予算」です。ものすごく単純に言うと「駅に近いエリア」から土地は高くなる傾向があります。
土地代にかけられる費用は、「総予算ー建築費ー諸費用＝土地予算」となります。

そのため、まずは土地にかけられる費用を算出し、同時に土地相場を確認しておきましょう。

予算とエリアを決めたら、設定した予算が希望するエリアの相場に見合っているか検証することも大切です。

 

●希望条件に優先順位を付ける

土地に求める希望条件を整理しておきましょう。立地や周辺環境の希望条件だけでなく、ライフスタイルも含めて、具体的に考えましょう。

希望条件の例は、以下の通りです。

• 最寄り駅から徒歩〇分圏内
• 勤務先から〇分
• 土地や建物の面積は〇坪くらい
• 日当たりの良いリビング
• 家族でバーベキューがしたい→庭が必要？　等

ただし、すべての希望条件を満たす土地はすぐには見つからないでしょう。また、仮に条件のすべてに合致する物件がみつかったとしても予算と合わない可能性があります。
そうなったときに、困らないように考えた希望条件に優先順位を付けておきましょう。希望条件を事前に整理しておけば、候補の土地が出てきたときに判断しやすくなります。

 

●土地探しから購入までの流れを知ろう

理想の土地探しから購入までの流れを知っておきましょう。土地探しから購入までは、一般的に以下の流れで進みます。

土地探し→申込→住宅ローンの事前審査→土地の不動産売買契約締結→住宅ローンの本審査→金銭消費貸借(住宅ローン)契約締結→土地の引渡し・所有権移転登記(決済)

土地探しにかかる期間は、一般的に3か月〜1年程度ですが相場を知っておくことで、適切な物件がでてきたときに購入の判断ができるでしょう。

 

土地探しのコツ

 

土地探しが長期化してしまうケースは少なくありません。だらだら、長期間探すのは良いことではありません。適切な物件がでてきたときに判断できるよう探し方のコツをチェックしておきましょう。

• 理想の暮らしや資産形成をイメージする
• 自分の目で現地を確かめる
• 早めに「判断」する

では、それぞれ詳しく解説します。

●理想の暮らしや資産形成をイメージする

具体的なイメージがないまま漠然と土地探しをしても、適切な土地は見つかりません。土地探しのゴールは土地を買うことではなく、その土地に建てた家であなたの理想的なライフスタイルを実現することです。

 

土地探しに失敗したり、だらだら長期間物件を見たりして前にすすめない場合、土地探しそのものが目的になってしまっているケースがあります。数十年後を見据えた長期的な視点で理想の暮らしを考えることが重要です。また将来の家族構成やライフスタイルだけでなく、ライフプランを作成して資産形成の面からも考慮するとよいでしょう。

●自分の目で現地を確かめる

候補の土地が見つかったら、必ず自分の目で現地を確かめましょう。実際に現地を見てみると、物件概要には載っていないことまでわかります。たとえば駅から近くて立地が良くても、騒音が気になったり日当たりが悪かったりする可能性があります。資料やインターネットだけで判断せず、必ず自分自身で体感することがとても重要です。

 

また曜日や時間帯、天候が変わると、雰囲気が変わる街もあります。できれば1度きりではなく、複数回足を運んで、現地調査するのがおすすめです。

●早めに「判断」する

条件が良い土地ほど、すぐに申込が入ります。じっくり検討することも大切ですが、他の人で先に申込が入って後悔しないためには早めに判断することも必要です。

 

そこで重要なことは先ほど検討した「希望条件の優先順位」です。希望をすべて満たしていなくても、70〜80%満たしていて、優先順位の上位が当てはまっていれば購入してよいでしょう。100％希望通りの物件はありません。あっても高額です。

 

優先順位に沿って検討した結果、購入しないという決断ももちろんよいでしょう。ただし、だらだら検討だけ続けても前に進みません。「判断」できるよう、事前に準備をしておきましょう。

