【大分市】中古マンション×リノベーションが人気の理由とは❓｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは🙂

ハウスドゥ大分明野店です。

 

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

【大分市】中古マンション×リノベーションが人気の理由とは❓

 

 

私たちの住んでいる大分市でも最近、新築マンションの価格が高騰してきていますよね!?

 

“新築マンションは手が出ないけれど、中古マンションなら自分でも購入できそう！”

“あえて中古マンションを選んで、好きなようにリノベーションしたい”

 

こういった方々が、この数年で増えています。

 

「中古マンション×リノベーションが人気の理由は？」

 

中古住宅を購入し、自分たちのライフスタイルに合わせて間取りや内装をオーダーメイドでリノベーションするというスタイルが、住宅購入の選択肢として人気を集めています。

 

特に中古マンションを購入してリノベーションする場合、新築マンションと比べてリーズナブルな価格・立地や利便性を確保しながら、注文住宅のような居住空間を作ることができるのが魅力です。

 

ただ、肝になるの「中古マンションの物件探し」です。

リノベーションで自由に室内を改装することはできますが、そもそも物件としての魅力がなければせっかく好みのリノベーションをしても残念な結果になってしまうかもしれません。築年数の経ったマンションは価格がお手頃ですが、建物の耐震性や物件の管理状態など中古ならではの気になる点がある方もいるでしょう！

 

そこで、今回は「中古マンション×リノベーション」のメリットとデメリット、物件を選ぶ際の注意点やマンションをリノベーションする際に気を付けたいことなどをまとめました。

 

【中古マンション×リノベーションのメリット】

• 価格が新築に比べるとかなり割安
• 選べる物件が豊富
• 価値が下がりにくい
• 追加工事がかかりにくい

【中古マンション×リノベーションのデメリット】

• リノベーション出来ない箇所がある
• 二重ローンになる場合がある
• 工事期間が3カ月以上かかる

【中古マンション×リノベーションを検討する際のポイント】

• 水回りの移動には注意が必要
• 管理規約による制限がある
• リノベーション向きのマンションは築20～40年
   

「中古マンション×リノベーションのメリットとは？」

 

 

●新築マンションを購入するよりもコストダウンできる

大分市明野エリアの新築マンション３ＬＤＫ～４ＬＤＫの価格は3,000万円～4,000万円程です。対して、中古マンションは築年数にもよりますが、安いマンションでは1,000万前後から物件があります。

 

仮にリノベーションで1,000万円かけたとしても、新築マンションに比べて1,000万円も割安で購入することが可能になります。

 

●中古マンションの方が物件がたくさんある

大分市明野エリアでは新築マンションは年に1棟あるかどうかという程度しか物件が出てきません。対して中古マンションは1年間だけで31件もの中古マンションが売りに出ていました。

 

その分だけ、選べる立地や物件の多いですよね✨

 

●資産価値が下がりにくい

中古マンションの場合は新築から15年程度を境に、物件価格の下落率が低くなります。

 

購入したときから価格が下がりにくい中古マンションをリノベーションすることで物件価値を長く保つことが可能です。

 

●追加工事費用がかかりにくい

例えば、戸建住宅をリフォームや全面改装する場合、リフォーム業者は壁を壊して建物の柱など構造を確認します。その時に柱が腐っていたり、柱以外も床下を確認すると、雨漏りやシロアリの被害が確認されることもあります。そうなると、安全に長く住むためにはその被害の対策をしなければなりません。

 

そうすると追加工事が必要ですので、費用が別途かかってきます。

 

その点マンション×リノベーションの場合、壁がコンクリートでつくられていることが大半です。

 

 

そのため、壁自体を壊すことはありませんし、構造上も木造よりも耐久性があります。ですので、構造的な心配をすることは少なく追加費用が掛かる場合もありませんので、予算が立てやすいメリットがあります。

 

「中古マンションリノベーションのデメリットとは？」

 

●リノベーション出来ない箇所がある

マンションの場合、共有部分と専有部分とがあります。

共有部分とは、廊下やエレベーターなどマンションの所有者全員で使う部分のことです。専有部分とは、部屋の中など自分しか使わない部分のことです。

 

