【注意】物件を購入したのにリフォームできない!?となる前に知っておくべきポイントを解説します。｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

今回は「リフォームできない場合を知る」をテーマに、物件の購入前に知っておくべきポイントを説明します。

 

リフォーム前提で物件購入したのに、リフォームできなかったらとんでもないことになりますね。

 

お金や時間を無駄にする前に、以下を確認しておきましょう。

 

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

【注意】物件を購入したのにリフォームできない!?となる前に知っておくべきポイントを解説します。

 

 

「リフォームできない理由を考える」

一般的には不動産物件が自分のものであれば、自由にリフォームできます。しかし、何もかもすべて自由にできるわけではありません。

 

今回の「リフォームできない場合」とは、住宅や建物の改修や改装ができない場合を指します。多くの費用を使って物件を購入したにもかかわらず、もしこの状況に陥ってしまった場合はあなたにとって大きな問題となるでしょう。

 

事前に想定される「できない理由を」確認し、対応策を考えていきましょう。

 

●リフォームができない理由

リフォームができない理由はいくつかありますが、主なものは以下の通りです。

 

・建物の構造上の問題

 

建物の構造上の問題とは、建物構造自体に問題があり補修や改修が難しく、できない場合のことを指します。

 

例えば、建物の柱や梁(はり)が腐っていたり、壁にひびが入っていたりする場合が考えられます。

 

別記事でも触れましたが、売主からの引き渡しがある前にリフォーム工事の着工をすることは原則できません。

 

柱を残して大規模リノベーションをプランニングしていたが、柱そのものが利用できない状態になってしまっている可能性もあります。

 

柱の補強をするにしても費用追加になります。

 

築年数の古い物件、木造の一戸建てなどは特に事前に想定しておきましょう。

 

・管理規約上の問題

建物の耐用年数は構造によって変わります。耐用年数とは、簡単にいうと「使用可能期間」です。

建物の耐用年数の目安は国で設定されており「法定耐用年数」と言われます。

注意点は、この場合の「法定耐用年数」はあくまで税金の計算処理に利用される減価償却に関わるものであり、実際の建物の寿命と一致しているわけではありません。

ただし、ざっくりとした建物耐用年数の目安としては参考になります。頭の片隅に入れておくとよいでしょう。

 

・法律や規制上の問題

 

 

建物が法律や規制に違反している場合、リフォームができないことがあります。

 

例えば、増築により新築時は適法の範囲内で建築されていたものが、プランニングによっては違反建築になってしまう可能性が考えられます。当然、適法内に修正するわけですがそうするとご自身が考えられていた理想と違ってくる場合があります。

 

特に想定しておく項目は・・・

• 敷地に対する建築面積（建ぺい率）や延べ床面積（容積率）に関する制限
• 斜線制限や日影規制などによる、屋根の高さや勾配、建物の形に関する制限
• 隣の土地との境界線や、道路から一定以上の距離をとることに関する制限

です。

 

敷地内に駐車場やカーポートの増設をした結果「建ぺい率」がオーバーしてしまった、というのはよく聞く話です。なかには「増築の建築確認申請」をしていない場合もありますが、違法になってしまっている場合もあります。

 

この場合は、建築主が処罰される可能性もありますので、リフォームプランナーとよく相談して法律基準に沿ったプランニングをしましょう。

 

・管理規約上の問題

マンションの場合には、管理規約に従う必要があります。

 

マンションには「専有部分」と「共用部分」があります。

 

共用部分については、個人で勝手にリフォームすることができません。専有部分の範囲、共用部分については「管理規約」に記載されています。個人の居住空間である住宅部分の外壁やバルコニー、サッシ・窓ガラス、玄関ドア、パイプスペースなどは「専有部分」のように思えるかもしれませんが、一般的には「共有部分」と考えられます。

 

リフォームを検討する際には必ず確認しておきましょう。

 

マンションをリフォームする場合に制約を受けるのは主に以下の場合です。

 

• 間取り変更
• 水まわりの移動
• 床材の変更
• 玄関やサッシ・窓ガラスの変更
• 電気やガスの容量の変更

これらはすべて変更不可という訳ではありません。管理規約や構造上、できない場合もあるということです。

 

プランニングの際にリフォーム業者を通じて、管理会社とよく相談しておきましょう。

 

・費用の問題

 

リフォームには当然費用がかかります。

 

「建物の構造上の問題」の項目でも触れたとおり、着工後に想定以上の追加費用がかかる場合もあります。

 

資金計画やライフプランニングで事前に十分に準備をしておきましょう。

 

