【中古マンション購入ご検討中の方へ】築20～30年の中古マンションを選ぶメリットと注意点を解説します。｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さん、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

本日もマンションについてお話していきます。

弊社に来られるマンション購入をご検討中のお客様の多くは、大分市明野エリアで探されています。

 

2022年12月現在明野エリアにマンションは全部で34件あります。

 

突然ですが、ここで問題です。

34件のうち、築20～30年のマンションはいくつあるでしょう？

 

 

・・・答えは22件になります。

 

明野のマンションのうち半分以上が20～30年前に完成した物件になります。

 

最近では、明野エリアで【築10年未満】の売りに出ているマンションの金額が高くなってきました。ほとんどが2,000万円代後半で売られています。部屋の広さにもよりますが、築20～30年のマンションの金額の相場は1,500万～2,000万です。

 

金銭面等の理由で、築20～30年のマンションでお探しする方が多くみられます。

 

しかし、築20～30年のマンションは築浅とはいえないので、

 

“どのくらい住めるの？”

“耐久性は大丈夫なの？”

 

とよく聞かれます。

 

そこで今回は、築20～30年のマンションを選ぶメリットと選ぶ際に注意しておくことをご説明します。記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

 

【中古マンション購入ご検討中の方へ】築20～30年の中古マンションを選ぶメリットと注意点を解説します。

 

結論から言うと、メリットは大きく分けて4つ、注意点は3つあります。

 

【メリット】

1. 安く購入できる
2. 物件数が多い
3. 立地条件のよいマンションが多い
4. 管理状態を把握できる

 

【注意点】　

1. 新耐震基準かどうか確認する
2. 修繕計画の実施と修繕積立金の貯蓄を確認する
3. リフォーム費用を考慮して判断する

のちほど詳しく見ていきましょう。

 

「中古マンションの販売状況や周辺情報」

 

 

築20～30年のマンションについて詳しく説明する前に周辺情報について整理しておきましょう。

 

●中古マンションの築年数で購入する人が多いのは？

まず最初に実際に他の人が買っているのは築何年のマンションなのでしょうか？

九州地方のマンション成約物件の平均築年数は24.4年(2023年11月分/出典:西日本レインズサマリーリポート)です。

 

 

過去一年間を見ても大体24年前後のようですね。

価格面でのメリットに加えて、近年の中古マンション＋リノベーションのブームによって成約築年数がだんだんと高くなっていることが推定されます。
 

●中古マンションの築年数の寿命は？

国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書」によると、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年とされています。

日本ではあまり築100年という建物のイメージはしづらいですが、海外では築100年以上の建物は珍しくありません。

一方で、中古マンションの中には築40年程度で建て替えになっているマンションもあります。

少し前のデータになります2014年の東京カンテイの調査によれば、建て替えられた中古マンションの築年数は全国平均で33.4年だそうです。

100年建物としての寿命があるのに、約30年程度しか使われていないのは、もったいない気がしますね…

 

　　　　

「築20～30年のマンションを選ぶメリット」

 

 

●安く購入できる

築20～30年のマンションの一番の魅力といえば、物件価格が安いことでしょう。

 

下記は大分県の2019年中古マンションの築年帯別状況からみた成約価格になります。

築5年以内は3,268万円、築6～10年は2,360万円、築11～15年は2,220万円、築16～20年は1,844万円、築21～25年は1,427万円、築26年～30年は1138万円

(参照：西日本レインズ「中古マンションの築年帯別状況」)

 

 

マンションは新築時に一番高く、築20年を過ぎると価格は半分以下に下落します。

すなわち、築20～30年のマンションは比較的安く購入できることがメリットの一つです。

 

●物件数が多い

冒頭で明野エリアのマンションは半分が築20～30年とお伝えしました。

 

こちらも2019年に大分県で新しく売りに出た物件数の統計があります。

築5年以内は95件、築6～10年は85件、築11～15年は93件、築16～20年は160件、築21～25年は204件、築26～30年は448件。

 

 

この統計をみると、やはり築浅物件はあまり売りに出ず、築20年を過ぎる頃に売りに出していることがわかりますね。

 

●立地条件のよいマンションが多い

長く住むからには、駅やスーパー・コンビニ・学校・公園が近くにある等生活する上で便利のよいところがいいですよね。

このような立地条件のよいマンションは、築浅の物件より築年数の古い物件の方が多い傾向にあります。なぜなら、マンションのような物件は「建てよう」と思ったときに、立地条件のよいところから順に建設されているからです。

 

そのために、とても立地条件のよいマンションは築20年以上経っても資産価値が落ちにくく、値崩れしにくいということもあります。

 

