本当にあるの!?ネットに掲載されていない【未公開物件】探し方と【未公開物件】を探す場合の注意点【ハウスドゥ大分明野】大分市の地域密着型不動産情報サイト

本当にあるの!?ネットに掲載されていない【未公開物件】探し方と【未公開物件】を探す場合の注意点

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2024-03-23

皆さま、こんにちは☺

ハウスドゥ大分明野店です。

不動産を探しているときに、“ネットに出ている物件では「遅い」。ネットに出る前の【未公開物件】がある”

という話を聞いたことがある人は多いと思います。

今回は実際のところ【未公開物件】はどうなのか？【未公開物件】の探し方やその注意点について解説していきます。

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

本当にあるの!?ネットに掲載されていない【未公開物件】探し方と【未公開物件】を探す場合の注意点

この記事を読む1番のメリットは、どういう場合が【未公開物件】になり、どうしたら【未公開物件】に出会えるのかが理解できるようになることです。

では、早速みていきましょう！

「【未公開物件】とは？【未公開物件】は本当にあるのか？」

物件探し

【未公開物件】とは、不動産ポータルサイト（アットホーム、ＳＵＵＭＯ、LIFULL HOME’S等）やレインズなどに載っておらず、売主から売却依頼をされた不動産会社のみが情報を知っている物件のことを指します。

なぜ、そのような【未公開物件】が存在するのか？その理由は大きく分けると4つあります。

その4つとは…

⓵レインズへの登録期限前の物件

⓶売主の事情でレインズの登録やインターネットへの掲載をしていない物件

⓷売主が不動産会社の物件

⓸不動産会社が囲い込みをしている物件

になります。

●レインズへの登録期限前の物件

まずは、先ほどから出てくるレインズとは何かご説明します。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する物件情報を登録するシステムのことです。わかりやすく言うと、不動産会社しか利用できないポータルサイトのようなものです。(一部の機能を売主も確認することはできます)

売主に売却を依頼されたら、依頼時の契約の種類によりますが、5日または7日以内にレインズへの登録が義務付けられています。

また、全国の不動産会社はその情報を見ることができ、自社の顧客(お客様)にその物件を紹介できる仕組みになっています。なので、全国どこの不動産会社でもレインズに登録されている物件であれば他社の物件でも紹介してもらえるようになっています。

◆好条件の物件だから

もう少し理由を深堀していきましょう。

なぜ、すぐにレインズに登録にしないのでしょうか。理由の一つとして、物件の立地や間取りなどの条件が良く、売却依頼を受けた不動産会社が自社顧客の中から買主を見つけられる可能性が高いと考えているということです。
自社内で売主買主双方を担当すると単純に仲介手数料の収入が倍増します。そのため、ポータルサイトで公開する前に自社で買主を見つけようと考えるからです。

◆公開しても成約の見込みがないから

逆のパターンもありえます。

不動産会社はレインズへの物件登録は無料で出来ます。ただし、SUUMOやHOME’Sなどは実際は広告です。そのため、掲載には費用がかかります。

そのため、例えば田舎の土地や山林など成約の見込みがない物件の場合は非公開物件となっているケースもあります。郊外などではポータルサイトを見ても見つからないという場合が多くありますので、不動産会社に直接紹介してもらう必要があります。

◆一般媒介契約だから

上記の表を改めてよく確認していましょう。

上の3つの契約のうち「一般媒介契約」であればレインズへの登録義務がありません。つまり、レインズに登録することなく販売活動を行うことができるのです。

このような理由で、売主様から売却依頼をされてから5日または7日以内という期限がくるまでの物件は【未公開物件】という事になります。

●売主の事情でレインズの登録やインターネットへの掲載をしていない物件

売主がまだ、居住中で近所に知られたくないといった場合や社会的に知名度が高い人の自宅などの場合には【未公開物件】になることもあります。売主の事情は様々ですが、よくあるケースで言えば下記のような事例が考えられます。

◆近隣住民に知られたくないから

近隣住民に知られたくない理由としては具体的に言うと、

借金を理由に家を売るので近所に知られたくない
離婚を理由に売却することがばれたくない
近隣トラブルで引っ越すため近隣住民に知られたくない

などがよくあるケースです。その場合、今後もポータルサイト等に掲載される可能性は低いでしょう。

◆居住中で引っ越し先が未定だから

例えば、買い替えや転勤などの場合に、家の売却を先に行いたくないや購入希望者が殺到してしまわないよう不動産会社に未公開で進めてもらうというケースもあります。
こちらは将来的には公開する可能性があるため、一時的な未公開物件となります。