「リフォームができない場合の解決策」

 

しかし、リフォームができない場合でも、その問題を解決する方法があります。

 

以下では、リフォームができない場合について詳しく説明していきます。

 

●新築する

リフォームができない場合、いっそのこと新築にしてしまうことも検討しましょう。

 

中古物件で築年数が古い場合、同じ物件でも「古家付きの土地」として紹介されている場合があります。

 

特に木造で築年数が古い建物の場合、構造上の欠陥や雨漏れなどをしている可能性もあります。これらの補修をするより新築した場合のほうが、安価に費用が収まる場合もあります。

 

新築する場合、建物を自分たちの好みに合わせて設計することができるため、満足の住まいを手に入れることもできます。

 

ただし、当然費用がかかります。

 

この選択肢は予算に余裕がある場合に選ぶことができます。

 

新築にするという判断をする前に「インスペクション」を行い中古住宅として利用できるかどうか確認してから行動するということも検討しておきましょう。

 

●部分的にリフォームする

リフォームができない場合でも、部分的にリフォームすることができます。

たとえば、壁を塗り替えたり、床を張り替えたりすることで、住まいの雰囲気を変えることができます。また、部屋の配置を変えることで、使い勝手を改善することもできます。

 

間取り変更や設備の移動は、物理的に難しい場合もありますが、設備入れ替えや「リフレッシュ工事」と言われる簡易的な工事は比較的柔軟に対応可能です。

 

予算と希望、法律的な規制を総合的に考慮して、決定していきましょう。

 

●設備保証や保険を利用する

中古物件を購入する場合に不安となるのは「建物保証がない」ということでしょう。

 

一般的には「建物保証」はありませんが、利用可能な保険やその他業者のサービスを利用することによって保障や補修の際の費用軽減を受けることができます。

 

予算やその他の制約により部分的なリフォームになった場合、既存の設備の有効活用することで費用をおさえることが可能です。

 

ただし、その場合に「ちゃんと動くのか」という不安はつきまといます。その不安を解消するために設備保証や保険、その他サービスを利用するのは有効な手段です。

 

●インスペクションを利用する

中古物件を購入してリフォームをする場合、構造が大きなポイントです。

自分だけで建物の状況を確認するのは難しいため、インスペクション（住宅診断）を受けるのも一つの手です。住まいの健康診断のようなもので、構造の不具合はないか、雨漏りの形跡はないかなど、第三者によるチェックが受けられます。ただし一般的には5～6万円の費用がかかり、精密な検査を行う場合は10万円以上かかることもあります。

費用がかかることに躊躇される方もいらっしゃるかもしれませんが、購入後に構造的な欠陥が発見されてしまった場合インスペクション費用よりも大きな修繕・補修費用がかかります。

物件を購入して、リフォームを考えておられる場合はインスペクションを活用されることをおすすめします。

>>ハウスドゥ大分明野|インスペクション

 

●トラブルが起きる可能性も考慮する、割り切る

当たり前ですが中古物件は「中古」です。補修や修繕で対応できないケースもあるでしょう。

そうなったときに慌てふためくのではなく、最初から「リフォームできない場合もある」と想定しておくことも必要でしょう。また、リフォームや補修工事ができる場合であっても費用が高額なため諦めざるを得ない場合もあります。

あくまで中古品の取引となるので、割り切る部分は割り切りましょう。

 

●暮らし方を変える

リフォームができない場合でも、暮らし方を変えることができます。

 

たとえば、不要なものを処分したり、家具を減らしたりすることで、間取り変更等しなくても、スッキリとした空間を手に入れることもできます。また、家具やインテリアを変えることで、住まいの雰囲気を変えることもできます。

 

予算との兼ね合いもありますが、考え方を少し変えるだけで現状のままでも楽しく暮らせる可能性を考えていきましょう。

 

「まとめ」

リフォームができない場合でも、その問題を解決する方法があります。

 

新築したり、サービスを利用したり、部分的にリフォームしたり、暮らし方を変えたりすることで、自分たちのライフスタイルに合った住まいを手に入れることができます。

 

ただし、最も大切なことは事前の情報収集と計画です。

 

自分の購入した物件でも、何もかも自由というわけには行きませんので、予算、建物や法律、規約をよく確認してプランニングしましょう。

 

ハウスドゥ大分明野では、リフォーム会社を敷地内に併設しています。不動産の購入とリフォームのプランニングを同時にワンストップ行うことが可能です。

 

HOUSEDO大分明野ではお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

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