【2026年版】中古住宅の契約不適合責任とは？雨漏り・シロアリ・設備故障…購入後のトラブルを防ぐために知っておきたいこと｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

中古住宅を検討している方から、私たちがよくいただく質問があります。

 

「中古住宅にも新築のような保証はあるんですか？」

「購入したあとに雨漏りしたら誰が直してくれるんでしょうか？」

「シロアリが見つかったら売主へ請求できますか？」

 

住宅は人生でも大きな買い物です。

だからこそ、「もし購入後に何か問題が見つかったら……」と不安になるのは当然のことです。

 

実は、中古住宅には新築住宅のように一律で10年間保証される制度があるわけではありません。

一方で、「中古住宅だから保証は一切ない」というわけでもありません。

 

購入後に売主へ修理などを求められるかどうかは、契約内容によって大きく変わります。

その中心となる制度が「契約不適合責任」です。

聞き慣れない言葉かもしれませんが、中古住宅を購入するなら必ず知っておきたい重要なルールの一つです。

 

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中古住宅の保証はここだけ覚えてください！

• 新築のような一律10年保証はない
• 契約不適合責任の内容は契約によって異なる
• 売主が宅建業者か個人かで取り扱いが変わる
• 契約書の「契約不適合責任」と「特約」は必ず確認する

 

 

「契約書は読んだけれど意味がよく分からない。」

そんな方でも安心して読み進められるよう、不動産売買の実務と具体例を交えながらご説明していきます！

 

そもそも契約不適合責任とは？

難しく聞こえる言葉ですが、契約不適合責任は一言でいうと、

「契約した内容と違う住宅だった場合に、売主が一定の責任を負う制度」です。

 

以前は「瑕疵担保責任」という名称でしたが、2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」へ変更されました。

 

「名前が変わっただけ？」と思われることもありますが、実際には考え方も変わっています。

 

以前の制度では、「隠れた瑕疵（通常では見つけられない欠陥）」があったかどうかが重要でした。

しかし現在は、「契約内容に適合しているかどうか」が判断基準です。

つまり、「契約書にはどう書かれているのか」「売主はどのような説明をしたのか」が、以前よりもさらに重要になりました。

 

「壊れていたら契約不適合」ではありません

ここは、多くの方が誤解しているポイントです。

新築とは違い、中古住宅は「年月が経過した建物」であることを前提に購入します。

 

そのため、

• クロスの日焼け
• フローリングの細かな傷
• 建具の多少のズレ
• 水回り設備の経年劣化

といった築年数相応の劣化は、一般的には契約不適合責任の対象になりません。

 

例えば、築30年の住宅を購入した場合、新築同様の状態を期待することは現実的ではありません。

だからこそ、契約不適合責任では、

「中古住宅として通常期待される状態だったか」という視点も重要になります。

 

一方で、

• 雨漏りしていた
• 建物が大きく傾いていた
• シロアリが構造部分まで被害を及ぼしていた
• 地中から大量のコンクリートガラが出てきた

といったケースでは、契約内容や個別の事情によって契約不適合責任が問題になる可能性があります。

 

つまり、

「古いから仕方ない」のか？　「契約内容と違う重大な不具合」なのか？

この違いを理解することが、中古住宅購入ではとても大切です。

 

ここまで契約不適合責任の基本的な考え方をご説明してきました。

では実際には、どのようなケースで契約不適合責任が問題になるのでしょうか。

 

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中古住宅では、「雨漏り」「シロアリ」「設備の故障」など、購入後に思わぬ不具合が見つかることがあります。

ただし、これらが見つかったからといって、必ず売主が責任を負うとは限りません。

契約書の内容や特約、売主からの説明、建物の状況などを総合的に判断して、契約不適合責任の対象となるかどうかが決まります。

ここからは、中古住宅で実際によくある5つのケースを例に、「どのような場合に契約不適合責任が問題になるのか」を分かりやすく見ていきましょう。

 