●自治体の補助金や助成金、減税優遇措置を活用する

土地の購入は様々な補助金等が活用できます。例えば自治体の補助金や助成金、減税優遇措置を活用して購入することも検討してみましょう。

利用できる可能性がある補助金等の例

• 不動産取得税の減税制度
• 住宅ローン減税
• 自治体独自の住宅関連補助金

等

注意点は、利用できる条件や期限等を確認しておくことです。不動産会社の担当者に確認しておきましょう。

 

土地探しの注意点

 

注意点(確認点)は大きく分けて3つあります。

注意点①建築物に関する法規制を確認

注意点②土地の形の確認

注意点③土地の状況と条件の確認

 

また、この3点以外にもライフラインの確認等も必要です。

 

詳しくは前の記事「【無料PDFダウンロード可】内覧時のチェックポイント👀その②」をご覧ください。

関連記事:【無料PDFダウンロード可】内覧時のチェックポイント👀その②

 

3つの注意点の具体的にどこを確認するのかをご説明いたします。

 

注意点①「建築物に関する法規制を確認」

家を建てるときは、建築基準法という法律に従って、建築しなければなりません。建築基準法とは、建物の敷地や構造、用途など、建物を建築するうえでの基本的な事項を定めた法律になります。土地を購入する場合の主なチェックは以下の通りです。

 

●接道義務を満たしているか？

接道義務とは、建築物の敷地は、幅員が4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけないというルールです。これを満たしているか確認しましょう！

 

建築基準法では、家の前の道路の幅(専門用語で｢幅員｣＝｢ふくいん｣と言います)が4ｍ以上ある道を道路と定義しています。

 

 

接道義務がある理由は、火災等の災害時に消火活動や救急活動を円滑にして、救急車等をスムーズに通すためになります。命にも関わることになりますので、この接道義務を満たしていないとお家を建てることができません。

 

〈2項道路について〉

ですが、例外として幅員が4ｍを満たしていなくても、道路としてみなす「2項道路」という道路があります。

 

 

 

建築基準法が適用される前の昔からの古い道の中には、幅員が4ｍ満たしていないものもあります。法ができたので、道路幅を広げないと「道路」として認めてもらえないのが原則です。しかし、その両側に建物がすでに立ち並んでいる場合もあります。それらの建物をすぐに取り壊して道路を広げるというわけにもいきません。

 

そこで、建築基準法が適用される時に、建築物が立ち並んでいる幅員が4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定したものを道路とみなすことにしました。これを「2項道路」といいます。

 

指定を受けた2項道路は、いつまでもそのままでよいというわけにはいきません。将来は幅員を広げることができるようにしておく必要があります。

 

そこで、2項道路については、道路の中心線から両側にそれぞれ2ｍ後退した線をその道路の境界線とみなすことにしています。このように道路の境界線を後退させることを「セットバック」とよびます。

 

 

 

セットバックした部分は｢道路｣としてみなされる為、建物を建築できず、私道となることから「私道負担」と表記されることもあります。

 

敷地面積が小さくなるため、建てられるお家も小さくなる可能性もあります。また、門や塀を設置したり、物置や駐車スペースとして利用したりすることも認められませんので、注意が必要です。

 

｢セットバック要｣の土地を購入した場合、セットバックするための費用が掛かる場合があります。具体的には、必要なセットバック距離の測量費用や、道路の舗装費用などです。

 

セットバック工事費用は、基本的には所有者が負担するケースが多いようです。ただし、自治体等によっては買い取ったり、助成金制度などを設けている場合もあるため、購入前に確認しましょう。

 

2項道路の場合は、敷地面積が減ったり、別途費用がかかる場合もありますので、頭に入れておきましょう！

 

●用途地域(ようとちいき)

地域ごとに、建築物の用途(使い道)について制限されることを用途地域といいます。

 

なぜ用途地域があるのかというと、例えば閑静な住宅街に大きな工場ができたら、どうでしょうか？

 

 

