【基礎】不動産売買契約の基本的な知識や注意点、確認ポイントについて解説します。｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

今回は「不動産売買契約」の基本的な考え方や注意点をお伝えします。

 

「法律用語が難しい」「不動産会社の説明が分からない」という方、不動産取引が初めての方向けになるべくわかりやすく解説しますね。

 

先に動画でざっくり理解したい方はこちらをご覧ください。

 

【基礎】不動産売買契約の基本的な知識や注意点、確認ポイントについて解説します。

 

 

尚、以下に解説する記事は、不動産や住宅等の売買を円滑に進めるための一般的な参考情報であり、断定的な判断材料等を提供するものではありません。地域の不動産慣習によって見解が異なる場合もあります。

 

実際の不動産取引は、物件の個別性や相手方の意向等を踏まえて慎重に進めていただくとともに、法務・税務等に関しては、必要に応じて専門家へご確認ください。

 

 

「不動産売買契約の基本的な考え方」

 

 

不動産売買契約書の内容について触れる前に、原則的な考え方を理解しておきましょう。

 

●契約の自由

不動産売買契約に限らず売主と買主との契約内容は、法令違反や公序良俗に反するなどの問題がない限りは自由です。当事者同士で契約内容を決めることができます。

 

逆にいえば、契約行為は自己責任で締結することになるということです。

 

なお、契約内容に規定されていない項目については、民法や関係法令に従い、協議することになります。

 

●消費者保護

とはいえ、立場が弱い一般消費者が一方的に不利益を被る契約とならないよう一定の法整備がなされています。

 

・売主が不動産会社の場合

不動産会社が売主となる場合には、一般消費者である買主に不利益な契約が結ばれることのないよう、宅地建物取引業法という法律により、その不動産会社に対して、契約内容に一定の制限が設けられています。

 

これによって、不動産取引の専門家である不動産会社と直接契約を締結することとなる一般消費者である買主を保護しています。

 

・消費者契約法

事業者と一般消費者との間には、情報力や交渉力等に差があります。

 

消費者契約法では、事業者と消費者との契約（これを「消費者契約」といいます）を対象に、消費者保護を目的とした特別な契約ルールが定められています。

 

この消費者契約法は不動産売買契約にも関係します。

個人の消費者にとって不利益な条項は無効になるなどの規定があります。

 

以上、消費者保護について２つ確認してきましたが、保護制度があるとはいえそれだけで問題が完全に解決できるわけではありません。

 

最終的には自己責任となりますのでしっかりと契約内容を確認してください。

 

●手付金についての理解

不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれるお金を、買主が売主に支払うことが一般的です。

 

よく「頭金のことですか？」と聞かれますが、厳密に言うと「手付金は契約時に必要となる『預け金』」です。つまり、契約の証として契約締結時に買主が売主に「預ける」お金です。

そして、頭金は購入代金の一部として支払うお金です。預けておいて何事もなく契約に至った場合に、手付金を頭金に充当していることが多いので「頭金」のようにみえます。

そこで、手付金の性質や種類について知っておくと不動産売買契約について理解が深まるでしょう。ここでは、手付金について3種類の性質を紹介します。

・解約手付

解約手付とは、契約締結後に売買契約を解除する場合に必要となる解約金です。契約時に売主から買主に預けられ、買主または売主が契約の解除を希望する場合に、相手方に支払われます。

買主と売主で解約手付の支払金額が異なるので、注意が必要です。
 

• 買主から契約解除を希望する場合、売主に預けた解約手付金をそのまま充当することで契約解除が成立します。一般的に「手付流し」と呼ばれる仕組みです。
• 売主から契約解除を希望する場合は、買主から預かった解約手付金を買主に返還すると同時に、同額を買主に支払います。「手付倍返し」と呼ばれる仕組みです。

・違約手付

違約手付とは、契約内容に違反した場合に必要となる違約金です。

 

・証約手付

証約手付とは、売買契約の成立を保証するために用意される証約金です。売主に対して購入の意思を示すために、買主は売主に証約手付金を預けます。

以上のように、手付金には3種類の性質や側面があります。

一般的に不動産売買契約では手付金は「解約手付」として授受される場合が多くなりますが、前述のように証約手付の性質も兼ね備えています。

 

●不動産売買契約解除について

契約すると絶対に解除や解約ができないかというと、そうではありません。ただし、安易に解約できるわけではないので解除できる要件を知っておきましょう。

 

