【未完成の建売住宅】を購入する場合のメリットとデメリット｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

以前は、新築住宅を購入するといえば、完成済みの建物を見学して気に入った物件が見つかれば契約する（購入する）といった形が主流でした。

 

完成済みの建物の場合、間取りや広さ、キッチンやトイレ・洗面などの水回り設備、内装のカラー、そして建物の外観も出来上がったものを見て購入の判断をすることが出来ます。

 

ですが最近、弊社のお客様でも完成していない未完成の建売住宅をお問い合わせされる方が増えています。そして、そのまま未完成の建売住宅を購入してくださることも多いです。

 

未完成の建売住宅を選ぶお客様の傾向としては、エリア(場所)のみを重視に探している方によくみてとれます。特に人気エリアで探している方はすぐに売れてしますから、未完成でもすぐに購入しているようにみえます。

 

では、“完成していないのにどうやって内覧するの？”と思っているお客様へ 【弊社のご案内の仕方】 　・未完成物件の現地に行きます(立地や周辺環境を確認してもらいます) 　・同じ建築会社の完成済み物件を見に行き、実際に内覧をしてもらいます

　　　

そのようにしてお客様には、判断していただいています。

 

しかし、未完成物件はそもそも選択肢に入っていないという方もいるでしょう！そこで今回は、住宅購入をする際の選択肢を広げてもらうためにも、建売住宅の完成済み物件との違いや、未完成の建売住宅を購入する際のメリットやデメリットについて詳しく解説してまいります。記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

 

【未完成の建売住宅】を購入する場合のメリットとデメリット

 

 

「完成済み建売住宅と未完成の建売住宅の違い」

 

完成済み物件とはその名の通り購入時には、すでに建物の建築が完了している状態の物件のことです。

 

そして、完成済み物件とは反対にあたるのが、未完成物件です。 未完成物件とは、建物の建築が着工前や工事段階と、物件購入の時点でまだ建物の建築が完成していない物件のことです。

 

未完成物件と比較するためにまず完成済み建売住宅のメリットデメリットについて整理しておきましょう。

 

• 完成済み建売住宅のメリット

完成済み建売住宅を検討するメリットは、購入前に実物を目視できるという点です。

建物のデザインや素材、各種設備や間取りなどを実際に見たり触ったりしてチェックすることができるため、購入時に判断がしやすくなります。また、購入してから入居までのタイムラグが短いため、できるだけ早く入居したいという人にはおすすめです。

• デメリット

一方デメリットとしては、細かいニーズやこだわりが反映できないことです。注文住宅ではないので当たり前なのですが、間取りや仕様の変更はできません。

また、建築の過程をチェックできないことから、目視できない基礎や構造の安全性といった品質への不安が残ることもあるかもしれません。
 

では、本題の未完成の建売住宅についてはより詳しく見ていきましょう。

 

 

【未完成の建売住宅を購入するメリット】

●条件のよい区画が選べる

●完成までの施工をチェックできる

●軽微であれば仕様を変更できる可能性がある

●落ち着いて準備ができる

 

【未完成の建売住宅を購入するデメリット】

●未完成の建売は価格が高い

●未完成なので完成状態をイメージしづらい

●入居までに時間がかかる

 

「未完成の建売を購入する際のメリット」

 

●条件のよい区画が選べる

建売住宅の場合、一棟だけの販売だけではなく、複数棟の建売分譲の場合も多くあります。

多棟現場の場合ですと、角地・一方道路・旗竿敷地・南向き・土地面積など、様々な異なる区間があります。

 

角地は日あたりも良く、人気も高いので価格は高くなる傾向にあります。一方、両サイドに家を挟まれた土地は手ごろな価格になることが多いのが現況です。

 

どのような土地を選ぶかに関しては、それぞれの好みや事情によりますが、未完成の建売住宅の段階であれば、日あたりや間取り、周辺の環境、物件価格などを吟味して選ぶことができますので、あなたにとって一番良い区画を選択することができます。

 

●完成までの施工をチェックできる

工事開始（着工）から完成に至るまでの間、買主側ですべての工程の施工品質をチェック（検査）にすることができるということが一番のメリットであると言えます。

 

当然ですが、完成済みの建売住宅では建築中の状況を確認することはできません。

 

しかし未完成の建売住宅であれば、完成物件では見ることができない柱や梁、筋交いなどの骨格や、床下の配管状況も確認することができます。

 

ホームページでも建築中の現場の写真などをアップしている不動産会社も多く存在していますが、やはり自分の目で確認する方が安心感につながります。

 