そのような場合、レインズへの登録はしますが、インターネット上での掲載はしていません。

ですので、アットホームやスーモなどで物件を調べているだけの方はこのような物件情報を把握することは厳しいと思います。

このような【未公開物件】も含めてお家探しをしたい場合は、実際に不動産仲介会社にお問い合わせをすることをおすすめします。

現在、【未公開物件】があるか知りたい方はLINEからでもお気軽にお問い合わせください。物件情報も先行配信しています！

●売主が不動産会社の物件

売主が不動産会社の場合、法律の関係で公開できない場合があります。

例えば、宅地分譲の場合に「開発許可」という行政からの許可を得なければならない場合があります。この場合、例え分譲計画が決まっていたとしても「開発許可」が出てからでないと、公開できないという決まりになっています。

他にも、新築建売住宅の場合は「建築確認済証」が出てからでないと公開できません。

「建築確認済証」とは、建物を建築する際に行政や指定確認検査機関が図面の審査をして、その許可が下りた時にもらえる証明書のことです。

また、不動産会社がリノベーションをして物件を売り出す場合に会社によっては、リフォームが完成してから物件を公開する会社もあります。なので、そのような会社のリフォーム中の物件なども【未公開物件】になります。

●不動産会社が囲い込みをしている物件

「囲い込み」とは、売主様から売却を依頼された物件を他の不動産会社に紹介させないことをいいます。そうすると、囲い込みをしている業者しかその物件を紹介することができません。「囲い込み」は不動産会社の不正行為の一つです。

まだこのような不正行為をする業者も中にはいます。しかし、ハウスドゥ大分明野はハウスドゥ本部から「囲い込み」を厳禁されており厳格に通達および管理がされていますので、ご安心ください！

なぜ囲い込みをするのか、また囲い込みをすることで買主様がどのようなデメリットがあるのかは、以前の記事「おすすめ不動産仲介会社の選び方✨」に書いていますので、ご覧ください。

記事はこちら↓

>【不動産購入検討者におすすめ!】不動産会社の選び方の裏側を解説します✨

どういった場合に【未公開物件】になるかをご説明しましたが、ではどうしたら【未公開物件】に出会えるでしょうか？

「【未公開物件】の探し方」

物件探しをする女性

【未公開物件】を探すには先ほどもお伝えしましたが、不動産会社に足を運び相談をすることが一番です。希望の条件や、「本当に買う意思がある」といことを担当者に伝えましょう。

なぜなら、不動産会社の担当者としては限られている情報なので“「本当に買ってくれそうだ」という顧客に紹介したい”というのが本音だからです。

その為にも、いきなり「【未公開物件】を紹介してください」と言うのではなく、予算や希望などを細かく伝え、本気度を見せ、信頼関係を気づいていくといいでしょう。また、住宅ローンの事前審査を済ませておくことも重要です。

せっかく、【未公開物件】を紹介してもらっても事前審査が済んでなければ、他の人に先を越されてしまう事もあります。

では、“どのような不動産会社に相談したらいいのか？”もお話しておきます。

1つ目は、「地域密着」の不動産会社です。

物件の量は多くはありませんが、地域との結びつきが強いため、その地域でしか得られない情報を持っている可能性もあります。

2つ目は、「売却に強い」不動産会社です。

売主から依頼される件数が多いため、【未公開物件】の数も必然的に多くなります。

そのような不動産会社の担当者と信頼関係を築いておくと【未公開物件】を紹介してもらえる可能性が高くなるでしょう。

「【未公開物件】のメリット」

メリット

【未公開物件】のメリットは、様々あります。確認していきましょう。

◆他の購入検討者より先に買える

まずは、人気エリアの物件や希少な物件を先に紹介してもらえるというところです。

人気のエリアや希少性が高い物件は、繁忙期と言われる1月～3月は特に情報が出回る前に成約することもあります。

レインズに登録される前であれば、ライバルはその会社の顧客だけですが、レインズに登録されれば、他社の顧客も物件を検討できるようになるため、ライバルが一気に増えることになります。

◆周辺エリアの物件よりも好条件の可能性がある

不動産会社が未公開物件として物件情報の公開を制限している物件は、周辺エリアの物件より好条件の場合があります。

立地や間取りが良く、資産価値が高い物件に関しては、レインズに掲載前に自社で買主を探す傾向にあるので、この段階の物件を入手することができれば好条件な物件を見つける可能性も高まるでしょう。