おそらく“嫌だな”と思う方が多いのではないでしょうか。なので、なんでもかんでも建てないようにするために制限があるのです。

 

用途地域は全部で13種類あり、住居系のものが8種類、商業系のものが2種類、工業系のものが3種類あります。

 

住居系の用途地域は、「第一種」「第二種」を分かれており、「第二種」の方が「第一種」より、住宅以外に建てることができる建築物が多くなります。

 

〈住居系〉…住みやすい地域

• 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域

　1階建てや2階建ての閑静な住宅街にするための地域

• 田園住居地域

　緑豊かなまちづくりを実現するために、低層住宅の環境保護と農業の利便も図る地域

• 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域

　マンションなどの中高層住宅を建てるための地域

• 第一種住居地域、第二種住居地域

　住居とともに店舗やホテルなどいろいろな建築物が立ち並ぶ地域

• 準住居地域

　住居の環境保護とともに自動車関連施設の利便も図る地域

 

〈商業系〉…利便性のある地域

• 近隣商業地域

　近くの住民が日用品の買い物をするスーパーなどが立ち並ぶ地域

• 商業地域

　商業ビル・オフィスビル・飲食店などが集中する地域

 

〈工業系〉…住むには適さない地域

• 準工業地域

　環境を悪くするおそれのある小さい工場などを建てるための地域

• 工業地域

　大きな工場が集中する地域

• 工業専用地域

工業団地などを建てるための地域

 

このように用途地域がありますので、用途地域は物件の詳細欄等に記載されています。

また、大分市ホームページ内の地図情報「大分マップ」の都市計画情報でも確認できます！

参考情報:おおいたマップ

 

検討されている物件が｢どの用途地域にあたるか｣を必ず確認しておきましょう。それによって、建築内容が変わってきます。

 

●建蔽率(けんぺいりつ)

建物を敷地いっぱい建てると日当たりや風通しが悪くなったり、火事が発生した場合すぐに燃え広がったら危険です。

 

そこで、建物を建てる時に、敷地面積に対して建築物の建築面積はどれくらいまでという割合が用途地域ごとに決まっています。この割合を建蔽率(けんぺいりつ)といいます。

 

 

例えば、敷地の面積が100㎡で建蔽率が60％であれば、この敷地の建物の建築面積は最高でも60㎡までに制限されます。

 

このように制限がありますので、建築後に“思っていたより家が小さい”と後悔しないように知っておく必要があります。

 

●容積率(ようせきりつ)

建物が大きくなればなるほど、建物の周辺を通行する人や車の量が増え、建物から出るごみや下水の量も多くなります。

 

そこで、地域の環境がわるくならないよう、その地域の道路や下水等の整備状況に合わせて建物の大きさを割合で制限する必要があります。この割合を容積率(ようせきりつ)といいます。

 

 

建物の大きさは、建築物の地階を含む各階の床面積を合計した延べ面積の大きさの最高限度で制限できます。

 

例えば、敷地の面積が100㎡で容積率が200％であれば、延べ面積が最高でも200㎡に制限されます。

 

容積率も建蔽率と同様、後悔しないためにも注意しておきましょう！

 

一つ目の注意点は、建築基準法を確認するでした。せっかく設計プランニングしても実際に建てられない可能性もありますので、必ず法規制を確認しておきましょう。

 

注意点②「土地の形を確認」

土地の形には大きく分けて2つあります。「整形地」と「不整形地」です。

 

名前の通り、「整形地」は形が整っているため住宅設計がしやすくなります。

「不整形地」は、整っておらず、土地の形にあわせて住宅設計をしないといけません。

 

｢整形地｣は分かりやすいと思いますので、説明は省略させていただきますね。

 

ここでは、「不整形地」のよくある土地を説明します。

 

 

 

●｢不整形地｣のメリットとデメリットとは？

土地を探している方は“旗竿地(はたざおち)”という言葉を耳にしませんか？

 

