中古戸建×リノベーションが人気の理由とは❓｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

近年では、マイホームをもつための方法の一つとして、中古住宅を購入してリノベーションするという選択肢を選ぶ方が増えていることをご存じですか？

 

その理由は、新築戸建購入と比べると費用や安いことや、国が住宅リフォームを推進するために補助金を交付していることが多いようです。

 

ですが、流行だからといって一生ものであるマイホームの購入や建築を決めてしまうのは禁物です。

 

そこで、今回は中古戸建住宅をリノベーションする際のメリットやデメリット、物件を選ぶ際の注意点などをまとめました。

 

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

 

中古戸建×リノベーションが人気の理由とは❓

 

 

「中古戸建×リノベーション」

 

まず、“リノベーション”とは何か？結構聞きなじみのある“リフォーム”とは何が違うのか？も含めながら説明させていただきます。

 

“リフォーム”は原状回復とよばれ、経年劣化したものを新築の状態に戻すことです。

例えば、壁紙が古く汚れたため張り替えよう！などです。

 

“リノベーション”は既存の建物に大規模工事をすることで、機能の悪い点を取り除いて新しくし、新しく価値を生み出す状態のことです。

例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったりすることです。

 

リノベーションとは何かがわかったところで、具体的にみていきましょう！

 

●中古戸建×リノベーションのメリット ・新築戸建ての購入に比べて費用を抑えられる ・物件の選択肢が豊富 ・資産価値が下がりにくい ・ 間取り・内装・設備を自由にデザインできる

 

●中古戸建×リノベーションのデメリット ・入居までに時間がかかる ・費用が高額になる場合も

 

●中古戸建×リノベーションを検討する際のポイント ・リノベーション一体型ローンの利用条件 ・建築制限・建ぺい率・容積率の確認 ・間取りの変更に対応できるかどうか注意が必要

 

 

●中古戸建×リノベーションのメリット

 

・新築戸建ての購入に比べて費用を抑えられる

一般的に、建物の資産的な価値は年数に応じて減じていくため、築古の建物ほど価格は安くなります。20年以上経過すれば、建物そのものの価格はほぼ底値まで下落します。

 

そのため中古の戸建住宅を購入してリノベーションする場合、新築の注文住宅に比べて費用が安く抑えられます。リノベーションなら内装は自分の好みに合わせられるため、注文住宅のような感覚でオーダーメイドの住まいをつくることができます。

 

・物件の選択肢が豊富

自分の希望通りの居住エリアで希望通りの新築の戸建を探すのは簡単なことではありません。

 

ですが、リノベーションをすることが前提にあれば、中古の戸建を購入することで、新築に比べ安い予算を設定できるため、立地の選択肢が大きく広がります。

 

また、中古住宅であれば、すでに建てられている好立地な物件を選択肢に加えることも可能です。新築物件よりも希望するエリアの物件を購入しやすい点が、大きなメリットです。

 

・資産価値が下がりにくい

戸建住宅の場合、建物と土地の両方を所有することになります。そして上記でも説明したように、建物の資産価値は時間の経過とともに下がっていきます。

 

ですが中古住宅の場合は通常建物自体の価格はほぼ価値がなくなっており、将来売りに出す際に損をする心配が少なく資産価値が安定しています。

 

・間取り・内装・設備を自由にデザインできる

戸建住宅は、マンションと違って管理規約などによる制限がありませんので、自由にデザインできます。

 

注文住宅でも自由にデザインできますが、基礎部分も含め、全てゼロから作り上げなければいけないため当然、その分費用がかかります。その一方、中古戸建のリノベーションでは、既存の活かせる部分は活用することにより、費用を最小限に抑えることができます。

 

●中古戸建リノベーションのデメリットとは？

・入居までに時間がかかる

リノベーションは大掛かりな工事になることがほとんどです。
さらに、コンセプトやイメージに強いこだわりがあれば、事前打ち合わせや設計の時間だけでも1〜3ヶ月ほどかかるとみておいた方が良いでしょう。