●軽微であれば仕様を変更できる可能性がある

全ての着工前の建売住宅で可能というわけではありませんが、未完成の建売住宅を購入する場合、軽微であれば仕様を変更してもらえる可能性があります。

 

例えば、クロスの色・水廻り(キッチン、トイレ、洗面所)の種類・外壁の種類等々、

まだ今から着工という段階ですので、可能な限りいろいろな変更が可能かもしれません。

 

まだ完成していないわけですので、「希望のクロスにしたい」といった要望に応えてもらえる可能性も高くなります！（※しかしどのような要望でも応えてもらえるわけではないので事前に施工会社に確認するようにしてください）。

 

●落ち着いて準備ができる

未完成物件の場合は、完成するまで時間があります。

 

住宅購入は、住宅ローンのための銀行選び・火災保険・家具家電選び・引っ越し準備などいろいろすることが増えます。

 

時間があるということは、完成している物件と比べて余裕をもって手続きや行動ができるので、じっくり後悔のない準備をすることが可能です。

 

 

「未完成の建売を購入する際のデメリット」

 

 

新築一戸建て（建売分譲住宅）の場合は建築中、つまり未完成の状態のときの価格が一番高いのです。

 

 

建売住宅は、売り出してからしばらく経つと価格が下がることもありますが、未完成の場合は高い価格での購入になる点はデメリットと言えるでしょう。

 

ですから金額を重視するのか、それとも選択の幅を広げるのか、ご自分が優先したい部分をしっかりと決めてから購入を考えましょう。

 

●未完成なので完成状態をイメージしづらい

着工前の建売住宅を購入する上で最大のデメリットは、完成後の建物をイメージしづらいということです。

 

同じ建築会社の完成済み物件をみてある程度の仕様はイメージつきますが、周辺環境が違う場所の物件を内覧するため、日当たりなどを確認することは難しいです。

 

●入居までに時間がかかる

未完成の場合、建築中であったり、これから建物を建てていくため、契約してから完成までにどうしても時間がかかってしまいます。

 

着工から完成までに２カ月程度時間がかかると考えておくと良いでしょう。

住宅ローンや引渡しなどの手続きを含めると入居までにトータルで３カ月程度はかかります。

 

物件によっては、着工時期の遅れや、天候などの関係から完成時期が遅れると半年程度の時間がかかることもあるので注意が必要です。

 

 

「未完成物件の検討方法」

未完成物件のメリットデメリットを知ったところで、次のステップとしては「どのように検討すればよいか」ということではないでしょうか？

未完成物件は実物がないので、イメージするしかないのですが検討する方法としては３つほど考えられます。

 

●図面

まずは図面。販売チラシに載っているような略図だけでなく、新築の場合はメーカーが、さらに詳しくサイズの入った図面も所持しているでしょう。
詳細サイズも知りたい場合、未完成の状態では実際に計ることはできませんが、図面を見てサイズを確認することができます。

 

●イメージパースやVR

次に外観のイラスト=イメージパースです。3Dのグラフィックアプリの性能も上がってきており、リアルに近づいてきています。

また、最近はVRでよりリアルに体感することも可能です。

 

●モデルハウスや完成済み物件

そして３つめが、モデルハウスや完成済み物件です。

やはり実際に体感することが一番判断しやすいでしょう。多くの現場を抱える建築メーカーでは、あなたの検討している区画が建築中であったとしても他の現場では完成している物件があることがあります。また、建築メーカーによっては、モデルハウスがある場合があります。

建築メーカーでは「標準仕様」と言われ、使用する資材や部材がどの建築現場であってもある程度共通しています。

そのため、未完成物件であっても仕様等は完成済み物件と共通していることが多く、完成済み物件を見学することができれば、キッチンやユニットバスなどの具体的なイメージはつきやすいでしょう。

 

【完成済み物件やモデルハウスでチェックすべきポイント】

では、完成済み物件やモデルハウスに行ったときに、チェックすべきポイントを具体的に確認しておきましょう。

• キッチンやバスルーム

ここではモデルハウスの場合、注意が必要です。一般的に完成済み物件の場合は「標準仕様」が利用されている場合が大半かと思いますが、モデルハウスの場合グレードが高級なものが使用されている可能性があります。

 

建築メーカーや工務店の中でも、ビルダーとして建売しかやらない業者と注文住宅と建売住宅をやっている業者で、資材や仕様に対する考え方が異なります。未完成の建売住宅を購入するときには、水回りだけでなく外壁、フローリング、ドア、サッシ等のの設備仕様や色を仕様書やパンフレットで確認しておきましょう。