旗竿地とは、上の図のような細い路地を通った先にある奥の土地のことです。旗に竿をつけたような形から旗竿地と呼ばれます。

 

旗竿地のメリットは土地の価格が相場より安い、駐車台数がより確保できる、プライバシーが保てるなどがあります。

 

土地の価格は安いというメリットもありますが、路地部分が狭い分、建築工事の時に大きな機械が入れず、職人の作業が増え、工事費等が高くなり、建築コストがかかるデメリットもあります。

 

弊社が営業活動しております大分市東部でも旗竿地がいくつかあります。

旗竿地の場合には、建築費等がどのくらいになるのか再度確認する必要があります。

 

●土地の形状と予算の関係？

土地を購入するためには、資金計画が最重要です、総予算内でおさまる土地予算で考えないといけません。

 

総予算＝自己資金＋借入可能金額　です。

 

｢借入可能金額｣については、弊社店長影山のweb住宅ローンセミナー動画(リンク)をご参考ください。

 

 

セミナーリンクはこちら→https://youtu.be/qdGpFKAuLtc

 

総予算－建物金額－諸費用＝土地予算　で考えましょう。

 

土地の予算は、土地の広さと坪単価(土地予算＝土地の広さ×坪単価)で計算しましょう。坪単価とは、1坪が畳2畳分の大きさのことなので、この土地で畳2畳分がいくらするのかという価格になります。

 

土地予算を抑えたい方は、旗竿地にもメリットデメリットはありますが、旗竿地も候補に入れてみると選択肢が広がるかもしれません。

 

注意点③「土地の状況と条件の確認」

●現況、引渡し条件の確認

土地をインターネット等で探している時、現況：更地、古屋(建物)付きと記載されていることが多いと思います。

 

更地だといいのですが、古屋(建物)付きは土地で売り出されているのに、家がまだ建ったままということになります。

 

最近では、古屋(建物)付きで土地として売り出している売主様が多いですね。この場合で、現況渡しを条件とされている場合は、買主様側でお家を解体しなければなりません。

 

 

また、解体費用の他に塀や庭木の撤去費用等もかかる場合があります。

ですので、土地購入費用、建物建築費用に合わせて解体費や撤去費も頭に入れて予算を組まないといけません。古屋付きの土地を見つけたら、注意しておきましょう。

 

●地目(ちもく)の確認

地目とは、土地の種類を表す分類です。法務局の登記官が、土地の現況及び利用目的で判断し、登記します。

 

原則として、お家を建てる時の地目は｢宅地｣でなければなりません。登記されている地目は、登記官が判断した時点のものであるため、現在の状況とは異なる場合があります。

 

なので、「宅地」以外だった場合は、仲介業者を通して売主様に「宅地」へ地目変更をしていただけるのかを確認しましょう。

 

●測量図の確認

また、お家を設計する場合、土地の測量図が必要です。測量図があるか確認しましょう。

 

測量図がない場合や、測量図が古い場合は、再度確定測量などをする必要があります。その場合は確定測量を売主様がしてくれるのかもあわせて確認しておきましょう。

 

●建築・生活の障害になり得る可能性があるもの

住宅の建築や生活していく上での障害になりそうなものがないか現地で確認しましょう。例えば、樹木や電柱、ガードレール、縁石などは工事や車両の出入りの妨げになるため、要注意です。ガードレール・電柱の撤去は行政との協議が必要です。

 

 

土地が見つからないときの処方箋

 

●エリアや学区を広げる

小学校区やエリアを絞り込みすぎている場合、すぐに適切な物件がでてこない可能性があります。また、人気エリアの土地はすぐに売れてしまうため、なかなか候補地が出てきません。特にお子さんが未就学の場合は、エリアを広げたり、新たなエリアを探したりして可能性を拡げてみましょう。

 

●形状・方角の条件を緩和する

多くの方々は整形地や南向きや東向きで角地など日当たりが良い土地を希望しています。

逆に、中間画地というだけでなく狭小地、旗竿地といわれる奥まった土地、北向きの土地などはあまり人気がありません。

 

