💡失敗しない中古住宅選びの為に、購入前のモヤモヤ解消します｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆様、こんにちは。

ハウスドゥ 大分明野店です。

 

先日お客様とお話をしている中で、新築住宅は高くて手が出せないから中古住宅を購入したいけど、

 

”中古住宅って実際どうなの”

 

というご質問がありました。

 

中古住宅の購入にはもちろんメリットもデメリットもあります。物件購入した後に「失敗した」と後悔しないためにも、購入前にしっかり情報収集や失敗例を入手しておくことで、事前に対策や予防ができます。

 

このブログを見て下さっている皆様も中古住宅って「実際どうなの？価格は適正なの？耐震性は？雨漏りは？この家、売れ残っているけどなにか原因があるの？」などなど、気になる点がたくさんあると思います。

 

そこで今回は、中古住宅を購入する時の不安やモヤモヤやその解決法をチェックしてみましょう👀

 

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

 

💡失敗しない中古住宅選びの為に、購入前のモヤモヤ解消します

 

 

【中古住宅を購入する理由、失敗したこと】

 

まず、中古住宅を購入する理由からチェックしていきましょう。1位は圧倒的多数で「価格が安いから」です。

 

続いて、「失敗したこと」のランキングを見ていきましょう。

 

 

(出典:【中古物件を買って失敗したことランキング】男女116人アンケート調査 「中古物件を購入した理由」と「失敗したこと」を調査|PR TIMES)

 

1位は「予想以上に費用がかかる」でした。

 

「購入する理由」の1位が「価格が安いから」だったのに、失敗したことの１位が「予想以上に費用がかかる」ということであれば、元も子もないですよね・・・

 

 

【中古住宅の価格】

 

 

「購入理由」も「失敗したこと」もお金の問題が１位でした。

 

 

　ところで、”そもそも、中古住宅の価格って誰が決めているの？”と思われるかもしれませんが、中古住宅の価格を最終的に価格を決めているのは実は不動産屋さんではないのです。

　

　”え？どういう事？”

　

　と思われるかもしれませんが、結論から言うと、その家を持っている人（売主様）が最終的に売り出す価格を決めているのです。

 

　その価格を決めるために、その道のプロである不動産屋さんが色々とアドバイスをしながら価格を決めていきます。例えば、近隣の相場や取引事例、家の築年数、建物の状態、土地の形状、建物が建っている土地に接する道路(接道)及び前面道路の幅(幅員)、方角などなど、そのような情報を元に査定をして売主様と打合せをし、これらの内容を総合的に判断して、査定額を出していきます。

 

この査定額と別に、もう一つ大事なものがあります。

それは・・・

 

【売主様の事情】です。

 

事情といっても様々ですが、例えば特に築年数が浅い物件で大きく関わってくるものが、住宅ローンの残りの返済金額(残債)です。

 

基本的にはこの残債が相殺できる金額以上で売却しないと売却できません。自分の家なのに勝手に売れないの？と思う方もいるかもしれませんね。では、なぜ売却できないかというと、銀行が抵当権を外してくれないからです。

 

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに等に銀行がその、不動産を差押えることができる権利のことです。残債以上の金額で売却をして、そのお金で銀行へ住宅ローンの返済をします。そうすることで、銀行は抵当権を外してくれます。抵当権が外れると、ようやくそのお家を自分で売ったりすることが出来るのです。

 

なので、住宅ローンの残債以上の金額で売却しなければならないのです。築年数が浅い場合は、住宅ローンの返済がほとんど出来ておらず残債がかなり残っていることが多いです。この場合、売り出し価格が相場より高くなってしまう場合もあります。

 

”中古住宅なのに新築とほとんど金額が変わらないのは、なんで？”と思ったことがあるかもしれませんが、理由はそういう事なのです。

 

逆に販売価格が安い場合も、それなりの事情があるでしょう。

 

このように販売価格にはいろいろ事情があり、相場より高いからには高い理由があり、安い場合には安い理由もあります。不動産物件の価格が安いからと言って、売却理由や情報収集せずに購入してしまうと失敗して、後悔してしまうかもしれません。