・手付解除

先ほどの説明の通りです。手付解除では、買主は売主に支払った手付金を放棄することにより、売買契約を解除することができます。
反対に、売主は、買主から支払われた手付金額の倍額を買主に返すことにより、売買契約を解除することができます。

法律上は「履行に着手するまで」というあいまいな表記になっているので、実務上は手付解除の期日が指定されている場合が多いかと思います。
契約の際は、期日を確認しておきましょう。

 

・クーリングオフ

クーリングオフとは、契約後でも一定の要件を満たしていれば、書面で契約解除の申し込みを行える制度です。ただし、要件があります。

以下、要件を確認しましょう。

• 売主が宅建業者(=不動産業者)である
• 買主(=あなた)が宅建業者でない
• 契約場所が宅建業者の事務所や自ら申し出た場所自宅や勤務先以外である
• 物件代金の支払いが済んでいない
• 物件の引き渡しが行われていない

また、不動産売買契約におけるクーリングオフの申し込み期限は、クーリングオフについて通知されてから8日以内です。

 

・危険負担による解除

天災による物件の滅失等により、契約の目的が達せられない場合は、買主は無条件で契約を解除できます。

例えば、売買契約を交わした後、引き渡しまでに、売主・買主双方に原因が無いことが原因（地震や隣家の火災からの延焼など）で建物が消失・損傷してしまった場合、買主は売主に代金の支払いを払わずに契約を解除できるということです。

 

・契約不適合責任に基づく削除

契約不適合責任とは、売主と買主が合意をした契約の内容に適合していない場合（不適合）の責任のことです。
この契約不適合責任に基づいて、物件が契約内容に適合していない、尚且つ不適合が軽微でない場合は、買主は契約の解除ができます。

 

・違約解除

違約による解除とは、不動産売買契約を締結したにもかかわらず、例えば相手方が登記や売買代金の支払いに応じない場合など契約内容に反する場合に解除できるということです。
ただし、一定期間の催告や書面による通知などが必要でいきなりできるわけではありません。

また相手方が契約内容を実行しなかった場合、違約金の請求ができます。違約金は、一般的に売買価格の1～2割ですが売主が宅建業者の場合は、宅地建物取引業法によって、違約金の上限は2割になります。

 

・特約解除

契約上の特約（=一般的な契約以外にも条件を定めておきましょう、という契約内容）がある場合は    特約の内容に応じて解除することができます。

例えば「住宅ローン特約」は多くの不動産売買契約において定めている場合が多いかと思います。
「住宅ローン特約」の場合、買主に落ち度がないけれど、住宅ローンを受けられなかった場合に買主は無条件で契約を解除することができるというものです。

 

・合意解除

合意解除とは、売主と買主双方の合意に基づき、契約の解除が可能です。

よって、解除を求める意思が、売主と買主のどちらか一方によるものである場合は、合意解除にあたりません。

売主と買主双方の合意のもとで契約を解除する場合は、解除の条件を自由に決められます。違約金についても売主と買主双方の合意によるものであれば自由です。

以上が、不動産売買契約解除の内容となりますが、あくまで一般的なものであり個々の契約で契約の解除に関する取り扱いは異なります。
不明な場合は、必ず担当の不動産業者に確認しましょう。

 

「不動産購入に関わる３つの契約」

 

 

不動産購入に関する契約と言えば「不動産売買契約」がイメージされますが、不動産購入にかかわる契約は実は３つあります。

 

●不動産売買契約

契約の当事者はあなた(買主)と売主です。

 

不動産を売却してもらい、あなたが購入するという契約です。

 

不動産売買契約書については、後ほど確認しましょう。

 

●媒介契約(ばいかいけいやく)

 

 

契約の当事者はあなた(買主)と不動産会社です。

 

不動産の売却や購入に際しては、不動産業者との媒介契約が必要になります。

 

媒介契約とは、不動産業者と不動産の売主または買主との間で結ばれる契約で、不動産の仲介を行う際の取引条件や手数料などが定められます。媒介とは仲介(ちゅうかい)と考えればよいでしょう。

 

ちなみに、媒介契約には、専任媒介契約、一般媒介契約、情報提供契約の3種類があります。

 

専任媒介契約は、売主または買主が1つの不動産業者に仲介を依頼する契約です。一般媒介契約は、複数の不動産業者に仲介を依頼する契約です。

 

媒介契約についての詳細はここでは割愛しますが、契約当事者が誰か？ということを意識していただければと思います。

 

●金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)

 

 