ケース①「購入後に雨漏りしたら売主へ請求できますか？」

例えば、内覧の日は天気が良く、室内にもシミなどは見当たりませんでした。

ところが、引渡し後に初めてまとまった雨が降った日に、リビングの天井から水が落ちてきたとします。

「これは売主へ修理をお願いできますか？」

実際によくいただく質問です。

 

結論から言えば、

「請求できる場合もありますが、必ずではありません。」

 

購入から数週間後に雨漏りが見つかると、

「売主に修理してもらえますよね？」

と思われる方も少なくありません。

 

しかし、実際には次のような点を確認する必要があります。

• 契約不適合責任の期間内か
• 契約書に雨漏りについてどのような取り決めがあるか
• 売主は雨漏りを認識していたのか
• 雨漏りの原因は何か
• 契約不適合責任が免責になっていないか

これらを踏まえて判断されます。

 

例えば、屋根瓦が台風で飛ばされ、その影響で雨漏りした場合は、引渡し後の自然災害が原因であり、契約不適合責任とは別の問題になる可能性があります。

一方で、引渡し前から屋根の防水層が破損しており、その事実が契約内容と異なっていたのであれば、契約不適合責任が問題になることもあります。

 

つまり、「雨漏り」という結果だけで判断できるものではないのです。

 

🔦ちょっと寄り道コラム🔦

私たちが契約前に確認していること

 

中古住宅の売買では、売主様へ次のような確認を行います。

• 過去に雨漏りしたことはありますか。
• 修理や補修をしたことはありますか。
• 現在も症状はありますか。

この内容は、契約時に買主様へご説明する重要な事項になります。

売主様も「昔少し雨漏りしたけれど、自分で直したから関係ないと思っていた」というケースがあります。

しかし、その情報が購入を判断する材料になることも少なくありません。

私たちは、このような過去の修繕履歴や不具合の有無についても確認し、できる限り双方が安心して取引できるよう努めています。

 

ケース②シロアリ被害が判明した！

雨漏りと並んで多いのが、シロアリに関するトラブルです。

シロアリの怖いところは、普段目に見えない場所で被害が進行することです。

床下は普段見る機会がほとんどないため、内覧だけで被害を見つけることは容易ではありません。

実際に契約後、

「床がふわふわするので調査したところ、土台がシロアリに食べられていた」

というケースもあります。

 

ここでも重要なのは、

「シロアリがいたかどうか」だけではなく、「契約内容と適合していたかどうか」です。

 

例えば、売主が過去のシロアリ被害を把握していたにもかかわらず、その事実を伝えずに売却した場合と、売主自身も全く認識していなかった場合とでは、事情が異なる可能性があります。

また、建物全体に影響するような被害なのか、それとも局所的で軽微なものなのかによっても、対応は変わることがあります。

そのため、シロアリについて不安がある場合は、購入前に調査記録や防蟻処理の履歴を確認したり、必要に応じてホームインスペクションを検討したりすることも有効です。

 

ケース③「給湯器が壊れた」

「引渡しの翌日にお湯が出なくなりました。」

これは、中古住宅の引渡し後によくあるトラブルの一つです。

 

給湯器だけでなく、

• エアコン
• IHクッキングヒーター
• 食器洗い乾燥機
• 換気扇
• インターホン

などの住宅設備は、引渡し後に故障が判明することがあります。

 

このような場合、「契約不適合責任で修理してもらえますか？」という質問を受けますが、答えは、

「契約書を確認してください。」です。

 

「契約書を確認してください」と聞くと冷たい印象を受けるかもしれませんが、実際には契約書に答えが書かれていることが多いのです。

 

中古住宅の売買契約では、建物本体とは別の取り扱いになっていて、

「建物については契約不適合責任を負うが、住宅設備は対象外」

という特約が設けられることがあります。

 