●管理状態が把握できる

新築マンションは誰も住んだことなく、きれいな状態でもちろんありますが、それは今後どのように管理されるのかわかりませんよね。

 

築20～30年のマンションはその分歴史があります。

築20年以上経っているのに、今までの修繕履歴を残していなかったり、修繕積立金の積立がされていなければ、管理されていないと判断できます。

 

管理組合や管理会社がしっかり機能しているところは、適切な修繕をしていることが多いです。

新築と築浅マンションとは違い、管理状態を把握できることが築20～30年マンションの魅力ですね。

 

 

「比較検討！築年数別の特徴を整理」

 

 

ここでは「築20～30年」の中古マンションと比較検討するために、築年数ごとの中古マンションの特徴を解説していきます。

 

●新築に近い環境なら築10年まで

築10年以内のマンションは、新築物件よりも安い価格で、比較的新しい物件に住める点が魅力です。

また、管理が行き届いていることが多いので、清潔で快適な暮らしができたり、管理不足による資産価値の低下が起きにくいこともメリットとして挙げられます。

デメリットとしては、築浅物件はやはり人気が高く、築古物件と比べると価格が高くなってしまうことです。

また、築5年以内の物件は、5年を過ぎた時点で資産価値が一気に下がりやすい傾向があるので、資産形成や将来的な売却を考える場合は注意が必要でしょう。

 

●バランス重視なら「築20年」

築20年の物件は価格や実用性、資産価値の面でバランスが良いことが特徴です。

また、前述のとおり中古マンションの成約時平均築年数が二十数年程度であることを考えると、築20年程度の物件は売却に困る可能性は低く、資産としての価値も高いと思われます。

一方で、建物や設備の劣化はある可能性が高く、大規模修繕も行われるでしょう。また、専有部分の設備もリフォームが必要になってくる可能性が高いでしょう。

購入を検討する場合、今回の記事を参考に総合的に判断しましょう。

 

●安く手に入れて、自分好みにカスタマイズするなら「築30年」

築30年の物件の特徴は価格の安さです。もちろん、設備の古さは否めません…ただ、最初からリフォームやリノベーションを行う前提で言えば物件自体の価格を抑えられるメリットは大きいでしょう。

また、築30年を超える物件は立地がいい場所に建てられているケースも多いです。立地のいい物件は、生活の利便性が高いのはもちろんですが、資産価値が維持されやすいというメリットがあります。

ただ、一部の立地が良い物件を除けば、築30年を超える物件は売却に苦労するケースが多いです。また、住宅ローンの審査が厳しくなる場合もあります。そして、建物の劣化も顕著になる時期なので、マンションの管理体制も考慮しておきましょう。
 

●築40年以上の物件は？

築40年はさすがにどう？という方もいるかもしれません。しかし、築40年を超える物件も実際には数多く販売されています。築40年を超えたマンションは、非常に安い価格で購入できるでしょう。

しかし「価格は安いけど、大丈夫？？」と考えている人が多いのではないでしょうか。

築40年を超えるマンションのリスクは以下のようなことが考えられます。

• 耐震性に不安
• 売却の難易度が高い
• 修繕金が高い

等

前述のように、コンクリート自体の耐久性は100年持続しますが、単純に利用するだけでなく快適な生活環境を手に入れるという点で現実的に「使える」かどうかは疑問が残るところです。(もちろん、物件によりますが)

 

●「限界マンション」とは？

 

 

「限界マンション」という言葉を聞いたことはありますでしょうか？
限界マンションとは「物件の維持管理が限界を迎えた中古マンション」のことです。

マンションの管理が行き届いていないと、負のスパイラルに陥る可能性があるでしょう。

マンションに関わらず建物や設備は、建った時点から時間の経過とともに劣化が進んでいきます。適切に補修や管理がなされていなければ、外壁や廊下などのひび割れや塗装の剥げが放置されたままになります。
⇒こういった劣化が放置されると、住人が次々と退居していき、空室率が上昇していくでしょう。
⇒入居者の数が減っていくと、管理費や修繕積立金を思うように集められず、マンションの管理がますますできなくなっていき、やがて限界マンションとなります。

中古マンションを選ぶときは、管理体制の確認がとても大切です。

 

「築25～30年のマンションはあとどのくらい住めるか」

 

 

鉄筋コンクリート造の建物は、国税庁の定める経済的価値としての法定耐用年数は「47年」です。しかし、国土交通省の資料には前述のとおり「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」と記載があります。このような差がありますが、実際は鉄筋コンクリート造のマンションは手入れ次第で100年以上もちます。

 

ですので、マンションごとにどのような手入れをしていのかであとどのくらい住めるかが異なります。

 

 

 

「築20～30年のマンションを選ぶ注意点」

 

 

