中古住宅に保証はないの?安心して中古物件を購入する場合の「建物保証」とは？【ハウスドゥ大分明野】大分市の地域密着型不動産情報サイト

中古住宅に保証はないの?安心して中古物件を購入する場合の「建物保証」とは？

2023-12-26

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

物件購入を検討されている方は「できれば新築がいいな」と思われている方も多いでしょう。でも、高いしどうしよう・・・というあなたに今回の記事をお届けします。

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

もちろん、新築が良いのはわかりますが大分市内の新築建売物件の価格も以前に比べてかなり値段が上がってきました。数年前では2000万円台中盤でしたが、最近は3000万円台の物件も多くなっています。資材の値上がりや、ロシアのウクライナ侵攻の影響により木材の価格高騰に影響が出ています。

そこで、新築が高すぎて中古住宅も検討しようかとなったときに不安になるのが「中古住宅って保証はあるの？」ということではないでしょうか？

結論から申し上げますと中古住宅に対する保証はあります。

ただし、条件等があるので今回の記事で詳しくみていきましょう。また、今回の記事は「中古住宅の保証」の紹介だけではなく、購入検討者の方に「新築と中古住宅の比較」をして、整理していただくことも目的です。

それでは具体的に見ていきましょう。

「中古住宅における保証とは？」

人とハート

まずは、中古住宅における保証についてみていきましょう。

一般的に購入した住宅に何かしらの欠陥がある場合、買主は保証を受けられます。ただし、全ての不動産取引が保証に対応しているわけではありません。
また、欠陥のことを不動産取引や法律的な言い回しで「瑕疵(かし)」と言うことが多いです。ですので、今回は特に「瑕疵保証」について考えていきます。

●そもそも瑕疵とは

では、まずそもそも「瑕疵とは」とは何か整理しましょう。

瑕疵は、大きく次の4種類に分類することができます。

・物理的瑕疵……建物の品質に関する瑕疵です。雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下、耐震性能の欠陥等をいいます。
・環境的瑕疵……周辺の環境の問題です。悪臭、騒音、近隣の嫌悪施設（工場や暴力団事務所）等が該当します。
・心理的瑕疵……いわゆる「事故物件」と呼ばれるもので、過去に発生した事故や事件、自殺などの事実が、心理的圧迫をする物件です。
・法的瑕疵……都市計画法や建築基準法に適合していないといった、法律上の不備を抱えた物件です。

瑕疵保証は、このうちの物理的瑕疵に対応しています。瑕疵保証と言ってもなんでもかんでも保証してもらえるものではありませんので、注意しておきましょう。

瑕疵保証とは、引き渡し後に物理的瑕疵があった場合に補修や交換の対応をしてもらえるということとご理解いただければと思います。ここでは、新築の場合と中古住宅の場合を分けて考える必要があります。

●新築の場合

新築住宅にはメーカーによる10年間の長期保証がついています。また、「保証」ということで言えば各個別の設備等についても名称や期間等は異なりますが保証があります。

●中古住宅の場合

中古住宅の場合、新築住宅にある10年間の長期保証は付いていません。

ただし、中古住宅の売買において、売主には契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）があります。契約不適合責任をわかりやすくいえば、「買う約束をした物と現物が違う」という場合は、売主が責任を負うという制度です。

不動産取引に限らず民法という法律で規定されていますが、不動産取引の場合は「宅建業法」という不動産取引専門の法律でさらに規定されています。宅建業法によると不動産業者(宅地建物取引業者)売主の際は、宅地建物取引業法により最低2年間の契約不適合責任が義務づけられています。

売主が一般個人の場合は、民法で言うと「買主が知ったときから1年」となりますが、その場合売主が責任を負う期間が考えようによってはいくらでも長くできてしまうので、「当事者間で決めることも可能」となっています。従って、保証期間がゼロの場合もあります。

仮に、ゼロでない場合であっても一般的な慣例の基準で言えば、売主が業者の場合は2年、個人の場合は3～6カ月となります。

そのため、保証が欲しいと考えられる場合は、売買契約書や重要事項説明書の中身をしっかり確認すると同時に、何らしかの対策が必要となります。

「中古住宅購入のメリットとデメリット」

メリットデメリット

さて、保証について新築と中古住宅の場合について簡単に説明しました。

ここでは、さらに新築と比較検討するために中古住宅のメリットとデメリットについても整理しておきましょう。

それぞれのメリットデメリットを整理して情報収集すると、購入する際に適切に判断できるでしょう。

●中古住宅購入のメリット

・価格が安い

新築住宅に比べ、中古住宅は値段が安く、同じ広さや設備を備えた物件であれば、新築住宅よりも数百万円程度安く購入できることがあります。

・立地を選びやすい

中古住宅は、新築住宅よりも物件数も多く幅広いエリアに立地しています。元々分譲地であったエリアは、生活環境が整っている場所であることが多いため、通勤や通学などにも便利です。

