【知識】知っておこう！不動産購入にまつわる5つの税金とは？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

皆さま、こんにちは😊

ハウスドゥ大分明野店です。

 

今回は、不動産購入にまつわる税金についてお話します。新しく土地や住宅、マンションなどの不動産を購入すると、その不動産価格だけではなく税金もかかります。

 

「不動産購入にまつわる5つの税金」

 

不動産を購入する以上かかる税金がいくつかあります。以下の通りです。

 

固定資産税・都市計画税 不動産取得税 登録免許税 印紙税 消費税

 

約50種類ある税金のうち、不動産を購入する場合は5種類も税金が発生します。

 

この記事では、それぞれどのような税金なのかをご説明していきます。不動産購入にまつわる税金を押さえておき、購入資金計画にも組み入れておきましょう！

 

記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

 

【知識】知っておこう！不動産購入にまつわる5つの税金とは？

 

 

「不動産購入にまつわる税金①固定資産税・都市計画税」

 

 

固定資産税とは、土地などの固定資産を所有する方が納付する税金です。毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する方が支払います。

 

都市計画税とは、固定資産税と同時に毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して課税される税金です。区域内の道路や下水道の新設や整備を行う都市計画事業・土地区画整理事業の費用に充てることを目的とした税金であり、対象となるのは市街化区域内(※)の不動産のみとなります。

 

※市街化区域…すでに市街地を形成している区域で、おおむね10年以内に、優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域。(住みやすいように街としての整備が進んでいる、または進められる予定の地域ということですね！)

 

固定資産税と一緒で都市計画税も、1月1日時点の所有者が1年分(1月1日～12月31日)を納税します。(※ 地域によっては固定資産税の起算日が異なる場合があります)

 

ここで違和感を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。不動産の契約って1月1日以外にもあるのでは？その場合どうするの？？

 

 

例えば、不動産取引の契約が行われて、仮に11月30日にお家を引き渡したとします。11月30日からお家は買主様のものになるのに、税金を売主様が支払ったままだと、売主様が可哀そうですよね？😖

 

税務署は不動産取引を考慮して、売主様・買主様のそれぞれに日割りで請求してくれるわけではありません。

 

そこで、11月30日から12月31日までの固定資産税と都市計画税は買主様が負担することになります。年間の固定資産税・都市計画税を11月30日からの日割で清算することになります。清算した金額を売買代金と合わせて売主様にお支払いします。

 

ですので、購入時においては厳密に言うと固定資産税や都市計画税の支払いをするのではなく「固定資産税・都市計画税の精算金」を売主様にお支払いすることになります。翌年以降1月1日時点で買主様が所有であれば、今度は買主様に税務署から請求書が届き、それが「固定資産税・都市計画税」となります。

 

※物件により売主様が年間支払っている固定資産税・都市計画税は異なります。また引渡し日によっても買主様が負担する金額が異なりますので、注意してください。

 

ちなみに、マメ知識として「固定資産税・都市計画税」を略して「固都税」ということもありますので、頭のすみに入れておきましょう。

 

 

「不動産購入にまつわる税金②不動産取得税」

 

 

不動産取得税とは、その名の通り不動産を購入するなどして取得した場合に支払わなければならない税金です。

 

● 不動産取得税の計算方法

 

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算します。

 

課税標準額とは、何かしらの税金が課せられる状況において、税率を計算する基となる額であり、課せられる税金の種類により意味が異なります。不動産取得税を計算する場合の課税標準額は、取得した不動産の固定資産税評価額です。固定資産税評価額とは、市町村によって評価されたその不動産の適正な時価(その時々の市場価格)になります。

 

従って、下記のように覚えておくと良いでしょう。

 

不動産取得税＝固定資産税評価額×4％ ※ただし、令和6年3月31日までは土地や住宅は3%の軽減税率が適用（住宅以外の家屋は4%）

 

税率は原則4％ですが、土地と住宅については2024年3月31日の取得までは3％に引き下げられます。

 

また、不動産取得税を調べるためには、固定資産税評価額を明らかにする必要があります。固定資産税評価額を知る方法は３つです。

1. 4月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書を確認する
2. 固定資産評価証明書を入手する
3. 固定資産課税台帳の縦覧、閲覧を利用する