この場合、引渡し後に給湯器やエアコン、食器洗い乾燥機などが故障しても、契約不適合責任の対象外となる可能性があります。

 

一方で、設備についても一定期間保証する契約になっているケースや、不動産会社が独自の設備保証を付けているケースもあります。

つまり、「設備だから保証される」「設備だから保証されない」と一律には言えません。

 

実際には、契約前に設備や特約の内容まで確認できるよう、次のような書類でご案内することが多いです。

• 付帯設備表
• 設備表
• 特約事項

 

契約書にサインをする前に、

「給湯器やエアコンが故障した場合はどうなりますか？」

と確認しておくと安心です。

 

ケース④地中から廃材や浄化槽が見つかった

土地付き中古住宅では、建物だけでなく「土地」に関するトラブルが起きることもあります。

 

例えば、購入後に建物を解体して新築住宅を建てようとしたところ、

• 古い浄化槽
• コンクリートガラ
• 建築廃材
• 大きな石
• 地中埋設物

などが見つかるケースがあります。

 

これらは解体するまで分からないことも多く、撤去には数十万円から、場合によっては100万円を超える費用がかかることもあります。

「では、この費用は売主が負担してくれるのでしょうか？」

これも、一概には言えません。

 

売買契約では、

• 地中埋設物について特約を設けているか
• 売主が存在を認識していたか
• 契約時に説明があったか

などが重要な判断材料になります。

 

例えば、売主が過去に浄化槽を埋設したことを知っていたにもかかわらず、その事実を伝えずに売却した場合と、売主自身も全く知らなかった場合では、事情が異なる可能性があります。

また、土地を現状有姿で引き渡す契約になっている場合でも、その内容や特約によって取り扱いが変わることがあります。

そのため、更地にして建て替えを予定している方は、契約前に地中埋設物の取り扱いについても確認しておくことをおすすめします。

 

🔦ちょっと寄り道コラム🔦

私たちが契約前に確認していること

 

土地付き中古住宅では、

• 過去に建物を解体したことがあるか
• 古い浄化槽が残っていないか
• 地中埋設物に関する情報がないか

などを売主様へ確認するようにしています。

 

もちろん、すべてを把握できるとは限りません。

だからこそ、分かっている情報は契約前に買主様へお伝えし、安心して判断していただけるよう心掛けています。

 

ケース⑤建物が傾いていた

中古住宅では、「何となく床が傾いている気がする」という違和感から、不具合が見つかることがあります。

例えば、家具を置くと転がる、ドアが自然に開いてしまう、ビー玉が床を転がるといった症状がある場合、建物が傾いている可能性があります。

 

原因として考えられるのは、

• 地盤沈下
• 基礎の不同沈下
• 過去の地震
• 増改築による影響

などです。

 

建物の傾きは見た目だけの問題ではありません。

大きな傾きがある場合は、建物の安全性や居住性に影響することもあり、修繕には多額の費用がかかるケースもあります。

そのため、契約前にホームインスペクション（建物状況調査）が実施されている場合は、その結果を確認しておくことをおすすめします。

 

また、気になる点がある場合は、「古い建物だから仕方ない」と自己判断せず、不動産会社へ相談し、必要に応じて専門家の調査を依頼することも検討しましょう。

 

やっぱり「中古住宅は怖い」？　ポイントを押さえれば大丈夫。

ここまで、雨漏りやシロアリ、設備故障など、中古住宅で起こり得るトラブルをご紹介してきました。

「やっぱり中古住宅は不安…」

そう感じた方もいるかもしれません。

しかし、必要以上に心配する必要はありません。

 

私たちが日頃、中古住宅の売買をお手伝いしている中でも、購入後のトラブルの多くは契約前に確認しておけば防げるケースです。

つまり、「中古住宅だから危ない」のではなく、「確認不足のまま契約してしまうこと」が大きなリスクなのです。

 

📹ショート動画で確認📹サイン前に注意！契約書の重要ポイント

 

