【契約前に要チェック】中古マンション購入時の注意点教えます！｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは☺

ハウスドゥ大分明野店です。

 

今、大分市では中古マンションが大体300件ぐらい売りに出ております。ハウスドゥ大分明野のお客様も中古マンションの購入を検討されている方が多数います。

 

この記事の読者のターゲットは、マンション探しをし始めた方になります。

 

なぜなら、過去のマンション探しを始めたばかりのお客様にマンション所有特有の費用：管理費や修繕積立金のお話をすると、

 

“こんなに高いの？”

“住宅ローンとは別に払う費用ですか？”

 

という質問をよくされます。

 

皆さん、この費用は結構予想外だったのか

“住宅ローンと合わせて月々〇〇万のお支払いなら、戸建も検討しようかな？”

というお声もチラホラ聞きます。

 

このようなお支払い以外でも中古マンションの購入は、注意しておくことが何点かあります。

大きく注意をしておくことをまとめると4点です。

 

注意点①戸建では不要でマンションの場合にのみかかる費用

注意点②マンションの管理形態、管理方式

注意点③修繕履歴、修繕計画

注意点④駐車場の確保、ペット可の確認

 

今回はこの4点を主に詳しく解説していきたいと思います。

 

この記事を読むメリットとしては、マンション探しの際必要最低限確認しておいた方がよいことがわかることです。

 

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「マンション購入時注意点①戸建では不要でマンションの場合のみかかる費用」

 

先ほどもよくあるお客様の声として挙げた、予想外だった管理費や修繕積立金の負担のことになります。マンションの場合のみかかる費用として、管理費・修繕積立金・駐車場代があります。

 

●管理費

管理費とは、マンションの共用部の維持や管理に使うお金のことになります。共用部とは、主にエントランスや廊下・階段、郵便受けなどです。また、マンションの清掃や管理を行う管理人の人件費も含まれております。

 

●修繕積立金

最近のマンションは100年耐用年数があるといいますが、実際長く住み続けるには数年に1回、マンション建物自体の修繕やメンテナンスが必要です。その修繕やメンテナンス費用は多額であり、マンションの所有者でその費用を貯蓄しておく必要があります。その費用が修繕積立金です。

 

●駐車場代

駐車場代は、マンションによっては徴収されないところもありますが、割合的には徴収されるところの方が多いため、頭に入れておいたほうがよいでしょう。

 

管理費・修繕積立金・駐車場代の負担は、マンションごとで金額が異なります。

修繕積立金だけで1万以上するところもあれば、3つ合わせて1万くらいのところもあります。

 

またマンションの場合のみかかる費用は、住宅ローン完済後でも必要な費用です。マンションに住み続けている間は、ずっと払い続ける必要があります。

 

マンションの物件詳細には、基本この3つの情報は記載されていますので、必ず確認しましょう！

 

「マンション購入時注意点②マンションの管理形態、管理方式」

 

皆さん、マンションを探しているとき“全部委託”などといった言葉を聞いたり、目にしたことはありませんか？

 

これは、管理会社にどのくらい管理業務を任せるかを決める言葉になります。

管理形態は「全部委託管理」「一部委託管理」「自主管理」の3つあります。

 

全部委託管理…管理業務の全てを管理会社に委託

一部委託管理…管理業務のうち一部を管理会社に委託

自主管理…管理会社に管理業務を委託せずに、自分達で行う

 

 

自主管理の場合、将来的な修繕計画や管理を自分達で考えて行うので、修繕積立金などの費用の知識も必要となります。マンションの管理のノウハウがある人のいるマンションでなければ、管理がうまくいかなくなるかもしれません。

 

検討しているマンションが自主管理だった場合は、どのくらいの頻度で集会があり、管理をどのように自分達で行うのかまでしっかり確認しておきましょう！

 

また、セキュリティ重視でマンションを検討している方は、管理方式も確認するといいですね！

 

管理方式は「常駐管理」「日勤管理」「巡回管理」の3つあります。

 