しかし裏を返すと、人気がない土地はその分価格が抑えられるなどメリットがあります。総合的な予算を考慮し、形状や方角の条件を緩和すれば、選択できる土地の可能性が上がるでしょう。

●建築条件付き土地・古家付土地も含めて探す

実は中古住宅の中には土地として販売されている物件もあります。

??となるかもしれません。中古住宅のなかで建物が古くて使えない場合、土地として取引される場合があります。そのような物件を古家付土地と言います。新興分譲住宅地が人気ですが、考え方ひとつで物件の選択肢が増えます。

 

また、建築条件付き土地も検討してみましょう。建築条件付き土地のデメリットは原則ハウスメーカーを自由に選ぶことができないことですが、交渉や条件に応じて建築条件を外してくれる可能性もゼロではありません。

ただし、必ず応じてくれるわけではなく一般的には坪〇万円プラスでや〇〇〇万円追加でという費用追加があるでしょう。

それでも「ここがいい！」ということであれば、交渉してみるのも一つの選択肢です。

 

転ばぬ先の杖！失敗例を予習

 

土地や不動産は大きな買い物です。土地探しで後悔しないよう、よくある失敗例と対策を簡単に紹介します。

• 失敗例1:先に土地だけ購入したら、間取りや法規制等の条件と合わなかった

　対策:不動産会社にしっかり相談しておきましょう。土地探しと同時に建築プランもハウスメーカーや工務店に相談し、条件のすり合わせをしておきましょう。

• 失敗例2:後で気づかなかった良くない生活環境があった

　対策:物件を決めたら平日休日のそれぞれ、朝昼夜の各3回チェックしに行きましょう。平日と休日、時間帯によって周辺環境は変化します。
それぞれの状況で生活環境を確認しておきましょう。

• 失敗例3:予算オーバー

　対策:資金計画をたてましょう。前述のとおり、土地にかけられる予算の算出式は
「総予算ー建築費ー諸費用＝土地予算」
となります。

建築プランに夢を膨らませすぎて、総予算がオーバーすることはよく聞く失敗例です。希望条件に優先順位をつけ、ライフプランも含めて総予算の範囲に収まるようにしましょう。

• 失敗例4:ダラダラ土地探し

　対策:数年たっても土地が決まらない人がいます。もちろん、希望条件に全く合わない場合は購入する必要はないのですが「もっといい物件があるのでは？」とズルズル探し続ける人もいます。長期間にわたって検討する間、金利や建築費、ローン年数制限等状況や条件も変化します。

これはと思った物件がでたときに判断できるように、準備と優先順位をつけておくことが大切です。

 

土地に関する調査について

 

土地探しについて調べていると「敷地調査」「現地調査」「役所調査」といった用語を聞くこともあるでしょう。
それぞれどのような意味でどのような違いがあるのでしょうか？

一般的には敷地に関する調査全般を敷地調査と言います(諸説あります)。
敷地調査の中に「現地調査」や「役所調査」があるという認識でよいでしょう。

簡単にまとめておきましょう。

• 敷地調査:敷地に関する調査全般。現地調査や役所調査が含まれます。
• 現地調査:物件の現地にて周辺環境やライフライン引き込みの確認、土地の高低差などの現況の調査。
• 役所調査:行政の役所で行う調査のこと。法律的なルールや制限があるかを確認。

尚、類似する用語で測量調査というものもあります。測量図が無い場合に土地家屋調査士等に依頼して土地の測量を行います。

敷地調査は不動産会社がサービスの範囲で行ってくれる場合もありますが、測量をする場合一般的には数十万円の費用が必要です。

 

「まとめ」

今回は、土地探しについて一通り網羅してお伝えしました。後悔しないためにも、土地購入の知識を少しでも知っていただけると嬉しいです。

 

HOUSEDO大分明野ではこのように購入を検討しているお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。

より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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