 

【こんなはずじゃなかった・・・中古住宅購入の《失敗例》や《注意点》】

 

ここからは、購入後に「失敗した」と後悔しないために失敗例や注意点を勉強して対策を考えていきましょう！

【資金面】  

・リフォーム費用  

物件の状態によっては、補修やリフォームが必要となる場合があります。

実際の先輩購入者の声を聞いてみましょう。

 

「購入価格は安かったのですが、改修にかかった費用が高く、新築が買えたのではという金額になりました。」
「価格を重視して物件を選んでしまうと、思ったよりリフォーム資金がかかってしまうことがあるので、それらも合わせて予算を組んだ方が良いと思います。」

 

物件価格が安かったとしても、結局お金がかかってしまった…

とならないように、しっかり事前に情報収集や資金計画をたてたいものです。

・ローン返済  

「頑張れば返せるだろう」と無理なローンを組んでしまった…
という失敗例はよくあります。

 

「今の家賃と同じくらいで収まるから大丈夫！」と思っていませんか？中古住宅や不動産購入には物件購入費用以外にも費用がかかります。例えば、火災保険や固定資産税、各種手数料などが必要となります。

 

また、ライフプランを考えずに物件購入するといざ教育費や老後資金が必要となったとき、「あれ、お金が足りない」となってしまうかもしれません。
さらに転職等によっては収入が前後する可能性もあります。

 

【建物面】  

・老朽化、構造  

築年数が古い物件で木造の場合、構造部分が劣化や腐食している場合があります。状態がひどい場合は倒壊に繋がる可能性もあります。

 

そこまでいかなくとも、入居後に「実際に住み始めてから気づいたのですが、床が少し斜めになっていました。この点についても確認しておけばよかったです。」といった声もあるようです。

・間取り  

失敗してしまった先輩購入者の声を聞いてみましょう。

「内見した時にはいいなと思っていても、実際に家具を置いてみると動線がうまく行かないことが多いので、家具を置いた上での動線を考えた方がいいと思います」

実際の生活シーンを想像して、内見するのがよさそうですね。

・シロアリ、雨漏り  

例えば「天井に雨漏りの様な染みがあったが、売主が染みに気づいていなかったことから問題ないものと思って気にせずにいた。後にシロアリが生息していることが分かり、修復とシロアリの駆除に想定外の費用が掛かった。」といった失敗例もあるようです。

 

少しでも気になったことは、細かく確認する方が良いかもしれませんね。

・水回り、配管  

「水回りの目に見えないところで水漏れがあった。少し費用がかかっても第三者のプロに見てもらった方が良いと思った。」
「古民家を格安で買いました。雰囲気はよいのですが水まわりがやはり古く、水道管からの工事が必要になったため、予想以上の出費となりました。」 といった声が聞かれます。

 

水回りは見えない部分や配管など、プロでなければ発見できない場合もあります。早めに見てもらうことも考えましょう。

・断熱・耐震  

断熱性能は法律で義務とされていないため、建物によって性能差があります。

実際に住んだ後に「夏は暑く冬は寒いことがわかった」という声は散見されます。体感で個人差もあるかもしれませんが、売主様にも確認しておきましょう。

・換気  

「とにかく結露がひどく、いろんな場所にカビが発生しています。」
という声もあるようです。

カビや結露の原因となる湿気ですが、これに関しては季節や時間帯によっても変わるため、購入前にはなかなか気がつきにくいかもしれませんが、内見時に風通しを確認しておきましょう。

・不要な設備(トレンド・勢い)  

例えばアイランドキッチン、床暖房など、購入時に良いと思って設備導入を決めたのに、使わなくなってしまったり、使い勝手が悪かったと後悔される方も散見されます。見た目がおしゃれでも、使わなくなる設備に流行りや勢いでお金をかけると予算を無駄にしてしまうかもしれません。