常駐管理…マンション内に住み込みで管理員が業務を行う

日勤管理…管理員がマンションへ通勤して一日業務を行う

巡回管理…曜日や時間を決めて、定期的に管理員が巡回する

 

常駐管理、日勤管理は管理員の勤務時間での人件費も考えると、管理費が高くなってしまいますが、管理員がいることで安心感を得られると思います。

 

「マンション購入時注意点③修繕履歴、修繕計画」

 

先ほど、修繕積立金についてお話しましたが、修繕について購入前に以下の点を聞いておくことをおすすめします。

 

・過去の修繕履歴を見る

・長期修繕計画書は作成されているか

・修繕積立金の積立総額

 

過去の修繕履歴を見る理由としては、今から住む建物が“いつ、どの部分に、どんな工事をしたのか”を知っておくほうが安心して暮らせると思うからです。築年数が比較的経過していない場合は、修繕履歴がないこともありますが、築年数が結構経っている場合は不動産仲介業者を通して聞きましょう。

 

また、長期修繕計画書が作成されているのかも確認しましょう。長期修繕計画書とは、大体25年～30年の期間の間にどのような修繕を実施するのか計画をまとめた書面です。その書面を見ておくことで、住み始め後の修繕予定を把握することができます。

 

さらに、修繕積立金がしっかり徴収されているか確認のために積立総額も知っておいたほうがよいです。

 

大規模な修繕をする場合、数千万円から数億円の費用がかかることもあります。その費用は、修繕積立金の総額から支出しますが、もし足りない場合には追加徴収や修繕積立金の額が上がります。

 

まれに、住み始めて次の年に大規模修繕を行い追加徴収され、予想外の出費になってしまうケースも中にはありますので、注意です。

 

「マンション購入時注意点④駐車場の確保、ペット可の確認」

 

最後の注意点になりました。この注意点、ハウスドゥ大分明野のマンション検討中のお客様が一番頭を抱える問題です。

 

それは…駐車場の確保です。

大分市は車社会と言っていいほど、ほとんどの方が車で行動をします。一家庭に2台以上車があることが多いのではないでしょうか？

 

ほとんどのマンションが敷地内に駐車場1台のみの確保になります。そうすると、もう1台の駐車場は近隣にとらなければならない等対策を考えなければなりません。

 

ですので、検討しているマンションの駐車場は敷地内に何台確保できるのかをまず確認しましょう。

もし確保できない場合は、近隣駐車場は徒歩どのくらいなのか？空きはあるのか？月額はどのくらいか？まで確認しておくことをおすすめします。

 

ハウスドゥ大分明野でも近隣駐車場調べは代わりにしますので、お気軽にお声かけくださいね♪

 

そして、次に多い問題はペットが飼えるかどうかです。

 

最近ほとんどのマンションがペット飼育不可のところが多いですよね？

観賞用の魚や小鳥などは飼育可能でも、猫や犬などは飼育できないようになっています。

 

せっかく気に入ったマンションを見つけたのに、ペットが飼えなくて泣く泣く購入を断念するお客様も少なくありません。

 

よく“ペット可能にならない？”とおっしゃる方が多いですが、実際ペット飼育不可がペット飼育可能になるケースは極めて稀ですので、ほぼ不可能と頭に入れておきましょう。

 

ペットを飼っていて、マンション購入を検討しているお客様は、なるべく早めのタイミングで営業マンにペットも一緒に暮らすことを伝え、探してもらうのが一番おすすめの方法です。

 

以上の項目は管理規約に記載されています。管理規約にて不明の場合は管理会社に確認する必要がありますので、ご検討中の物件の管理規約が気になる方はお気軽にお問い合わせください。

 

「中古マンションの価格に影響するポイント」

 

一般的な注意点をここまで見てきましたが、購入を検討するにあたり「価格」は大切な要素です。

中古マンションの価格に影響をあたえるポイントはたくさんあります。

例えば、

• 築年数
• 市場の需要
• リノベーションの有無

なども、価格に影響がある要素です。

 