 

● 不動産取得税の軽減措置

また、不動産取得税には次のような軽減措置があります。不動産取得税に係る軽減措置は、その時の社会情勢や景気によって臨時に定められるものもあります。

 

宅地及び宅地評価された土地の不動産取得税の軽減

 

令和6年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合は、不動産取得税を計算する際の課税標準（固定資産税評価額）が2分の1になります。

 

 

新築住宅及びその敷地の税額の軽減

 

新築住宅が認定長期優良住宅などの一定要件を満たす場合は、不動産取得税に係る「固定資産税」が軽減されます。(令和4年4月1日～令和6年3月31日)

 

詳細の要件や最新情報等はこちらからご確認ください。

→ 国土交通省:令和４年度国土交通省税制改正概要

 

中古住宅の場合の税額の軽減

 

中古住宅の場合は、自治体により控除額等が異なる場合があります。大分県の場合はこちらから↓

→ 大分県ホームページ > くらしと県税 > 不動産取得税の軽減（住宅及び住宅用土地）

 

尚、控除額が適用される場合の不動産取得税の計算式は

建物分の不動産取得税＝(固定資産税評価額―控除額)×税率　になります。

 

● 不動産取得税がかからないケース

 

一般的に不動産取得税は、有償・無償、登記の有無にかかわらず課税される税金ですが、相続によって取得した不動産については課税されません。

また、通常は家族間で不動産を贈与した場合にも不動産取得税がかかります。例外ケースもありますので、詳しくは税理士などの専門家にご相談ください。

 

 

「不動産購入にまつわる税金③登録免許税」

 

 

登録免許税とは、不動産を登記する際に発生する税金になります。また登記とは、不動産を購入するなどした場合に“自分の物です”という事を証明するために法務局に記録を残すことです。

 

● 不動産登記の種類

 

不動産登記は、以下の4種類となります。

 

• 表題登記:新築した建物が完成した後、建物の所在地番、構造、床面積などを特定するために所有者が申請する登記です。
• 所有権保存登記:建物を新築した際、はじめて行う所有権の登記のことです。建物の表題登記を行った後に行います。登記簿の甲区に所有者の住所・氏名の他、新築の日付などが記載されます。所有権保存登記を行った後に、所有権を第三者に対抗できる(=この建物は自分のものだという主張)ようになります。
• 所有権移転登記:不動産を売買する際、所有権を売主から買主へ移転するときに行う登記のことです。これにより、買主は第三者に所有権を主張できる要件を備えることができます。
• 抵当権設定登記:住宅ローンを利用する場合、購入する不動産は担保となり抵当権が設定されます。その際に登記されます。

 

● 登記免許税の計算方法

 

登録免許税の税額は、「土地・建物の評価額(固定資産税評価額)×税率」で計算します。

 

所有権に関する登記の場合	固定資産税評価額×所定の税率
抵当権設定に関する登記の場合	債権額（住宅ローンの借入額）×所定の税率

※新築の建物に固定資産税評価額がつけられていない場合は、法務局で認定した課税標準価格に税率をかけて計算します。

 

税率は、登記の種類によって異なります。また軽減措置(税率を軽くすること)は、いくつかの要件があり満たす場合に適用されます。

 

● 登録免許税の軽減措置

登録免許税にも軽減措置があります。詳しい税率や要件はこちらの国税庁のホームページをご確認ください。

→国税庁(登録免許税の税額表)

 

● 司法書士について

不動産を登記する手続きは、専門の方に依頼する場合が多いです。その専門の方を「司法書士」といいます。買主様は何もしなくてよい代わりに司法書士に手数料を払うことになります。その手数料の中に登録免許税の費用も含まれています。

 

 

 

「不動産購入にまつわる税金④印紙税」

 

 

印紙税とは、契約書・受取書・証書・通帳などを作成する際に課税される税金です。不動産購入では、不動産売買契約書や建築請負契約、また金銭消費貸借契約書(金融機関と住宅ローンの契約をする契約書)の場合に必要です。