私たちがお客様へ中古住宅の契約内容をご説明する際は、「契約不適合責任があります」という一言で終わらせることはありません。

 

例えば、

• 「責任期間はいつまでですか？」
• 「住宅設備は対象ですか？」
• 「雨漏りがあった場合はどうなりますか？」
• 「売主様は建物についてどこまで把握されていますか？」

といった点を、一つひとつ確認しながらご説明しています。

 

実際に購入後のトラブルで多いのは、

「契約書を読んでいなかった」

というケースではありません。

 

「契約書は読んだけれど、意味が分からないまま契約してしまった」

というケースです。

 

契約書には専門用語も多く、不安になるのは当然。

だからこそ、契約前に遠慮なく質問し、一つひとつ疑問を解消したうえで契約することが、後悔しない中古住宅購入につながります。

そこで、契約前にぜひ確認していただきたい5つのポイントをご紹介します。

 

契約前に確認 ① 契約不適合責任の期間を確認する

まず確認したいのが、契約不適合責任を売主へ請求できる期間です。

中古住宅では、

• 引渡しから3か月
• 引渡しから6か月
• 引渡しから2年

など、契約によって責任期間が異なります。

この期間を過ぎると、契約不適合責任を主張できなくなる可能性があります。

 

ここで注意したいのは、「期間内に修理が終わっていなければいけない」という意味ではないことです。

一般的には、不具合を発見したら、まず契約で定められた期間内に売主へ通知することが重要になります。

契約書には責任期間が記載されていますので、「何年間保証されるのか」ではなく、「いつまで売主へ申し出ができるのか」という視点で確認してみましょう。

 

契約前に確認 ② 売主が個人か宅建業者かを確認する

次に確認したいのは、売主が誰なのかです。

中古住宅の売主は、大きく分けると「個人」と「宅建業者（不動産会社）」の2種類があります。

この違いによって、契約不適合責任の取り扱いが変わることがあります。

 

例えば、宅建業者が売主の場合は、買主を保護するためのルールが設けられています。

一方、個人が売主の場合は、契約不適合責任の期間や範囲を契約によって定めたり、免責としたりするケースもあります。

 

もちろん、「個人売主だから危険」「宅建業者だから安心」と単純に言えるものではありません。

大切なのは、「売主は誰なのか」と「契約内容はどうなっているのか」をあわせて確認することです。

 

契約前に確認 ③ 告知書（物件状況報告書）の内容を確認する

中古住宅では、多くの場合、売主が建物の状況について記載した「告知書（物件状況報告書）」が用意されています。

 

ここには、

• 雨漏りをしたことがあるか
• シロアリ被害があったか
• 給排水設備の不具合があるか
• 境界に関する問題はないか
• 心理的な告知事項はあるか

など、売主が把握している内容が記載されています。

 

特に、「修理済みだから大丈夫だと思っていた」という内容が記載されていることもあります。

その場合は、「いつ修理したのか」「現在も問題なく使用できているのか」まで確認しておくと安心です。

気になる記載があれば、そのままにせず、不動産会社へ質問しましょう。

 

契約前に確認④ 設備表を確認する

意外と見落とされがちなのが設備表です。

設備表には、

• 給湯器
• エアコン
• IHクッキングヒーター
• 換気扇
• インターホン
• 食器洗い乾燥機

など、住宅設備の有無や現在の使用状況が記載されています。

 

設備については、「引渡し時点では使用できていたものの、その後すぐ故障した」というトラブルも少なくありません。

また、契約によっては設備が契約不適合責任の対象外となっていることもあります。

そのため、設備表は「設備が付いているか」を確認するだけでなく、「故障している設備はないか」「保証の対象になるのか」という視点でも確認することが大切です。

 

契約前に確認⑤ ホームインスペクションの実施状況を確認する

最後に確認したいのが、ホームインスペクション（建物状況調査）の実施状況です。

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が住宅の劣化状況や不具合の有無を調査するものです。

 