新築で立地が合わない場合、中古住宅を選択肢に入れると幅が拡がるでしょう。

・設備が整っている

中古住宅は、住んでいた前の所有者が設備や機器を使ってきたため、必要な修繕や改修を受けていたり、リフォームされていることがあります。また、設備や機器が古い場合には、新しいものに交換することで、自分好みの設備を揃えることも可能です。

・引き渡し時期が早い

新築住宅は建設期間が必要ですが、中古住宅の物件はすでに存在しているので手続きが早く、引っ越しの時期も早めに設定できるため、急いで住まいを確保したい場合には有利です。

●中古住宅購入のデメリット

・修繕や改修が必要な場合がある

中古住宅は、建てられてから何年も経過している場合が多く、住んでいた前の所有者の使用状況によっては、壁紙やフローリングなどの内装材が傷んでいたり、水回りの設備が老朽化していたりすることがあります。

そのため、修繕や改修が必要な場合があり、コストがかかることがあります。また、中古住宅は建物や設備が古いため、エネルギー効率が低い場合があり、光熱費が高くなることもあります。

また、中古住宅は、建てられた時期によっては、耐震性や断熱性に問題がある場合があります。

・間取りや設備が自分の希望と合わない場合がある

中古住宅は、すでに建てられたものであるため、内装や設備が自分の好みに合わない場合があります。また、間取りが不満な場合には、改築を行う必要があるため、コストがかかることがあります。

・引き渡し時期が決まっている場合がある

中古住宅は、前の所有者が引っ越しをする場合には、引き渡し時期が決まっている場合があります。

そのため、急いで住みたい場合や、引っ越し時期を調整する必要がある場合には、中古住宅を購入することができない場合もあります。

また、契約後に引き渡し時期が決まっている場合でも、引き渡しを受ける前はリフォーム工事に取りかかる事はできませんので注意しておきましょう。

・将来的な価値が下がる可能性がある

中古住宅は、建物や設備が古くなっている場合が多く、将来的に修繕や改修が必要となることがあります。そのため、将来的な価値が下がる可能性があります。また、周辺の環境や不動産市場の変化によっても、価値が下がることがあります。

以上が、中古住宅購入のメリットとデメリットです。中古住宅の取引に関して売主が個人の場合は、フリマサイトやオークションサイトの利用に近く、ある程度の割り切りも必要でしょう。

これを理解したうえで、デメリットをカバーする対策や入居後の不安をなくすために「建物保証」について見ていきましょう。

「中古住宅の建物保証とは？」

建物の画像

さて、突然「建物保証」という言葉が出てきて戸惑われたかもしれません。「中古住宅　建物保証」で検索するといろいろな記事が出てきます。

記事のタイトルを見るとバラバラのように見えないでしょうか？

実は中古住宅の建物保証はどの業者でも統一の定義があるわけではありません。

「瑕疵(かし)保険」や「瑕疵保証」についての説明であったり、「〇〇の建物保証」という商品名で紹介している場合もあります。

意味合いは、基本的に同じです。

さて本題ですが、中古住宅を購入する場合で相手方の売主が個人の場合でかつ保証期間が短い(orない)場合に、既存住宅売買瑕疵保険（瑕疵保険）の加入の検討をするとよいでしょう。

また、新しい用語が出てきて大変ですが、キッチリ説明していきます。

●瑕疵保険と瑕疵保証の違いとは？

瑕疵保証とは、前述のとおり引き渡し後に瑕疵があった場合に補修や交換の対応をしてもらえるということです。売主が独自に設定しており、売主が不動産業者(宅建業者)の場合は特に法律上の義務でもありますが、引き渡し後の安心を付加価値として、販売戦略やサービスとしても考えられます。

一方、瑕疵保険は、専門の保険法人へ申請し、審査を経て保険契約を締結をします。買主は売主側と直接結ぶ契約ではないため、覚えておきましょう。

●瑕疵保険の利用方法

・売主が不動産業者(宅建業者)の場合

売主が宅建業者の場合は、買主は手続き不要です。

売買契約時などに瑕疵保険の説明や書類への記載があります。また、引き渡しの際に保険の証明書を受け取ることになります。

入居後、購入された住宅に瑕疵が見つかった場合は、売主（事業者）に補修依頼をします。万一、売主であった不動産業者(宅建業者)が倒産している場合は、加入した保険の運営者である保険法人に補修費用（保険金）の直接請求が可能です。

・売主が一般個人の場合

売買に伴う瑕疵保険には、売主が宅地建物取引事業者の場合に加入する保険と、売主が個人で個人間売買する場合に加入する保険があます。売主が一般個人の場合は「既存住宅個人間売買瑕疵保険」と呼ばれています。