 

また工事期間は、内容にもよりますが、全面的なリノベーションを行う場合は3～4ヶ月ほどの時間が必要となる場合もあります。
つまり打ち合わせ開始～完工引き渡しまで、トータルで4ヶ月～半年以上を見込んでおく必要があり、すぐに入居したい方には不向きであると言えるでしょう。

 

さらに、物件引渡しの時期から住宅ローンの支払いもはじまります。引き渡し後4カ月ほどリノベーション工事が入り、入居できない期間も住宅ローンの支払いはしなくてはいけないことを頭にいれておきましょう！

 

・費用が高額になる場合も

一般的に新築の注文住宅に比べて費用面のメリットがありますが、工事期間と同様、オーダー内容や工事規模によって異なります。
 

とくに戸建てのリノベーションは、外壁や外構、増築/減築も可能なため、屋根・外装・基礎などの補修が必要になった場合、中古マンションのリノベーションと比較して費用は高くなります。

 

なぜなら、壁面を外さないと構造の状態が不明なため、工事開始後でないと分からないこともあります。壁面をあけた後、構造だけの状態になったとき、構造体に亀裂等があれば補強が必要なため高額になる可能性があります。

 

「リノベーションに適した中古戸建物件とは？」

 

中古戸建といっても、戸建て住宅にはさまざまなタイプがあります。

木造住宅やRC造といった構造の違い、築年数、設備など千差万別です。そのなかで、どういった物件がリノベーションに適しているかという観点で考えると以下が考えられます。

• 耐震性
• 構造
• 費用

では、それぞれ見ていきましょう。

 

●構造

木造住宅の中でも「軸組工法」と言われる工法と「2×4工法」と言われるものがあります。一般的な補修工事ではなくリノベーションの場合、間取り変更が伴う場合も多いでしょう。その場合、構造によってはリノベーションの自由度が変わってくる可能性があります。

日本の一般的な戸建住宅に最も多い「木造軸組工法」は柱と梁で構造が組まれており、壁をとって間取りの変更がしやすいと言えます。ただし、構造上柱などは抜けない場合もあります。

「2×4工法」は壁で建物を支える構造なので、取り払えない壁が多く、間取りの変更に制約があります。その分、「面」で支えているので耐久性は高いと言えるでしょう。

 

●構造

木造住宅の中でも「軸組工法」と言われる工法と「2×4工法」と言われるものがあります。一般的な補修工事ではなくリノベーションの場合、間取り変更が伴う場合も多いでしょう。その場合、構造によってはリノベーションの自由度が変わってくる可能性があります。

日本の一般的な戸建住宅に最も多い「木造軸組工法」は柱と梁で構造が組まれており、壁をとって間取りの変更がしやすいと言えます。ただし、構造上柱などは抜けない場合もあります。

「2×4工法」は壁で建物を支える構造なので、取り払えない壁が多く、間取りの変更に制約があります。その分、「面」で支えているので耐久性は高いと言えるでしょう。

 

●費用

改修箇所が多ければ当然費用は上がります。その分、物件価格を抑えようとして価格が安い物件を選んで結局リノベーション費用がかかったという事例も多くみられます。

また、建物の構造に問題があり補強工事に多額の費用がかかる場合、物件を「土地」とみなして建て替えるのも選択肢の一つとして考えられます。

 

「中古戸建リノベーションをする際のポイント」

 

・リノベーション一体型ローンの利用条件

リフォームやリノベーションは一般的には、住宅ローンが利用できません。そのため、住宅ローン以外に別途、リフォームローンを利用する必要があります。

 

しかし、銀行によっては中古住宅取得と同時にリノベーション工事を行う際に利用が可能な、【リノベーション一体型ローン】。

 

一般的な住宅ローンと同等の金利、借入期間で利用できるもので、リノベーション工事費だけを借り入れるリフォームローンに比べて返済の負担が軽減されます。

 

住宅取得とは異なるタイミングでリノベーション工事をおこなう場合、リノベーション一体型ローンの利用ができないため注意が必要です。

 