●中古マンションの築年数は何年が買い時なのか

一般的には建物が古くなっていけば、当然価値は減少します。では「何年目ぐらいの物件が一番お得」なのでしょうか？

もちろん一概には言えませんが一般的には「築20年程度までは古くなるほど価値は下がるが、その後の価格の下落はゆるやかになる」というのが最近の傾向です。
つまり、「資産価値」で考えた場合「築20年前後」の物件は選択肢の一つになるということです。

また、築年数がふるくなってくれば修繕の必要性もあります。

「買い時」をしっかり見定めて購入しましょう。

 

●市場需要

建物だけでなく「立地」も価格に影響をあたえます。

特に近年都市圏だけでなく地方主要都市でもマンションの価格が高騰しています。価格が高騰しているということは「需要がある」ということです。

一般的に特にマンションは駅前を中心に「立地が良い」と言われるエリアに建設される傾向があります。

「人気のあるエリアは価格も高くなる」ということは当たり前ですが、中古マンションの購入を検討しているエリアの市場動向もしっかり把握しておきましょう。

 

●リノベーションの有無

建物は年数がたてば当然損傷や劣化があります。それを修繕したり、設備を入れ替えることで建物としての価値があがります。

そして、建物の価値が向上すれば価格への影響はあるでしょう。購入後のリノベではなく購入前にリノベーションされているケースもあります。

リノベーションの有無、また特にマンションの場合は「リノベーションのしやすさ」も購入後の価値向上に影響があります。

 

●購入後に必要な費用は？

マンションの場合は、購入後も費用がかかります。

「注意点①」で紹介した「戸建では不要でマンションの場合のみかかる費用」は、入居後毎月費用発生し住宅ローンを全部返し終わっても費用は継続します。

また、固定資産税・都市計画税や不動産取得税等の税金も考慮しておく必要があるでしょう。

物件の「価格」だけに注目すると、のちのち痛い目にあうかもしれません。事前に確認しておきましょう。

 

「中古マンション購入のチェックリスト」

 

ご紹介した内容以外にも中古マンションの購入を検討する場合の注意点はたくさんあります。

簡単にチェックリストにしてみました。

 

●【資金や費用のチェックリスト】

• 購入予算は適切か？
• ライフプランを作成しているか？
• 諸費用は考慮した計画になっているか？
• 税金や維持費もライフプランに組み込んでいるか？
• マンションの買い時を考慮しているか？
• 将来的な資産価値の増減やリセールバリューを想定しているか？
• 利用できそうな補助金や制度を確認しているか？

 

●【物件選びのチェックリスト】

 

• 中古マンション購入の流れを把握しているか？
• 購入検討エリアの「相場」を把握しているか？
• 中古マンションor新築マンションを決めているか?
• 築年数を確認しているか?
• 修繕計画やリノベーション可否を確認しているか?
• 耐震診断結果や改修・修繕履歴を確認しているか?
• 地震・洪水など災害リスクを考慮しているか?
• 周辺の生活環境は必ず実際に歩いて確認
• 管理が行き届いているかを現地でチェック

 

●【中古マンション購入の契約や引渡しのチェックリスト】

 

• 重要事項説明書のわからないぶぶんは理解するまでしっかり聞く
• 契約締結時は手付金としてまとまったお金が必要
• 住宅ローンの手続きは不動産会社と別に金融機関と契約が必要

たくさんありますが、リストにして都度チェックしておきましょう。

 

「まとめ」

このようにマンションには注意する点があります。再度まとめておきます。

 

◆戸建では不要でマンションの場合のみかかる費用…管理費、修繕積立金、駐車場の月々の費用を確認

◆マンションの管理方式、管理形態…自主管理の場合は特に要注意

◆修繕履歴、修繕計画…購入する前に不動産仲介会社を通して確認

◆駐車場の確保、ペット可の確認…自分の条件通りで住めるか確認

 

マンションも含め、お家を購入することは大きなお買い物です。購入した後に、後悔しないためにも購入前に確認できることはしっかりしましょう！

 

HOUSEDO　大分明野ではこのように購入を検討しているお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。

より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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