◆物件の選択肢が広がる

物件を探し始めてまだポータルサイトしか見ていない場合、実は購入可能な物件のごく一部の情報しか見ていません。
情報収集の段階で不動産店舗に足を運ぶのは少し抵抗があるかもしれませんが、インターネット上の公開物件を探しながら同時に不動産店舗や配信サービスで未公開物件の提案をもらいながら家探しをするのは大きなメリットと言えるでしょう。

「【未公開物件】のデメリット」

デメリット

【未公開物件】を紹介してもらえるということは特別感があってVIP扱いをされているような気分になってしまうこともあるかもしれませんが、【未公開物件】は「公開物件」よりも注意が必要な場合もあります。

【未公開物件】＝「いい物件」ではありません。

【未公開物件】はあくまで、「公開されていない物件」というだけなので、必ずしも「良い物件」というわけではありません。

また、【未公開物件】の場合、“公開されるまでに決めてしまわないとライバルに取られてしまう”という心理が働くため、十分に検討する時間がとれない可能性もあります。その物件が「良い物件」なのか、どうかを見極める目を養っておくことも大切になってきます。

【未公開物件】＝「お得」ではありません。

不動産は多くの場合、初めは高めに売り出して売れなければ値下げをしていく。という流れが一般的です。なので【未公開物件】＝「売り出し始めたばかり」なので公開されて売れなければ値段が下がる可能性がある事も多いです。

【未公開物件】を探す場合は、相場感を養っておくことも重要になるでしょう。

「未公開物件を購入した人の体験談」

体験談

未公開物件にメリットがあることはご理解いただけたと思います。とはいえ、「実際どうなの？」という人もいるのではないでしょうか？

そこで今回はYahoo!知恵袋での相談事例をチェックしてみましょう。

【体験談】(yahoo知恵袋より抜粋)
＜質問＞希望条件が駐車場２台は絶対的なのでなかなか物件がなく、建て売りでも、これから条件に合うのはなかなか出てこないと思いますと何社かの不動産屋に言われてしまいました。
その中でも金額的には多少上がるけれど、立地的には最高な未公開土地を紹介していただき、さらには自分達の好きなように注文住宅が建てられることに、夫婦２人共とても気に入ってしまいました。
ネットや近場の建て売りを通って見たりしていて、年明けから不動産屋にいき本格的に探し始めてまだ４日ぐらいですが、いくつか物件を見ました。
ですが、探し始めてまだ日にちがたっていないのに、こんなに早く決めてしまって良いものなのかちょっと迷っています。

＜アンサー＞
真剣に探せば、住宅なんて運がよければ１ヶ月で見つかります。あなた方は更に運がよかったのです。

逆のお客さんも沢山居ますw
そういうお客さんに限って、２年も３年も探しています。正直、私もあまり真剣に相手をしなくなっています。
結局、「コレに決めてしまって良いのか？」症候群になっててどんな魅力的な物件を紹介しても、もう「決断」自体が出来なく成ってしまってるんですね。沢山魅力的な物件を「見送って」来ていますから。

いま、あなた方のネックは「大きな買いモノなのに、すぐ決めていいモノなのか？」コレだけです。前に進んでいいと思いますよ。

(ここまで)

というアンサーの後押しを受けて即決しているようです。

大きな買い物ですので迷う気持ちも分かりますが、物件は一点ものですので「いい物件が出てきたときに即断できる」状況を早めに作っておくことは大切ですね。

「不動産会社から未公開物件を紹介されたら」

物件紹介されたら

不動産会社から未公開物件を紹介された場合には、紹介された物件が本当に好条件なのか判断しなければなりません。前述のとおり売れる見込みがないから未公開にしている場合もあるからです。

未公開物件を紹介されたときには、次の点をチェックしてみましょう。

紹介された物件価格は相場と比べて高いのか安いのか
事故物件などマイナスとなる情報が記載されていないか確認
物件価格は安くても、大幅なリフォームをする必要があるのかどうか

未公開物件が優良物件なのかどうかは、まずは相場を把握しておかないと判断することができません。これは、普段からインターネットで物件情報をチェックしておきましょう。
ただし「販売価格」と「成約価格」に乖離がある場合もあるので、不動産会社にも合わせて相場情報を確認しておきましょう。

また、紹介された未公開物件が相場より安すぎる場合も注意が必要です。

事故物件などの訳あり物件や、大規模なリフォームをしないと住むことができない不動産の可能性があります。事故物件などの場合は物件概要に必ず記載しなければいけませんが、大規模リフォームをしないといけないことは物件概要に書く必要はないため、現地を見に行かないと条件の悪い未公開物件なのか気付くことができない場合があります。

その場合は、リフォーム費用も含めて総合的な価格で判断しましょう。