また、築年数の長い物件の場合、住宅ローン減税の対象外となることもあります。

 

2022年に税改正があり、1982年以降に建築された建物は住宅ローン減税の対象となりました。

しかし1981年以前の物件でも、耐震基準適合証明書が発行できれば、住宅ローン控除が受けられますので、気になる場合は事前に不動産会社や施工業者に相談するようにしましょう。

 

・建築制限・建ぺい率・容積率の確認

すべての土地には建築基準法や条例などで、どのような建物が作れるかという基準が定められています。

 

特殊な建築制限がかかった土地の中古物件は、リノベーション時の選択肢が少なくなってしまう事もあるので注意が必要です。

 

また、建物の建坪と床面積の上限を決める建ぺい率・容積率ギリギリに建てられた物件は、増築することが出来ません。部屋数が足りず増やしたいときなどは、建ぺい率と容積率に余裕があるかどうかもチェックしましょう。

 

・間取りの変更に対応できるかどうか

先ほど少しお話ししましたが、リノベーションを前提に中古戸建を選ぶ際は、まず間取り変更に対応できない構造でないかという点に注意する必要があります。

 

輸入住宅などに代表される2×4（ツーバイフォー）工法は間取り変更が難しいケースがあり、その理由としては天井・壁・床全体で建物を支えるため、壁の撤去や移動が難しいためです。

 

また、骨組みに鉄骨を使用する軽量鉄骨・重量鉄骨などの工法も間取り変更が難しいケースが多く見られます。

 木造と比べて耐久性が高いというメリットはありますが、リノベーションで間取り変更をしたい場合は注意しましょう。

 

 

・「再建築不可」「要セットバック」物件に気を付ける

物件概要書を見ていると「再建築不可」という記載がある物件を見かけます。

建築基準法では、幅4m以上の道路に敷地の2m以上が接している必要があります(=接道義務)。接道義務を満たしていない物件は新たに建物を建築することができません。

 

また、敷地に接する道路の幅が4m未満の土地では、「セットバック」といって、4m以上の道路幅を確保できるよう、建物を建てられる範囲が制限されます。また、道路幅を片側2mに拡張することになった場合「減築」しなければならない可能性もあります。

 

「リノベーションなら新築ではないので関係ないのでは？」と思われるかもしれません。ただ、万一火災や地震で倒壊したらどうでしょう。その場合、再度居住することができない可能性や再建築の際に制限がある場合があります。

 

リスクを考慮して、購入を判断しましょう。

 

「リノベーション用中古戸建物件購入前にはプロに相談」

 

さまざまなポイントを紹介してきましたが、一般の方がすぐに判断がつかない場合もあります。

特に耐震診断や建物診断(インスペクション)の検査項目は、プロのチェックが必要です。専門家に確認してもらうことで明らかな欠陥住宅であれば購入リスクを回避することができ、補修工事が必要な場合その項目を知ることができるでしょう。

新築でなくても、適切に補修やリノベーションすることによって快適な居住空間をつくることができます。費用がかかる場合ももちろんありますが、それを考慮してでも必要な場合はプロにお願いしましょう。

 

「リノベーション費用の目安」

 

リノベーションの費用は、工事の内容や工事規模によって大きく異なります。

特に中古戸建のリノベーションは正確な費用を算出しにい場合が多くなります。構造や設備の劣化具合、外壁の状態等構成要素が多いため、価格は大きく変わってきます。

ハウスドゥ大分明野では、分かりづらい価格を分かりやすくするためにパッケージ商品をご用意しています。

パンフレットのご請求等はお気軽にご連絡ください。

 

「まとめ」

今回は中古戸建住宅をリノベーションが人気な理由と、メリット・デメリット、注意点などについて解説してきました。
 

新築戸建を購入しようか、それとも中古戸建を購入してリノベーションしようか悩んでいる方のご参考になれば嬉しいです🙂✨

 

HOUSEDO大分明野ではお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

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