●新耐震基準かどうか確認する

新耐震基準は1981年6月から施行されました。新耐震基準は、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」というものです。

 

理由としては、1978年に起きた宮城県沖地震の被害が甚大だったからです。

 

検討しているマンションが「新耐震基準」がどうか確認しましょう。

 

旧耐震基準のマンションに住めないということではありません。

 

しかし、ハウスドゥ大分明野のお客様は耐震を気にする方が多いです。

住んでから後悔しないためにも、購入前に確認することをおすすめします。

 

また、マンションは築25年以内を満たしていなければ、「耐震基準適合証明書の取得」という条件付きで“住宅ローン控除”が受けられることになっていました。

 

しかし、2022年度の税制改正により新耐震基準(昭和57年1月以降)に建てられたものと確認できれば、「耐震基準適合証明書」がなくても住宅ローン控除の対象となりました。

 

新耐震基準であれば、このようなメリットもあります。

 

●修繕履歴・修繕計画と修繕積立金の貯蓄を確認する

・過去の修繕履歴を見る

・長期修繕計画書は作成されているか

・修繕積立金の積立総額

 

過去の修繕履歴を見る理由としては、今から住む建物が“いつ、どの部分に、どんな工事をしたのか”を知っておくほうが安心して暮らせると思うからです。築年数が比較的経過していない場合は、修繕履歴がないこともありますが、築年数が結構経っている場合は不動産仲介業者を通して聞きましょう。

 

また、長期修繕計画書が作成されているのかも確認しましょう。長期修繕計画書とは、大体25年～30年の期間の間にどのような修繕を実施するのか計画をまとめた書面です。その書面を見ておくことで、住み始め後の修繕予定を把握することができます。

 

さらに、修繕積立金がしっかり徴収されているか確認のために積立総額も知っておいたほうがよいです。

 

大規模な修繕をする場合、数千万円から数億円の費用がかかることもあります。その費用は、修繕積立金の総額から支出しますが、もし足りない場合には追加徴収や修繕積立金の額が上がります。

 

まれに、住み始めて次の年に大規模修繕を行い追加徴収され、予想外の出費になってしまうケースも中にはありますので、注意です。

 

◆修繕積立金は安すぎても大丈夫!?

マンション修繕の資金となるのが、修繕積立金です。

一回の大規模修繕に必要な費用は、一般的には一戸あたり100～120万円ほどと言われています。

購入予定のマンションの積立金額は足りているか、また月々の支払額は適正か確認する必要があります。例えば、長期的な滞納が何件も放置されているような場合は、管理組合がきちんと機能しているのか不安が残ります。

 

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、10階建ての中規模マンションの場合、専有面積70㎡とした場合の徴収金額の目安は1㎡あたり206～356円（1戸当たり14,420～24,920円）です。

修繕積立金の金額は、物件情報から確認できます。物件情報を閲覧する際は相場と比較した物件価格だけでなく、修繕積立金も必ずチェックしておきましょう。

担当者や重要事項説明による説明をしっかり確認しておきましょう。

 

●リフォーム費用を考慮して判断する

築20～30年を経過していると“設備が古い”と思う方もいます。新築や築浅の場合は設備が新しいことが多いですが、築年数が経過しているものは経年劣化しております。

 

物件価格自体は新築や築浅より安いかもしれませんが、設備等のリフォーム費用も考慮しながら総合的に判断する必要があります。

 

中古マンションのリフォームやリノベーション費用は築年数に比例して高くなります。物件自体が古いと大規模なリフォームを行う傾向にあります。
以下は築年数別でかかるリフォーム費用の一例です。

築年数	平均リフォーム費用
築20年未満	約200万円
築20～30年	約200～400万円
築30～40年	約400～600万円
築40年以上	約600～800万円

 

築年数が長くなると間取り自体を変更したり、給排水管を入れ替えたりするのでリフォーム費用が高くなります。

ハウスドゥ大分明野では、グループ会社にリフォーム専門店がございますので、リフォームに関してもお気軽にご相談ください！

 

「まとめ」

中古マンションの購入を検討する上で築年数を考えた場合、築20～30年の物件はオススメです。

総合的な検討項目のバランスに優れ、コスパも良いと考えられます。

下記にメリットとデメリットを改めてまとめておきます。

築20～30年のマンションを選ぶメリット

・安く購入できる ・物件数が多い ・立地条件のよいマンションが多い ・管理状態を把握できる

築20～30年のマンションを選ぶ注意点

・新耐震基準かどうか確認する ・修繕履歴・修繕計画と修繕積立金の貯蓄を確認する ・リフォーム費用を考慮して判断する

 

HOUSEDO大分明野ではこのように購入を検討しているお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。

より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

 

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