【必見】見落とすと危険!?「物件別」不動産広告のチェックポイント｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

「基本編」では基本的な不動産項目に関する知識をお伝えしましたが、不動産広告には、物件の種別ごとの規制もあります。

 

不動産広告では公平な情報提供を目的に記載すべき事項が定められています。法的な規制や、費用負担など見落としているとリスクがある情報ですので、以下を参考に実際の広告を見る場合には記載項目をしっかり確認しましょう。

 

では土地(分譲地)、中古マンション、中古一戸建てに分けて、広告を見るときの大切なポイントを確認していきましょう。

 

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

 

【必見】見落とすと危険!?「物件別」不動産広告のチェックポイント

 

 

「土地の不動産広告についてのチェックポイント」

 

土地利用に法的な規制があったり、有効な利用ができない可能性がある場合は、その旨が広告で明示されています。しっかり確認しておきましょう。

 

土地の不動産広告で広告主である不動産業者が明示しなければならない主な項目は、以下の通りです。

 

●市街化調整区域

 

 

都市計画法という法律では「市街化区域」と「市街化調整区域」という区分があります。

 

「市街化区域」というのは市街化を推進していこうというエリアであり、「市街化調整区域」というのは市街化を調整（抑制）していこうという方針がある地域です。

 

そのため「市街化調整区域」と指定されている場合、原則として土地の造成や建物の建築はできません。

 

建築できない可能性があるため、その旨を表示する必要があります。

 

●「接道義務」を果たしていない場合

「接道義務」とは、敷地に建物を建てる場合に、道路に２ｍ以上接していなければならないという決まりのことです。(道路に接触しておかなければならないルールを「接道義務」といいます)

 

 

また、接道する道路は原則「建築基準法に規定する道路」でなければなりません。主には緊急車両の通行を確保するため、災害時の避難路を確保するためにそのような規定がされています。

 

※「建築基準法に規定する道路」については詳細の定義がありますが、かなり説明が長くなりますのでここでは割愛します。

 

「接道義務」を果たしていない場合は、建物の建築ができません。

 

このような場合は「建築不可」「再建築不可」と表示されます。

 

●セットバック

セットバックとは、土地に接する道路幅が４ｍ未満の場合に、土地と道路の境界線を道路の中心から２ｍ後退して建物を建築することをいいます。道路に4m以上の幅を持たせることが目的です。

 

 

後退した部分は道路と見なされ、建物を建築することはできません。

 

中古物件にそのまま済む場合は後退部分をわざわざ取り壊すことはありませんが、建て替える時には後退させる必要があります。

 

セットバックを要する場合は、その旨が表示されます。また、セットバックを要する部分の面積がだいたい10％以上である場合は、その面積も表示されます。

 

●古家等がある土地

 

対象の土地物件上に古家や廃屋等が存在するときは、「古家付」等と表示されます。

 

土地として物件となっていますが、更地ではなく古い建物があるため、建て替える場合解体費用が必要になります。

 

中古物件として利用できると判断した場合、中古住宅として購入することもできます。

 

●高圧線下にある土地

土地が高圧線下にある場合、その旨とおおむねの面積を表示しなければいけません。

 

また、建物その他の工作物の建築が禁止されているときは、「高圧線下につき建物等の建築不可」等と表示されます。

 

●傾斜地・不整形地

傾斜地を含む土地の場合、有効な土地利用が著しく阻害される場合可能性があります。

 

傾斜地がある場合は、その割合に応じて傾斜地を含む旨とその面積が表示されます。

 

また、土地の有効な利用が阻害される著しい不整形地などについても、その旨が表示されます。

 

●擁壁がないがけ周辺の土地

擁壁によって覆われないがけの上、またはがけの下に土地がある場合は、その旨を表示しなければなりません。

 

 

また、建物を建築する場合に制限が加えられているときは、その内容も併せて明示する必要があります。

 

●建築条件付土地

建築条件付き土地とは、契約後一定期間内に、土地の売主、あるいは売主が指定する建築会社との間で、建物の建築請負契約を締結することを条件として売買される土地のことです。

 

建築条件の内容や建築請負契約が締結されなかったときの措置の内容が明示されることとなっています。

 

以上、土地の不動産広告に関するチェックポイントを確認しました。

 

内容の確認をせずに購入した場合、不利益を被る可能性がありますので広告にて表示が義務化されています。

 

しっかり確認しておきましょう。

 

そして、続いて土地についてはさらに「分譲地の場合」以下の表記があります。

 

●分譲地の表記について

 

 

・総区画数

総区画数は、その開発される区域内のすべての区画数です。

 

大規模な分譲の場合、販売時期をずらして、数期に分けて販売されるケースがあります。

その場合、今回販売区画数は広告時に販売しようとしている区画数が表示されます。

 

残り1つの場合は「分譲」ではなくなりますので、通常の土地と同じように表記されます。

 

・価格・その他費用

価格は本来、すべての物件について表示しなければなりません。

 

多数の物件を販売する場合には、最低価格、最高価格、最多価格帯とそれらの価格帯に属する物件数が表示されます。また、上下水道・ガス供給のための費用等も表示されます。

 

その他、共用施設やその他負担金がある場合、あるいは施設の維持管理費用がかかる場合は、その内容と金額が表示されます。

 

・用途地域

物件所在地の用途地域が表示されます。

 

※用途地域は他の物件種別でも表記されます。

 