実は、玄関の扉・窓ガラス・ベランダなどは共有部分となっているマンションがほとんどなので、共有部分に関しては自分の好きにリノベーションをすることができません。

 

なので、“部屋の中は新しくてキレイだけど、玄関だけ古臭い”など、ギャップが生まれることがあります。

 

●住宅ローンとリフォームローンの二重ローンになる可能性がある

不動産業者、リフォーム業者が別々の場合、金融機関によってはリノベーション費用が住宅ローンとして借りることができない場合もあります。

 

その場合は、住宅ローンとリフォームローンの二重ローンを組むことになります。

 

リフォームローンは一般的に住宅ローンに比べて金利がかなり高く、返済期間も短い場合が多いです。そうなると、新築マンションに比べて総額はかなり抑えられたとしても、月々の返済額は新築マンションとそんなに変わらないということにもなりかねません。

 

中古マンションをリノベーションする場合は、リノベーションもできる不動産業者を選ぶと安心でしょう🎈

 

●住むまでに時間がかかる

完成済みの新築マンションの場合はすぐに住むことが可能です。しかし中古マンションはリノベーションをする場合、打ち合わせから考えると、完成まで短くても3カ月はかかります。

 

その期間を頭に入れておいてリノベーションを検討する必要があります。

 

また、“時間はないけどリノベーションマンションが良い！”という人は、リノベーション済のマンションも売りで出ていることもあるので、そちらを検討するのもいいでしょう！

 

「中古マンションのリノベーションをする際のポイント」

 

 

●水回りの移設に注意

水回りの移動は、配管経路を考慮しなくてはいけません。

 

マンションの給排水・排水管は、通常床下を通っています。水をスムーズに流すためには、配管の勾配※を充分に確保するため、床下にはそれなりのスペースが必要です。

※勾配…読み：こうばい。意味：傾斜面の傾きの程度。

 

また。各住戸の配管類を繋ぐパイプスベースと、キッチンや浴室、トイレの距離が遠すぎると、配管の勾配がとれなくなり、結果、水が流れなくなってしまします。

 

物件によっては水回りの移動が困難なケースもあるため、購入前に図面や現地の確認が必要です。

 

●「管理規約」による制限

専有部分のリノベーションであっても、マンションによっては床材の遮音等級が指定されていたり、電気容量に制限があったりする場合もあります。

 

こうしたマンションのルールを定めているのが「管理規約」です。リノベーションをする際に、制約に引っ掛かりそうな規定がないか、事前に確認しておく必要があります。

 

●リノベーション向きのマンション

1981年に建築基準法が改正されました。それ以降の建物は新しい耐震基準が適用されていますので、震度6～7の地震でも簡単に倒壊しないような頑丈なつくりになっています。

 

また、築20年以内のマンションは価格がそこまで安くなっていない場合が多いので、築20～40年のマンションが狙い目といえるでしょう。

 

●耐震強度

中古住宅を購入検討する場合、気になるのが耐震性です。耐震性を確認するうえで最低限の3項目はチェックしておきましょう。

 

◆新耐震なのか旧耐震なのか

1981年6月1日に、建築基準法の耐震基準が大幅改正され、この改正以前は旧耐震基準、以降は新耐震基準と呼ばれています。

 

新耐震基準では安全性の基準があがっているため一般的には新耐震基準以降のマンションの方が安全性が高いと言えます。ただし、耐震補強をおこなっているマンションもありますので、一概には言えません。

新耐震や旧耐震の基礎的な知識を知ったうえで、検討物件の耐震強度を確認してみましょう。

 

◆マンションの管理状態

マンションの管理状態が不十分だと、耐震性能にまで影響を及ぼすケースがあります。

マンションごとに修繕計画書があるはずなので、不動産会社を通じて入手し、履歴・計画を確認しましょう。

 

◆地盤

地震など災害に対する耐性は、地盤の強度が大きく影響します。液状化現象、土砂崩れ、浸水などの危険性がないか、土地の特徴や成り立ちを知ることが必要です。国土交通省がハザードマップを公開しています。

 

参考:国土交通省ハザードマップポータルサイト

 