売主が一般個人の場合で補修が必要な場合は、検査事業者に補修依頼をします。こちらも、検査事業者が倒産している場合は保険法人に補修費用を直接請求できます。

●既存住宅瑕疵保険

保険契約書に記入

既存住宅保険について、ここでは「既存住宅瑕疵保険(きぞんじゅうたくかしほけん)」について説明します。

既存住宅瑕疵保険は、中古住宅を購入する際に加入することができる保険の一つです。

新築住宅にはハウスメーカーによる保証がありますが、中古住宅にはそれがありません。

そこで建物の瑕疵（＝欠陥）に備えるために加入することができる保険があります。それが「既存住宅瑕疵保険」です。

既存住宅瑕疵保険は、購入後一定の間に発生した建物の瑕疵による損害を補償する保険です。具体的には、配管や外壁、屋根などの欠陥による損害を補償します。

既存住宅瑕疵保険の加入には、建築士や専門家によるインスペクション（検査）が必要となります。検査の結果、加入できない場合もあります。一般の生命保険などと似ている仕組みですね。

ハウスドゥ大分明野では、インスペクションと瑕疵保証検査を同時に実施可能です。

また、保険加入のための検査に合格できない場合や対象項目以外の補修やメンテナンスのご相談も承ることもできます。

既存住宅瑕疵保険は、中古住宅を購入する際には必要な保険といえます。中古住宅は建物の経年劣化や老朽化によるリスクが高いため、瑕疵保険に加入することで、万が一の事故や災害に備えることができます。

しかし、万能ではありません。保証内容や保証対象をきちんと把握しておくことが重要です。瑕疵保険は、中古住宅購入時のリスクを軽減するために役立つ保険ですが、保険料や保障内容などをきちんと確認し、他の保険商品や対応策と組み合わせることで、より充実した保障を受けることができるでしょう。

中古住宅を購入する際には、瑕疵保険についてしっかりと理解し、リスクを軽減するための対策を行うことが重要です。ここまでの内容を表で整理しておきましょう。

JIOの比較表

(引用元：住宅あんしん保証「中古住宅売買向けかし保険」)

●瑕疵保険の費用・相場は？

瑕疵保険の加入料金は商品によって若干異なりますが、検査料込みで7～15万円というところが相場です。住宅の広さ（面積）によって検査料と保険料が、また保険期間によってコストが変わります。

ちなみに瑕疵保証はサービスなので無料であることが多くなります。業者によってことなりますので、事前に確認しておきましょう。

●瑕疵保険加入のその他のメリットや注意点

物件の不具合に対する対応としてのメリットはもちろんですが、その他のメリットとして住宅ローン控除の対象になることも挙げられます。

住宅ローン控除は、2022年の税制改正により一部要件を変更し2025年まで延長されます。改正後の内容は、毎年末の住宅ローン残高の0.7％が、新築・買取再販住宅は最大13年間、中古住宅は10年間にわたり所得税から控除されるというものであり、経済的には大きなメリットが生まれます。(※ 制度は改正が多いので、変更については注視しておきましょう)

ただし、1981年（昭和56）年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の建物であることが必要ですので、それ以前の「旧耐震」物件は瑕疵保険に加入できませんので、ご注意ください。

また、注意点もあります。

住宅ローン減税を受けるために加入できるのは買主が物件の引渡しを受ける「前」に限られます。所有権が移転してからでは瑕疵保険に加入できません。また「検査」によって何か指摘があった場合は、その箇所を補修して再検査になります。

瑕疵保険には売主と契約した契約不適合責任期間が終了した後も、不具合を補修するための保険金が支払われるという点において、「安心を買う」といおう選択肢になります。ただし、条件や注意点がありますので事前に十分に検討しましょう。

●インスペクション

インスペクション

瑕疵保険の利用には、検査事業者による建物検査をし、一定の条件をクリアする必要があります。この検査は瑕疵保険の適合性だけを検査するものです。

そのため、あわせて「ホームインスペクション」も検討しておきましょう。インスペクションとは、専門的な知識を持った建築士やホームインスペクター(住宅診断士)といわれる資格者が、建物の外観や内部、設備などを点検し、建物の状態を評価することです。

インスペクションを行うことで、建物の構造や内部の状態、設備の劣化などを把握することができます。また、建物の問題点や修繕が必要な箇所を明確にすることができるため、購入価格の交渉や修繕計画の立案に役立ちます。

インスペクションを行う際には、専門家を選ぶことが大切です。

また、インスペクションの結果に基づいて、修繕費用や修繕の必要性を判断することが重要です。インスペクションの結果によっては「既存住宅保険」に加入できない場合もあります。

中古住宅のインスペクションは、購入前の大切な調査の一つであり、建物の問題点を把握し、購入後のトラブルを未然に防ぐことができます。適切な専門家を選び、正確な建物の状態を把握することで、より安心して中古住宅を購入することができます。最近ではインスペクション済み（瑕疵保険加入可能な）中古住宅、さらには瑕疵保険に加入済みの中古住宅もあります。物件検討の際に不動産屋さんに聞いてみましょう。