用途地域とは「地域別」の利用規定を定めたものです。

 

用途地域は全部で13種類に分かれており、それぞれの区分によって建築できる建築物や建ぺい率、容積率の制限が建築基準法で定められています。

 

・設備概要

上下水道やガス・電気などの設備概要が表示されます。

 

・入居予定年月・建築年月

新築分譲物件の場合、建物が未完成であれば入居予定年月が、完成後であれば建築年月が記載されます。

 

・手付金等の保全機関

手付金の保全措置とは、引渡しまでに売主が倒産した場合などに、買主が支払った手付金等を回収できなくなることを防ぐために、保証会社等による保証や保険会社による保険等で対応を行う措置のことです。

 

保全措置の実施機関は、広告で確認することができます。

 

・取引条件の有効期限

チラシ等紙面広告の場合には、取引条件の有効期限が表示されます。

 

インターネット広告の場合は、情報更新日が表示されます。

 

「中古マンションの不動産広告についてのチェックポイント」

 

 

中古マンション特有のチェック項目について紹介します。

 

●専有面積

買主が所有する部分の面積です。㎡単位で延べ床面積が表示されます。

 

壁の中心から測った面積を表示(＝「壁芯(へきしん)」)することが原則です。

 

 

中古マンションの場合は壁の内側で測った登記記録（登記簿）の面積(=「内法(うちのり)」)で表示されることもあります。なお、バルコニーは共用部分です。そのため、その面積は専有面積に含まれません。

 

●建物の構造と階建て

「建物の構造」とは「木造」や「鉄骨造」などの構造体のことです。マンションでは「RC造」＝コンクリートの場合も多いでしょう。

 

建物の構造の表示は省略されることもあります。

 

階建てとは「10階建ての5階」のように、マンションの建物が10階建てで、販売される住宅が5階部分にあるということを指しています。

 

●建築年月

建物工事が完了した年月が表示されます。

 

●管理費・その他費用

1ヶ月当たりの管理費や修繕積立金が表示されます。

 

このほかに駐車場や、トランクルーム、専用庭の使用料がかかる場合もあります。

 

●管理形態

管理形態として

• 全部委託
• 一部委託
• 自主管理＝管理員がいない場合

の３つのパターンがあります。

 

また管理員の勤務形態として

「常駐」「日勤（通勤して一定時間駐在）」「巡回」（管理員が複数のマンションを巡回）などが表示されます。

 

以上、中古マンション特有のチェック項目について紹介しました。

 

マンションの場合、特に「維持費用」や「管理」についての記載が特徴的です。住宅ローン以外にも月々費用が必要になりますので、広告の表示や契約書面をしっかり確認して資金計画やライフプランをたてましょう。

 

「中古一戸建ての不動産広告についてのチェックポイント」

 

続いて、中古一戸建て特有のチェック項目について紹介します。

 

●私道負担

 

 

私道負担とは、敷地内に私道部分が含まれていることを意味します。さきほど「セットバック」という言葉が出てきたと思いますが、セットバックする場合に大きく関わる言葉です。

 

売買対象となる土地に私道部分が含まれる場合、敷地面積と私道負担面積は分けて表示されます。

 

税負担などが変わってくる場合がありますので、しっかり確認しておきましょう。

 

●建物面積

建物面積に地下車庫や地下室を含むときは、その旨と面積も表示されます。

 

●車庫

「車庫付」と表示できるのは、車を格納できる建物で屋根と壁があるものです。

 

●建築年月

建物工事が完了した年月が表示されます。

 

なお、まだ入居者が入ったことのない物件でも、建築後1年以上経過していると、不動産広告では中古物件として扱われます。(「築後未入居」などと表示される場合が多いです)

 

●所在地

広告に表示される所在地は、登記地番によるもので住居表示ではありません。

 

「地番」とは「不動産登記上の住所」、「住居表示」とは「居住する上の住所」です。地番は法務局が定めた住所であり、住居表示は市町村が定めた住所とも言えます。

 

一般的に日常生活で地番を意識することは少ないかと思いますが、広告では確認しておきましょう。地番と住居表示が一致する地域もありますが、異なる地域もありますので、注意してください。

 

尚、物件所在地の詳細地番の表示を省略することが認められています。

 

以上が、中古一戸建て特有のチェック項目です。

 

一戸建ての場合は、「道路関係」の項目に注意が必要です。広告を見て不明な点や、難しい場合は担当のエージェントに相談してみましょう。

 

「その他の不動産広告についてのチェックポイント」

 

 

ここまで「物件別の不動産広告のチェックポイント」を紹介してきましたが、「新築一戸建て」はないの？と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

 

「新築一戸建て」に関する項目は、以上で紹介した内容と大体重複しています。

 

一つだけ補足をすると「未完成」の場合は、「建築確認番号」の記載が必要です。余談ですが、一昔前は早く広告を掲載したいがため架空の建築確認番号を掲載していた業者もいました・・・

建築確認番号とは、法令に適合した建築計画に与えられる番号のことです。この建築確認番号がなければ着工することができません。

 

「まとめ」

以上、主に土地(分譲地)、中古マンション、中古一戸建てに分けて、広告を見るときの大切なポイントを確認してきました。

 

広告掲載に記載があるということは、リスクがある可能性の情報の提示とも言えます。

 

広告を確認するときには、間取りや広さだけではなく広告掲載情報をしっかり吟味して、適切な判断をできるようにしておきましょう。

 

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