 

郵便局などで収入印紙を購入し、契約書に貼り付けることで税を納付します。印紙の費用は売買代金や金融機関で借入金額によって異なります。

 

 

以下のページも参考にしてみてください。

 

国税庁ホームページ「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

国税庁ホームページ「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」

 

また、不動産売買契約は電子契約が可能となりました。電子契約の際は、印紙税の負担はございません。

 

 

「不動産購入にまつわる税金⑤消費税」

 

 

消費税とは、物を買ったときやサービスを受けたときに、その値段に上乗せして支払う税金のことです。冒頭でお話したように、一番身近にあり誰もがよく知る税金です。

 

不動産売買代金には消費税がかかる場合とかからない場合がございます。

 

●物件購入に係る消費税

◆消費税がかかる場合

・不動産会社などの業者が売主の場合…新築住宅、不動産会社が買い取りリフォームして再販している中古住宅など

 

◆消費税がかからない場合

• 売主が業者ではなく、個人の方の場合…一般的な中古住宅
• 土地…土地はすべて非課税

つまり、誰から住宅を購入するかで消費税がかかるかかからないかになります。

 

●不動産仲介に関する消費税

また、仲介を依頼して購入する場合不動産会社にも消費税が必要になります。仲介手数料をお支払いいただくときに課税されます。

 

「不動産購入時の税金を軽減するなら確定申告を忘れずに」

 

 

今まで見てきたように不動産を購入するとさまざまな税金がかかりますが、税金が軽減措置を利用する場合は確定申告が必要です。確定申告は毎年原則2月16日から3月15日までとなっています。必ず忘れずに確定申告をしましょう。

 

●その他の控除、軽減措置

◆住宅ローン控除

住宅ローン控除（減税）は、住宅ローンの借り入れによる「金利負担」を軽減するための制度です。毎年の年末の住宅ローン残高と住宅の取得費用のうち、いずれか少ない方の金額を対象に最大13年間、その0.7％にあたる金額が所得税額から控除されます(掲載時点)。

 

尚、購入初年度は確定申告が必要です(2年目以降は年末調整)。住宅ローンを利用される方は、忘れずに確定申告をしましょう。

 

割と頻繁に制度変更されますので、現在適用されている要件を必ずチェックしておきましょう。

 

◆投資型減税（認定住宅新築等特別税額控除）

「認定優良住宅」「認定低炭素住宅」と認められた住宅を取得した場合、確定申告時に「認定住宅新築等特別税額控除」を申請すると、原則としてその年分の所得税額から最高65万円が控除されます。

しかしこの控除制度の利用においては、住宅ローンとの併用ができない点に注意が必要です。

◆贈与税の非課税措置

土地や住宅を贈与によって取得した場合に課税されるのが「贈与税」です。

 

ただし贈与税については、直系尊属(祖父母や両親)から譲り受けた場合、非課税措置があります。主に２つです。

• 「住宅資金等取得贈与の非課税措置」:住宅資金を親や祖父母に贈与してもらう際、一定額までの贈与につき贈与税が非課税になる制度です。
• 「相続時精算課税制度」:相続税が発生したときに相続財産の価額に贈与財産の価額（贈与時の時価）を加算して相続税額を計算します。

 

また、年間110万円までの贈与なら非課税になる暦年課税制度も利用できます。ただし、暦年課税制度は近年制度変更されており、廃止も検討されています。動向に注意しながら活用しましょう。

 

 

 

「まとめ」

◆不動産購入にまつわる税金

• 　固定資産税、都市計画税
• 　不動産取得税
• 　登録免許税
• 　印紙税
• 　消費税

 

これらの税金の中には、期間限定で軽減措置が適用されるもののあります。要件等を満たしていれば、税率が低くなりますので購入前に確認しておくことをおすすめします✨

 

尚、ハウスドゥ大分明野では、ご来店時に下記のような税金を含む諸費用の見積もりをお客様にご提示しています。税金関係はややこしいと思われると思いますが、事前にイメージや概算金額を把握しておくことで、安心して購入できますね👍

 

 

 

 

 

 

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