不動産を購入する場合、住宅ローンで購入する場合が多いでしょう。

 

不動産の購入においては「金銭消費貸借契約」は「住宅ローン契約」と言ってもよいでしょう。つまり、契約の当事者はあなた(買主)と銀行になります。

 

現金で購入する場合には金銭消費貸借契約を締結することが不要です。

 

以上、不動産購入に関わる３種類の契約について見てきました。

 

大切なことは「契約の当事者が誰か？」ということを把握することです。不動産会社が全ての物件を「販売」しているように思われている方も多いかもしれませんが、「販売」と「仲介」では意味が異なります。

 

仲介の場合、契約当事者は「買主」「売主」であり不動産仲介業者はそのサポートが仕事です。

 

時々の立場を理解しておくと、不動産取引がスムーズに進むでしょう。

 

 

「不動産売買契約書の基本項目」

 

 

では、不動産売買契約書について解説していきます。尚、初心者向けの記事ですので主なものを列挙しておきます。

 

まずは基本項目を確認しましょう。不動産売買契約書には、以下のような項目が含まれます。

 

●売買物件の詳細情報

物件の所在地、面積、建物の構造、間取り、敷地面積、土地権利の種類などの情報が含まれます。

 

●売買条件

売買価格、手付金(=頭金)の金額、引渡し時期、支払い方法、不動産の状況、買主の所有権移転時期、などの情報が含まれます。

 

●買主・売主の表示

買主・売主の氏名、住所などの情報が含まれます。

 

●契約の解除条件

契約の解除条件について記載されます。例えば、融資の承認が得られなければ契約は白紙となる、といった条件や契約違反した場合の取り決め等が含まれます。

 

●付帯設備等の引き継ぎ

一戸建てやマンションの場合、設備のうち、売主から買主に引き継がれるものや状態が説明されます。

 

●税金の精算について

引き渡し時には売買代金の支払いのほかに、固定資産税や都市計画税の精算が必要です。

 

契約日の前後で支払い義務者が変更になりますが、納税期は年1回のため引き渡し時に日割り精算します。

 

●契約不適合責任

契約不適合責任とは、引渡し完了後に欠陥が発覚した場合の売主の責任のことです。

 

免責事項として売買契約書に記載されていない欠陥があった場合、契約解除、損害賠償などの請求ができることを規定しています。

 

なお、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年の民法改正により名称や法的責任範囲が変更されました。

 

以上、「不動産売買契約書」の項目をいくつかピックアップして確認しました。

 

不動産売買契約書は最低でも10ページ程度はありますので、ここで全てを詳細に説明するとかなり長くなってしまいますので概観になりますが、初めて不動産取引する方にとってまずはざっくり内容を確認することにご活用ください。

 

 

「不動産売買契約の注意点、確認ポイント」

 

 

不動産売買契約書を確認する際には、以下の点に注意する必要があります。

 

●契約条件の詳細な確認

契約条件は、売買価格や支払い方法など、非常に重要な項目です。

 

物件所在地や売主買主の表示などはそのままなので、一般的な注意力で確認すればよいですが、契約条件はのちのちトラブルにならないように契約書に署名・捺印の前に、条件について十分に話し合い、詳細に確認する必要があります。

 

「言った言わない」をなくすために書面にしていますので、事前に相談や交渉した通りの内容になっているか今一度確認しましょう。

 

●不動産の状態の明示

売主には、不動産の状況について正確に明示する責任があります。

 

一般的には契約書の中に「物件状況説明書」や「付帯設備表」などといった形式で添付されています。

 

買主は、契約書に明記された状態での不動産を購入することになりますので、不安がある方は現地確認や相談、質問をしてしっかり確認しましょう。

 

・土地の境界について

また、土地の境界についての確認も重要です。

全ての物件に測量図があるわけではありません。また測量図にも種類があり、古いものは実効性がない場合もあります。

売主には境界の明示義務がありますが、測量の義務はありません。確定測量と言われ近隣の立ち合いのもとで有効性が担保されている測量図の添付が望ましいですが、測量費用も高額で近隣の立ち合いも必要です。

そのため、実際には測量図にも「程度」があり、添付されていない場合もあります。また、口頭での説明で済まされる場合もありますが、きっちり確認しておきましょう。

土地の境界については、後々トラブルになるケースが多発しています。しっかりとした確認が必要です。

ちなみに、立ち合いに関しては「みなし」とするケースも検討されています。法改正にも注目しておきましょう。
参考ニュース(ドットコムニュース):土地境界「みなし確認」可能に　地籍調査、所有者反応なければ―国交省