・境界  

境界が不明な場合、後々ご近所トラブルになる可能性を含んでいます。

ご近所との人間関係にも影響してきますので、事前に必ず確認しておきましょう。

・外装リフォーム  

設備や内装にはこだわる方も多いかもしれません。

しかし、外装リフォームも重要な検討ポイントです。外壁にひび割れがあり、そこから雨漏りが発生する可能性もあります。

【環境面】  

・場所、周辺環境、駅距離
 

こちらも失敗してしまった先輩購入者の声を聞いてみましょう。

「実際に駅まで歩いてみると、思っていたより車が多く子どもを連れて歩くのが大変だったり、信号が多かったり、バスの本数が少なかった」

徒歩〇分というスペックだけで判断すると、失敗してしまうかもしれません。

・騒音
 

例えば、夜間工事の多いエリアも存在します。また、近隣がご近所のたまり場になっている場合もあるようです。

・近隣関係  

「近所付き合いや地域の慣習が合わなかった。自治会が強くて週末ボランティア活動が激しかった。」
「地域に同世代が少なく、話が合わない…」
という声も散見されます。

・交通量  

幹線道路でなかったとしても、地域の抜け道になっている場合思わぬ交通量があるかもしれません。

【ライフスタイル】  

・老後のことや世帯構成の変化を考えていなかった  

「仕事が忙しく、庭にまで手が回らないのに、大きな木がある庭付き一戸建てが憧れで購入し、結局は荒廃した…」
「子供が独立した後、空き部屋が多くて掃除が大変」
という声もあるようです。

 

【中古住宅の購入で失敗しないための《対策》】

 

これまで、中古住宅の購入の失敗例(談)やリスクをチェックしてみましたが、だからといって「中古住宅購入をやめておいた方がよい」というわけではありません。中古住宅にも、もちろんデメリットやリスクはありますが、当然新築物件の購入に比べて価格が安く、選択肢も多いでしょう。

特に最近は建材価格の高騰等で新築価格が爆上がりしており、おいそれとは手を出せない場合もあります。

ライフプランを考慮せずに高額な新築物件を購入し、数年後になくなく売却しなければならなくなったとしたら元も子もありません。

 

そこで、賢く中古住宅も検討することで、中古住宅を購入するリスクを減らし、購入後の不満を解消や予防する解決策・対策をご提案します。

 

・保険、設備保証  

リスクヘッジする有効な手段としては保険や保証制度などが考えられます。

「瑕疵(かし)保険」とは、中古住宅を購入した後で隠れた不具合により何らかのトラブルが起こったときに支給される保険金です。中古住宅ではすでにこの瑕疵保険に加入しているケースがあります。

また、設備保証に加入することも有効でしょう。

 

ハウスドゥ大分明野では、チェーン独自の保証制度やその他サービスをご提供できます。

→ ハウスドゥ大分明野の「おまもりDO」を確認する

→ ハウスドゥ大分明野の「住宅設備あんしん保証」を確認する

 

・住宅ローン減税  

住宅ローン減税（控除）とは、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、一定期間税金から控除してもらえる制度です。

 

詳しくは、こちらの記事をご覧ください。

関連記事:【併用可能⁉】住宅ローン控除とふるさと納税を併用するときの注意点を教えます！

 

・インスペクション  

まず、インスペクションとは本来「調査」「検査」「視察」「査察」等の意味をもつ英単語です。なので、ホームインスペクションとは家を「調査、検査」するという事なのです。分かりやすく言うと「家の健康診断」のようなものですね。

 

ホームインスペクションは家の状況を「ホームインスペクター」という資格をもった人が家の状態を見て、「家の健康診断書」のようなものを作成してくれます。購入を検討している人に「健康診断書」をみてもらい購入する際の判断材料にしてもらう。というものです。

 

日本では、まだこの制度はあまり浸透していないですが、アメリカでは70％～90％の割合でホームインスペクションが行われているそうです。せっかく、長く住むつもりで購入する家なのでホームインスペクションをおこなって、家の状態を把握したうえで購入したほうが安心ですよね。

ちなみに、ハウスドゥ大分明野でもホームインスペクションを行っておりますので、ご希望の方はいつでもご相談下さい。

→ ハウスドゥ大分明野のインスペクションをチェックする

 

