中古住宅を買ってリフォームしよう！スムーズに賢く進める「中古×リフォームの９つのステップ」とは？
皆さま、こんにちは😊
ハウスドゥ大分明野店です。
中古住宅を買って、リフォームする方が増えてきています。
「新築がもちろんいいけれど高い・・・」
「自分で設備を選びたい」
「中古住宅を買って、そのままでは何か不安・・・」
というお気持ちはよくわかります。
でも、不動産を買うだけでも大変そうなのにリフォームも同時進行。とても疲れそうですね・・・
不動産を購入してリフォームするというプロセスは、初めての人にとっては非常に複雑でストレスの多いものです。
今回の記事では、不動産を購入し、リフォームするプロセスを紹介し、スムーズに進めるためのヒントを提供します。
スムーズに賢く進める「中古×リフォームの９つのステップ」は以下の通りです。
【中古×リフォームの９つのステップ】
では、一つづつ確認していきましょう。
「STEP１:目的を明確にする」
最初に、不動産を購入してリフォームする目的を明確にすることが重要です。
「補修でよい」のか「リノベーションしてカッコよくしたい」なのか、目的によって予算や依頼先も変わってくるので、「何のために不動産を買ってリフォームする」のかを明確にしておきましょう。
また、マンションの場合は管理規約などでリフォームできる範囲や方法などが定められていることが多くなります。
マンションを購入することが決定している場合は特に早めに確認をするとよいでしょう。
「STEP２:予算の設定」
リフォームには多くの費用がかかります。
また「目的」によって費用は大きく異なります。当然補修程度であれば安価で済みますが、リノベーションであれば多くの費用を必要とします。
特に、一戸建てのリノベーションの場合構造体が劣化している場合があります。そうすると、追加費用がかかる可能性があるので多めに予算を設定しておきましょう。
●資金計画やライフプラン
購入する不動産の値段とリフォーム費用、そして諸費用と言われる手続き費用を合わせた総額が、予算の上限となります。
ローンを利用する場合は、リフォームローンを利用することも可能です。
しかし、一般的なリフォームローンは信販系であれば特に一般的な住宅ローンより金利が高く、返済期間も短くなるので、月々返済額が高くなります。
そこで不動産の購入の相談をしている不動産業者に資金計画の相談をしておきましょう。
最近は住宅の購入時に利用する住宅ローンを利用する場合、リフォーム費用を組み込んでくれる銀行も数多くあります。住宅ローンと一体化(一本にする)ことで、リフォームローン単独より低金利で35年払いにすることも可能です。
また、最近では家具も組み込んでくれる場合もあるので、お引っ越しの際に家具を購入される予定の場合、家具とリノベーションをトータルコーディネートしたい場合などは早めに相談しておきましょう。
これらを踏まえて「資金計画」や「ライフプラン」をしておくと、スムーズに進行できます。
「STEP３:不動産の選択」
「予算の設定」のお話の通り、物件価格＋リフォーム費用＋諸費用＝総費用となります。
リフォームするために不動産を選ぶ場合、立地条件、周辺環境、駅からの距離、敷地面積、建物面積などを総合的に考慮する必要があります。
また、不動産の物件価格は「近隣の不動産相場」によって決まります。
|
物件価格=地域の不動産相場の単価(坪単価)×広さ |
となります。
従って、総費用やリフォーム費用、希望の広さが決まっているなら「相場で費用調整」することになります。一般的に駅に近い場合に相場が高く、駅から離れると相場が安くなる傾向があります。
「相場で費用調整」とは、言い換えると立地を「駅近」にするか「郊外」にするかということになります。
「STEP４:リフォームのプランニング」
物件の検討と同時にリフォームのプランニングをします。
リフォームのプランニングとは、どのようにリフォームするかを具体的に計画することです。
検討している物件でリフォーム業者に現地調査してもらい、プランを提案してもらいましょう。
ここで大切なことは、優先順位の決定です。
不動産物件は個別にそれぞれ違うものです。言い換えると「早いもの勝ち」となるので、検討している物件が先に他の誰かに購入されてしまう可能性はあります。
この立地、この物件を絶対他に取られたくない場合は、先に物件の購入をしなければなりません。
補修や設備入れ替え程度のプランニングや見積もりはそれほど時間がかかりませんが、リノベーションや間取り変更など大がかりな工事の場合は「プランニング優先」で購入後にじっくりこだわってプランニングするか、「物件優先」でリフォームの範囲をある程度にするかは決めておきましょう。