 

注文住宅を検討するのではなく「未完成の建売住宅」のイメージをつけるために見学をするのであれば、実際の検討区画でどのランクの設備が使われているのか、モデルハウスに展示されているものと同じかを確認してください。

• トイレ

便器もグレードによって印象が大きく変わるので、実際の仕様と同じなのか異なるのかを確認しておきましょう。

• 間取り

間取りは現場ごとに異なる場合があるので、図面をみながら想像することになるケースも多いでしょう。

ただし、雰囲気をつかむことはできるでしょう。特にモデルハウスの場合、家具が一緒に設置されていることが多く、よりイメージしやすいでしょう。完成済み物件の場合、オープンハウス時には家具を置いていることもあるでしょう。

 

ここでも注意点としては、間取りもモデルハウスの場合リビングルームなどが広めになっている場合があります。検討物件と広さが大きく異なる場合は、イメージが変わるかと思いますので建築メーカーさんに確認しておきましょう。

 

また具体的に検討するときには、建築確認申請図面にある平面図（間取り図）と立面図（外観図）で確認することも検討しましょう。平面図は物件チラシにある間取りより詳細に寸法等がが記載されています。また、立面図も窓の大きさなどを確認するのに有効です。

 

未完成物件は目の前にモノがないので、詳細な資料があるならば可能な限りチェックしてみましょう。

• 配置図や電気配線図、給排水管図、外構図

他にも建築図面はあります。

配置図:敷地の寸法と、敷地のどの部分に建物が建築されるかを記した図面です。
例えば、建物と境界までの幅（離隔距離）なども分かりますので、エアコンの室外機などを設置するときに役に立ちます。
また、駐車場の幅なども配置図を見るとある程度わかります。

 

また建売住宅では、電気配線図、給排水管図、外構図などを添付しない会社もあります。

 

これらの工事は、図面を作成しても現場工事側の判断で、効率よく工事するために変更されてしまう可能性があるからです。図面と現況に相違がでる可能性がある工事に関しては、最初から図面を添付しないという方針にしている場合があるので注意が必要です。

 

未完成物件の建売住宅の場合物件チラシの図面だけでなく、平面図、立面図、配置図、仕様書等確認可能な資料は全て確認し、具体的にイメージできるようにしておくと良いでしょう。

• 玄関周りとドア

玄関は家の顔ともいえる重要な場所です。未完成物件の場合、着工時期によってはドアの仕様を変更することもできるかもしれません。

もちろん、実際に可能かどうかは状況や建築メーカーの判断によりますが、ドアはどういった素材のものが使われているのか、鍵はどのようなものが使われているのかは確認しておくと良いでしょう。

• 窓

採光に関しては実際の検討区画でない場合、状況が異なることになりますが、チェック項目としてはそれだけではありません。サッシやガラスの状態によって光熱費や防音に大きな影響を与えます。

ペアガラスなのか等、建材にどのような特徴があるものかをしっかりと確認してください。

 

【建築メーカーの担当者に聞くべきこと】

完成物件やモデルハウスを見に行っても、建物のプロではない購入者ではわからない部分も当然あります。その場合は、建築メーカーの担当者や不動産仲介業者の担当者にいろいろ聞いてみましょう。

特に聞いておくと良いポイントは以下のとおりです。

• 耐震性

日本は地震大国なので耐震性はとても大切です。担当者に質問し、確認しておきましょう。

• オプション工事の有無

一般的にカーテンレールや照明などはセットになっていません。また、外構工事や水道加入金などが別途になっている場合があります。

どこまでが「込み」で、どこからがオプションや別途必要になるのかを細かく確認しておきましょう。

• アフターサポートについて

新築の場合建築メーカーの保証があるはずです。契約時に詳しく説明してくれると思いますが、どのような内容か簡単に聞いておくことも良いでしょう。

不具合を感じたとき、連絡をすればすぐに来てくれる建築メーカーもあれば、「業者を紹介します」というだけの業者もあります。

どのようなサポートがあるかを検討段階で確認しておくと良いでしょう。

• 建築メーカーの実績や評判をチェック

最後は実績や評判の確認です。どれくらい販売実績があるのか、またその家に住んだ人がどのような評価をしているのかを十分に調べてみましょう。

その上で、見学の際に担当者に確認してみても良いでしょう。

良い口コミだけでなく、よくない口コミに対する不安を聞いてみて、対応力をチェックしてみることも良いかもしれません。

 