もちろん、ホームインスペクションを実施したからといって、将来発生するすべての不具合を防げるわけではありません。

しかし、

• 建物の傾き
• 雨漏りの形跡
• 基礎のひび割れ
• 外壁や屋根の劣化

などについて、専門家の視点から確認できるため、購入判断の参考になります。

築年数が古い住宅や、長期間空き家になっていた住宅では、ホームインスペクションを実施するメリットは特に大きいでしょう。

 

「中古住宅は不安」だからこそ「購入前にポイントを押さえる」

以上のように、大きく5つを確認するだけでも、購入後の不安はぐっと減らせます。

中古住宅は、新築住宅とは違い、一つひとつ建物の状態が異なるもの。

だからこそ、「中古住宅だから不安」と考えるのではなく、「購入前に確認すべきポイントを押さえること」が大切です。

 

私たちも契約前には、契約不適合責任や告知書、設備表などを一つひとつご説明し、お客様が安心して購入できるよう努めています。

分からないことがあれば遠慮なく質問し、納得したうえで契約することが、後悔しない中古住宅購入への第一歩です。

 

もし購入後に契約不適合が見つかったら？

ここまでご紹介したポイントを確認していても、購入後に契約内容と異なる不具合が見つかる可能性はゼロではありません。

 

そのような場合、契約不適合責任が認められれば、状況に応じて売主へ次のような対応を求められる可能性があります。

• 建物を修理してもらう（修補請求）
• 売買代金の減額を求める（代金減額請求）
• 損害の賠償を求める（損害賠償請求）
• 契約を解除する（契約解除）

 

ただし、これらの請求が必ず認められるわけではありません。

契約書の内容や特約、契約不適合責任の期間、不具合の内容などを踏まえて判断されます。

 

また、「困ったらすぐ修理する」のではなく、まずは契約書を確認し、不動産会社や売主へ速やかに相談することが大切です。

自己判断で修理を進めてしまうと、その後の対応に影響する場合もあります。

 

万が一のときに慌てないためにも、購入前に契約内容を理解し、引渡し後に気になる点があれば早めに相談することをおすすめします。

 

まとめ｜中古住宅は「保証の有無」ではなく「契約内容」を確認！
　　　　ポイントを押さえて安心できる住宅購入を

この記事では、中古住宅の契約不適合責任について、雨漏りやシロアリ、設備故障などの具体例を交えながらご紹介しました。

ここまで読むと、「中古住宅はトラブルが多くて不安」と感じた方もいるかもしれません。

 

しかし、実際には中古住宅だから特別危険というわけではありません。

大切なのは、契約不適合責任の内容や契約書の特約、告知書、設備表などを事前に確認し、建物の状態を十分に理解したうえで購入することです。

購入前に確認すべきポイントを押さえておけば、多くのトラブルは未然に防げますし、万が一不具合が見つかった場合でも、落ち着いて対応しやすくなります。

 

契約書が読めなくても心配はいりません。

中古住宅の契約書には、契約不適合責任をはじめ、聞き慣れない言葉がたくさん出てきます。

「契約書は読んだけれど意味が分からなかった。」

そんな状態で契約してしまうことが、購入後のトラブルにつながるケースもあります。

 

私たちは契約前に、

• 責任期間
• 設備の取り扱い
• 特約の内容
• 告知事項

などを一つずつご説明しています。

 

分からないことがあれば、「こんなことを聞いてもいいのかな」と遠慮する必要はありません。

納得できるまで確認し、安心して契約を迎えることが、後悔しない中古住宅購入への第一歩です。

中古住宅は、価格や立地だけで選ぶものではありません。

契約内容までしっかり理解したうえで購入することが、安心して長く暮らせる住まい選びにつながります。

 

「契約書の内容がよく分からない」「この特約はどんな意味？」といったご不安も、

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