 

●特別な条件(特約)の記載

実は不動産売買契約書のフォーマットはその多くが決まっています。

 

しかし、それ以外の項目について特別に相手方と約束(契約)しておく項目は「特約」として定めます。

 

事前に交渉や相談した内容がキッチリ反映されているか、しっかり確認しましょう。

 

●専門家の助言

不動産売買契約書は、非常に複雑な文書です。

 

担当する不動産業者やエージェントに相談することで、問題が生じないようにしましょう。それでも不安な場合は弁護士等の専門家に相談することもできます。

 

「契約当日の流れ」

不動産売買契約当日の流れについて、簡単に確認しておきましょう。

 

●重要事項説明書の読み合わせ、署名・捺印

不動産会社の店舗に集合します。そして、まず買主に対して資格者である宅建士から不動産の重要事項説明があります。
宅建士の説明をしっかり聞いて不明点を質問した上で重要事項説明書に署名・捺印しましょう。

 

●契約書への署名・捺印

重要事項説明のあと、売主が合流します。重要事項説明は売主には不要なので、一般的に売主は契約の段階で参加します。
契約自体は買主と売主が契約の当事者ですが、一般的に契約書の作成は不動産会社が行い、説明してくれるのでしっかり確認しておきましょう。

 

●手付金の支払い

売買契約が成立成立したら、買主は売主に手付金を支払います。

 

●仲介手数料等の支払い

前述の「媒介契約」にもとづき、仲介手数料を支払います。ただし、一般的には全額ではなく半額で良い場合や引渡時にまとめて支払いで良い場合など不動産会社によって異なります。

 

●その他の手続

不動産売買契約当日に「住宅ローン本審査の申込」が行われる場合もあります。ただし、ここまでかなりの長時間ですので別日で設定される場合もあります。

 

以上が一般的な不動産売買契約当日の流れです。もちろん、上記の流れ以外にも「持ち回り契約」と言って売主買主が別々に契約するなど様々なパターンがありますが、標準的な流れとして覚えておきましょう。

 

「不動産売買契約に必要なもの、書類」

不動産売買契約で必要な書類等は以下の通りです。引渡(=決済)時には、別の書類が必要となります。一気に説明すると数多くなってややこしくなるので、ここでは一般的な不動産売買契約時に必要な書類や必要なものを紹介します。

 

●【必須書類】

• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• 印鑑(※売主は実印必須)
• 本人確認書類(※免許証等)

●【契約内容に応じて必要がある書類の例】

• 耐震診断報告書等
• 管理規約
• 建築確認通知書 等

これらは、書類が残っていない場合もあります。また、重要事項説明書に添付されている場合もあるので「どこにあるの？」とならないようにしましょう。

 

●【準備物等】

• 収入印紙(電子契約が可能な場合は不要)
• 不動産会社への仲介手数料(「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」で算出)

上記は一般的な内容で買主の場合です。契約内容や状況により異なります。一般的な内容を頭に入れたうえで、契約時には不動産会社に確認するようにしましょう。

 

「不動産売買契約当日に必要な費用」

不動産売買契約の当日に物件代金のすべてを支払う必要はありません。ただし、手付金等まとまったお金が必要ですので事前に準備が必要です。

 

●手付金

物件代金の売却価格の5〜20%が一般的です。現金や事前振込でまとまったお金が必要です。

 

●仲介手数料

一般的には（売買価格×3％＋6万円）×消費税の金額が必要です。不動産売買契約当日には、半金や当日は不要で引渡(決済)時にまとめて支払う場合もあります。

 

●収入印紙

印紙税といわれる税金です。令和6年3月31日までの間は軽減措置があります。詳しくは下記をご確認ください。
>>国税庁ホームページ:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

尚、上記の通り電子契約の場合は不要となりました。

以上、不動産売買契約当日に必要な費用です。これらは一般的なものですが、引渡時やその他必要に応じて費用がかかりますので、不動産会社に確認しておきましょう。

 

「まとめ」

 

不動産売買契約書は、不動産の売買において最も重要な文書です。

 

契約にあたっては、契約条件や費用について詳細に確認することが必要です。

 

不動産業者やエージェントも相談にのってくれますが、契約行為の当事者はあなた(買主)であり原則自己責任です。

 

トラブルの不安がある方は、専門家の助言を受けましょう。

 

HOUSEDO大分明野ではお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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