 

「未完成の建売住宅を購入した時の引渡しまでの注意点」

 

• 施工現場の状態をチェックする

新築の注文住宅の場合だけでなく、未完成建売物件の購入の場合も適宜現場の状態をチェックしてみましょう。

チェックポイントの例

・現場の整理整頓状態
・工事監理者が適切に監理しているのか、施工の品質に問題がないか

整理整頓はその日の工事を終える夕方頃に確認するとよいでしょう。

 

工事監理者(現場監督)が現場へ来て監理しているか確認するには、事前に現場へ来るスケジュールを聞いておくとよいでしょう。現場監督は基本的に複数の現場を担当していることが多いからです。現場監督には、作業内容を聞くと良いでしょう。図面通りに工事が進められているか、施工の品質が保たれているかを確認することは大変重要な役割です。

 

もし、スケジュールを確認する際に定期的に巡回していないことがわかれば、不安ですよね。

 

自分で施工品質を確認したいところですが、建築の専門的なことをわからない場合は、第三者の住宅検査を利用することも可能です。

「住宅あんしん工程検査（建築中の住宅検査）：第三者の検査サービス」

というものがありますので、一度調べてみましょう。

• 未完成の建物の引渡し・残代金支払い・買主検査をしない

そんなことあるの??と思われるかもしれませんが、特に3月は要注意です。理由は建築メーカーの決算です。

決算を理由に未完成でも引き渡されて、後でトラブルになるケースは実際にあります。

 

「建築メーカーの対応が悪くなる」「倒産する」等の可能性があります。

 

また、住居部分だけでなく外構工事に関して完成前の引き渡しも要注意です。契約対象に外構工事が含まれている場合、この外構も完成してから残代金の全てを支払って、それと同時に引渡しを受けるのが通例です。

外構だけだからと言っても、「釣った魚にエサは・・・」の状態にならないように注意しましょう。

• 竣工図書を受け取る

建物が完成して引渡し受ける段階で、注意すべき点として竣工図書の受け取りがあります。竣工図書とは、設計図のことですが、契約したときに受領する設計図とは一部内容が異なる場合があります。

住宅を建築していく過程で、プランの一部を変更することはよくあることです。その変更は、買主や施主の要望であることもあれば、行政指導などが原因であることもあります。そういった変更箇所があれば、設計図に反映してもらってから受け取らなければなりません。

受け取るタイミングは引渡しと同時ということもありますが、図面変更に多少の作業時間が必要であるため、引渡し後となることもあります。必ず、竣工図書の受領時期を確認しましょう。

 

 

「未完成建売住宅を購入をオススメする方はこんな人」

 

 

未完成建売住宅のをオススメするかたは、「エリア限定でお家をさがしている」方です。

エリア限定で物件探しをすると、当たり前ですがそもそも売却物件の絶対数が非常に少ないのです。エリア条件以外にも「価格」「間取り」などのその他の条件が加わればさらに選択肢が狭まります。

もし、さがしているエリアで、ピンとくる新築一戸建てが販売されたなら、未完成の建売住宅でも購入を検討するのも検討してみましょう。あるいは、中古住宅も選択肢に入れて、そのリフォームやリノベーションまで含めて検討してみると良いでしょう。

未完成の建売住宅は「完成してから…」「中を見てから…」と考え、物件選びの選択肢に入らない人もまだまだいるでしょう。それでけにチャンスがあるとも言えます。

未完成の建売住宅のメリット・デメリット・チェックポイント・注意点を理解して選択肢の一つに入れてみると、マイホーム探しの幅が広まるかもしれません。

 

「まとめ」

人気エリアで探しているお客様は、近年未完成の建売住宅を購入する方が増えてきました。

 

そこで今回は、未完成の建売住宅の完成済み物件との違い、未完成の建売住宅を購入する際のメリットやデメリットについて解説してまいりました。

 

未完成の建売住宅の購入は工事の工程を目視で確認できるだけでなく、選択肢の幅も広がり、引っ越しまでのスケジュールも明確になり余裕も生まれるなど、様々なメリットがあります。

 

未完成の建売住宅の購入はライバルが少ない分、理想の家を探せるチャンスが広がります。

今後建売住宅の購入をお考えの方は、未完成の物件もチェックしてみてはいかがでしょうか？

 

HOUSEDO大分明野ではお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

 

＼ プロの不動産エージェントに相談！ ／