「STEP５:リフォームの見積もり」
プランニングをもとにリフォーム業者に見積もりを依頼しましょう。
前項のようにリフォームプランの範囲によって予算はもちろん変わってきます。また、物件購入後でないと確認できない箇所もあります。
予算と見積もりに差がある場合は、項目の変更や調整を検討しましょう。
「STEP６:不動産の購入前に」
購入不動産の決定、リフォーム内容の決定をしたら、不動産の購入手続きをしましょう。
ただし、その前にインスペクションが可能ならばインスペクションをしておきましょう。インスペクションとは「建物の健康診断」です。現状の建物状態を、資格者が調査してくれます。
不動産売買契約書にて「インスペクションがされたかどうか」の可否は売主から回答がありますが、インスペクションがされていない場合は実施を検討しましょう。
建物の状態によっては、せっかく計画したリフォームのプランニングよりさらに補修費用がかかったり、思ったより状態が良いものであればそのままの利用によりリフォーム予算を押さえられる可能性もあるからです。
また、同時に「設備保証」「瑕疵保証」を検討しておくことで、総合的に建物状態の維持や補修費用のカバーが可能です。
「インスペクション」等の詳細は、こちら。
「STEP７:不動産の契約、引き渡し」
いよいよ不動産の契約です。
ここで一つ注意があります。
不動産の契約後、引き渡しがあるまでは原則リフォーム工事にかかれません。
「引き渡しがある前でも工事をしてよい」という内容の「特約」がなければ、リフォーム工事の着工は引き渡し後になります。
一般的には引き渡し時に不動産所有者の名義変更(=所有権移転登記といいます)をするので、そこまでは売主の名義です。
引渡し前に工事に着工したことにより、トラブルが発生する可能性もありますので、なかなか認めてもらえる可能性は低いですが、仕方がありません。
引き渡しまで待ちましょう。
「STEP８:リフォーム工事」
リフォーム工事が始まる前に、リフォーム会社と契約書を交わし、工事期間、支払い条件、品質保証などを明確にしましょう。
不動産物件の引き渡しが終わり、売主から鍵を受け取ったら工事開始が可能になります。
リフォーム工事中は、工事の進捗状況や品質について、定期的に確認しましょう。
「STEP９:引き渡し、ご入居」
リフォーム工事が完了したら、引き渡しを受け、支払いを完了し、いよいよご入居です。
以上が、不動産を購入してリフォームするプロセス【中古×リフォームの９つのステップ】です。
「リフォーム費用をおさえるコツ」
ここまで「中古住宅×リフォームの9つのステップ」をみてきましたが、周辺情報についても少し整理しておきましょう。
費用面から見ていきましょう。
●【費用相場】
まずは、相場の確認です。
住宅リフォーム推進協議会による「2023年度の「住宅リフォームに関する消費者・事業者に関する実態調査」によると実際にかかった費用は平均348万円だそうです。
ちなみに、予算時点では平均266万円とのことなので、予算オーバーになる想定で余裕を持った計画をする必要がありそうですね。
もちろん、リフォームする部位にもよりますが参考値として総予算で350万前後は想定しておくとよいでしょう。
●【補助金】
リフォームを行う場合、国や自治体の支援(補助金)が受けられる場合があります。
ただし、常時行っているわけではなく「予算に達したら終了」「〇月〇日までで受付終了」という場合が多いかと思います。
中古住宅を購入してリフォームをする場合、費用面で支援があるととても助かります。実施中かどうか確認しておきましょう。
●【リフォーム費用を安く抑えるポイント】
築浅物件を選ぶ
そもそもリフォームする必要がそれほどでもない築浅の物件であれば、そのまま使える設備も多くリフォーム費用をおさえることができるでしょう。
場合によっては、新築時の保証が引き継げる場合もあるかもしれません。
ただし、一般的に築浅物件は築が古い物件よりも物件数が少ない傾向があり、もちろん築が古い物件に比べて物件価格は高いでしょう。
総合的に判断しましょう。
必要な間取りを考える
現在の家族構成や将来的なライフプランを考えて、間取りや必要な部屋数を考えましょう。
「お客様がきたら」という場合は、年間でどれくらいの宿泊する友人や家族がいるか考えましょう。部屋数が少なくなり、面積もコンパクトな物件になれば一般的に考えると価格は安くなります。お子様が１人という場合、必ずしも4LDKは必要ないかもしれません。