●相場や物件の状況

土地や不動産物件には相場があります。特に中古マンションの場合、相場は比較的明確です。

特に購入後にリノベーション工事を行う場合、費用が物件価格以外にも必要となります。物件価格が相場通りなのかチェックしておきましょう。

ただし、販売中の物件の中には、売主の希望で相場よりも高い金額のまま売りに出ている物件も存在しています。逆にに、理由があって相場よりも安い物件もあります。

 

いずれにしても、値付けの理由を確認しておきましょう。

 

また、登記簿謄本や物件概要書をみて「借地権=所有権でなく土地の持ち分がない」の物件だったり、投資用の「オーナーチェンジ」物件である場合があります。

 

物件について、資料を確認して不明点があれば不動産会社に相談しましょう。

 

「資金計画やスケジュールの確認」

 

●資金計画やスケジュールの確認

新築マンションやリノベーション済みの物件購入は既にできあがった商品を買うだけなので、入居までにかかる時間は比較的短くて済みます。

 

しかし、中古マンション購入してリノベーションする場合はリフォーム工事の契約や工事が必要となります。

一般的に物件の契約後引渡までに工事を行うことはできません(物件の所有権が売主から移転していないため)。物件の引き渡し(決済)後に、リノベーション工事がスタートします。

 

物件の購入からリノベーション工事が終了して入京するまで、平均して4～6か月程度はかかります。もちろん、工事内容にもよりますが物件購入だけの場合より入居までに時間がかかることは理解しておきましょう。

 

そのため、入居したい日から工事期間を含めてスケジュール逆算して、中古マンションの物件探しを開始するのがおすすめです。

 

「リノベーション費用の目安は？」

 

リノベーション費用は、工事内容や使用する部材によってもちろん異なります。ただし、一定の目安は知っておきたいもの。

そこで、マンションリノベーションの費用の目安を紹介します。

 

施工箇所別 リノベーションの費用相場【マンション】
●居室

• リビング：目安価格帯 〜100万円／中心価格帯 50〜100万円
• 和室：目安価格帯 10〜50万円／中心価格帯 30〜40万円
• 洋室：目安価格帯 〜40万円／中心価格帯 30〜40万円
• 玄関：目安価格帯 〜20万円／中心価格帯 10〜20万円

●水まわり

• キッチン：目安価格帯 30～120万円／中心価格帯 90～120万円
• 浴室：目安価格帯 60～100万円／中心価格帯 80～100万円
• トイレ：目安価格帯 10～40万円／中心価格帯 20～30万円
• 洗面所：目安価格帯 10～40万円／中心価格帯 20～30万円

●外まわり

• バルコニー・ベランダ：目安価格帯 〜20万円／中心価格帯 10〜20万円

(参考引用:ホームプロhttps://www.homepro.jp/renovation/renovation-cost/2509ca)

 

ただし、昨今の情勢により資材価格は高騰しています。また、工事を行う職人も不足しているため施工費用も高くなってきています。

 

目安は現時点での目安として、実際には見積もりをとって価格を確認しましょう。

 

「ハウスドゥ大分明野グループのリフォーム・リノベーション事例」

ハウスドゥ大分明野の母体企業は大分市内で創業60年を超える地域密着リフォーム会社です。

そのため、リフォームやリノベーションの事例も豊富です。

 

ここでは、リビングのリフォーム・リノベーション事例を紹介します。リンク先に事例集があります。

>> あなたの街のリフォームショップ なかみち

 

掲載できない事例ももちろん多くありますので、中古マンションを購入してリノベーションをしたい場合お気軽にご相談ください。

 

不動産部門と同敷地内にリフォーム部門を併設しておりますので、ワンストップで対応が可能です。

 

「まとめ」

メリット	デメリット	ポイント
・価格が新築に比べるとかなり割安 ・選べる物件が豊富 ・価値が下がりにくい ・追加工事がかかりにくい	・リノベーション出来ない箇所がある ・二重ローンになる場合がある ・工事期間が3カ月以上かかる	・水回りの移動には注意が必要 ・管理規約による制限がある ・リノベーション向きのマンションは築20～40年 ・耐震強度 ・相場や物件の状況

 

これらの点に注意しながら、中古マンションリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか？

 

HOUSEDO大分明野ではこのように購入を検討しているお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。

より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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