・契約不適合責任についての理解  

契約不適合責任とは「売買契約において引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任」です。

 

例えば物件を購入したあとで雨漏りやシロアリ被害、給排水管の破損などが見つかった場合で、契約時に売主から告知されていなかった場合、売主に損害賠償や契約解除、代金の減額などを請求できる可能性があります。

ただし、期間が設定されている場合が多いかと思いますので契約時に必ず確認しておきましょう。

※2020年4月1日の改正民法で「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。

 

・土地の調査  

地震大国と言われる日本では地震そのものによる建物の耐久性だけでなく、地震によって発生する土砂災害や津波などの想定もしておくことも必要でしょう。

 

中古の戸建ての場合は特に影響を受けやすいため、地盤が強い地域であるかどうか、液状化しやすい土地でないかどうかも確認しておきましょう。

 

・事前調査  

不動産や中古住宅は実際に住んでみないとわからないことが多くあることも事実でしょう。

しかし、可能な限りのヒアリングや実際に現地や周辺に行ってみることで得られる情報もあります。例えば、交通量や通勤ルートの体感は購入前に実際に自分自身で確認することもできるはずです。

 

不動産屋さんや売主様にも、気になったことは随時聞くようにしましょう。

 

・優先順位と割り切り  

身も蓋もない言い方に聞こえるかもしれませんが、現実的は必要な考え方です。

100%完全な物件や生活環境はありません。また、仮にそのような物件があったとしたら誰でも欲しいので高額になるでしょう。

特に中古住宅の購入の場合ある種の「割り切り」も必要です。そのためにも、ご自身の中で物件探しの優先順位をつけておくと、購入後も後悔が少なくなるでしょう。
 

 

【売れ残り物件】の裏事情

 

 

中古住宅の購入には注意点もあることはご理解いただけたかと思います。事前にしっかり調べておくことが重要ですが、さらにつっこんで物件が売れ残っている場合、「掘り出しもの」となる可能性もあるかもしれません。

そこで、【売れ残り物件】の裏事情を踏まえたうえで、交渉や割り切り購入をすることで購入後のリスクに備える費用を捻出してみましょう。

 

●価格交渉（価格が相場よりも高い場合）

 

やはり、みなさん相場よりも高い買い物はしたくないですよね。

 

ただ、先ほどご説明したように売主様の様々な事情によってしょうがなく相場より高くなってしまう場合があります。そして、その場合売れ残っている可能性が高くなります。ローン残債等の理由で下げられない可能性もありますが、売却物件は一般的に「手残り」が出るように査定されています。

 

もし、売れ残っている家があって、「ここのお家、場所や条件はいいけど、少し金額が高いなー」と思っている家がある場合は、不動産屋さんに金額の相談をしてみるのもいいかもしれませんね。

 

●「告知事項アリ」物件

「告知事項」とはその家や土地で過去に事件や事故があった場合に、購入者の方にこの内容をお知らせしなければならない。というものです。

 

家や土地を探しているときに、インターネットや資料の備考欄に「告知事項アリ」と書かれていたら、その内容を不動産屋さんに確認してみましょう。

この「告知事項」がある不動産のことを「事故物件」と言ったりもします。

 

「事故物件」になってしまうと、どうしても人気がなくなってしまうので売れ残ってしまう事が多くなりますね。

ただ、「事故物件」の場合は相場よりかなり価格が安い場合が多いので、そういうものが「気にならないよ！」という人にとっては、かなりお買い得かもしれませんね。

 

まとめ

今回は「中古住宅って実際どうなの？」というご質問に対して、購入を検討される場合の注意点、失敗例の予習、対策についてお話ししました。

新築物件の価格がとても高騰している現在では、中古住宅の購入検討も現実的な判断です。その中でも、「失敗したくない」「後悔したくない」方は事前の情報収集やプロのサポートを活用して、しっかりご判断いただければと思います。

 

HOUSEDO　大分明野ではこのように購入を検討しているお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。

より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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