ちなみに、国土交通省では世帯人数に応じた「必要な面積」を例示してくれています。
図表出典:「住生活基本計画における「水準」について」(国土交通省)
リフォームする場合においても、施工面積がコンパクトになれば工事費用は安くなります。
必要な部屋数や広さを想定して、適切なサイズの物件を購入しましょう。
水回りの導線は重要
水回りの配管の位置や導線変更は、かなり費用が高くなります。
配管が長くなったり、移動により手間がかなりかかるためです。
水回りは元々の位置を考慮してなるべくコンパクトに集約した設計がよいでしょう。
「転ばぬ先の杖！失敗事例を学んで教訓にしましょう！」
せっかくマイホームを購入して、リフォームまでするのにできれば失敗はしたくないですね。そうならないように、先輩購入者たちの事例を学習しておきましょう。
主な「失敗例」「後悔したこと」を列挙すると、以下のような例が挙げられます。
- 予算オーバー
- 水回りが思ったよりも老朽化していた
- 断熱や防音が弱かった
- コンセント数が少なった
- 収納が足りない
- ローンの負担が多い
等
他にもそれぞれ事情はありますが、主な事例ではこのような失敗が考えられます。
もちろん、予見できなかったトラブルもありますが購入前に十二分に検討や調査することで予防できた場合もあります。
いろいろな面から検討をしてから購入しましょう。
「中古住宅×リフォームで成功するポイント」
では、これまでの情報を活かして「中古住宅×リフォーム」で成功するポイントを挙げておきましょう。
●資金計画やライフプランをしっかり組んでおく
トラブル例に「予算オーバー」「入居後に修繕の必要がでた」ということはよく聞く話です。
想定外のトラブルや補修、また入居後の維持費を踏まえた資金計画や維持費の予算計上をしておきましょう。また、設備保証等の加入が可能ならば保証や保険の制度利用も検討しましょう。
資金計画に余裕を持たせて損をすることはありません。万一に備えておきましょう。
●専門家のチェックを受けておく
中古住宅につきものなのは建物の劣化です。
見た目の問題だけでなく、構造や耐震性に影響がある場合は生命の危険にかかわる可能性もあります。
そういった可能性を事前にしっておくためにも「建物検査」や「インスペクション」といった建物に関する調査を行っておくと良いでしょう。
基本的に築年数が一定程度経っている物件は劣化があって当然ですが、補修や改修をするべき箇所がわかったりそもそも購入に値しない場合もあるでしょう。
専門家の力をかりて、物件の健康診断を行ったうえで購入を判断しましょう。
●リフォームをするタイミング
入居後にじっくりリフォームを検討することもあるでしょう。
ただ、資金面だけでいうと物件購入と同時にリフォームやリノベーションを行うことをおすすめします。
理由は…
- 住宅ローンと一本化できる
- リフォーム時の仮住まい費用や引っ越し費用が不要
- 入居後のトラブルに早期に対応が可能
だからです。
一般的にリフォームローンは金利が高く期間が短い→月々支払額の負担が大きいが、物件購入と同時にリフォームを行う場合住宅ローンとワンセットとして同条件でリフォームできる場合があります。
また、入居後のリフォームは場合によっては仮住まいに引越す必要があります。その場合の往復の引越し費用もかかります。
さらに、入居時点から先は当然時間の経過にともなって物件の劣化は進んでいきます。その場合の、リフォーム費用は結局増大するでしょう。
物件購入に加えてリフォームをすれば当然費用がかかるので躊躇する方もいらっしゃるかもしれませんが、いずれリフォームを考えている場合はなるべく物件購入と同時に行うことをおすすめします。
「まとめ」
中古×リフォームは同時進行になる場面が多くありますので、流れをしっかり理解しておきましょう。
不動産購入やリフォームには多くの手続きや費用が必要ですが、計画的に進めることで、スムーズな進行が可能となります。
本記事が参考になれば幸いです。
HOUSEDO大分明野ではお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
＼ プロの不動産エージェントに相談！ ／
はじめての方もご安心ください。経験豊富なスタッフが、
物件探しのノウハウや資金計画まで丁寧にアドバイスさせて頂きます！
097-529-5100
定休日：水曜日、第２・４木曜日、年末年始
営業時間：9：00～18：00
