【不動産購入検討者におすすめ!】不動産会社の選び方の裏側を解説します✨｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 大分明野

みなさん、こんにちは☺

ハウスドゥ大分明野店です。

 

お家を探すときによく「仲介(ちゅうかい)」っていう言葉を耳にすることがあるのではないでしょうか？

また、不動産仲介会社が多すぎて、どこにお問い合わせするべきなのか悩むこともあるのではないでしょうか？

 

問い合わせた先が良くない不動産会社だったら嫌ですよね？

 

不動産会社の仲介の流れを知っておくことで、良い不動産会社と良くない不動産会社を見分けることができます。

 

見分ける方法は、

1.　希望のエリア内にたくさん物件があるのに、紹介された物件が極端に少ない

2.　不動産仲介の仕組みを説明をしない

 

この2つのような不動産会社はあまりおすすめの不動産会社ではありません。

 

そこで、今回はなぜこのような不動産会社があるのかや、おすすめしない理由を、不動産仲介の流れに沿ってお話させていただきます。記事を読む前に動画でざっくり理解したい方は【1分でざっくり解説動画】をご覧ください。

 

 

【不動産購入検討者におすすめ!】不動産会社の選び方の裏側を解説します✨

 

 

「なぜ、紹介される物件が少ないのか」

 

 

●仲介の意味

なぜ、たくさん紹介可能な物件があるにも関わらず、実際に見ることができる物件が少ない不動産会社があるのでしょうか？

 

結論で言うと、｢囲い込み｣というグレーな行為をしている可能性があります。｢囲い込み｣をすると物件情報が一部の人以外に出回りません。

 

｢囲い込み｣の詳しい説明をしたいのですが、その前に不動産会社の種類について説明しておきます。不動産会社不動産会社と簡単に言っていますが、不動産会社にも実は種類があります。後で分かりやすくなりますので、先に説明しておきますね！

 

不動産を購入する場合で言えば、不動産会社のうち｢仲介会社｣と｢販売会社(売主)｣が関係してきます。お客様から見れば、同じ｢不動産会社｣のように見えますが実は違う立場です。

 

私たち｢ハウスドゥ大分明野｣は｢仲介会社｣です。会社や個人の｢売主｣様が売りたい物件を、買いたい方に紹介する仕事です。

 

“「仲介」ってなんとなく聞いたことはあるけど、今さら聞くのは恥ずかしい・・・”

“詳しくはよく分からない・・・”

 

という方も少なくはないと思います。

 

まず、「仲介」という言葉の意味ですが、広辞苑には「第三者が両当事者の間にたってその便宜をはかったりまとめたりすること。なかだち。」とあります。

 

 

ということで、不動産の仲介というのは、「家を売りたい人（売主）」と「家を買いたい人（買主）」との間に入って、不動産業者が話をまとめる。という事ですね。

 

この内容を、今回はまず売主様の目線で、家が売りに出されるまでの流れに沿ってご説明していきます。

 

●物件が売りに出されるまでの流れ

実際の流れとしては、

｢家を売りたい人が仲介業者に相談する」⇒「査定をする」⇒「媒介契約を結ぶ」⇒「家を売りに出す」

 

このような流れになっていきます。

 

◆家を売りたい人が不動産業者に相談する

家や不動産を売ろうと思った時に、売主様はどうされると思いますか？

 

ほとんどの人が不動産を売るというのは一生に一回あるかないかくらいだと思います。その中で自分の力で不動産を売ることが出来る。という人はほとんどいないと思います。

 

なので、ほとんどの方がまず不動産業者に相談をすることになると思います。問合せの仕方は様々ですが、

 

• 「チラシを見て直接問合せをする」

 

 

• 「インターネットから問い合わせをする」

    >>今すぐお問い合わせする

 

• 「一括査定サイトで申込をする」

    >>今すぐ査定する

 

• 「知り合いに不動産屋がいる」

 

の4つが主になります。このように、まず問い合わせをして、不動産業者の話しを聞いてみます。

 

◆査定をする

基本的には車の査定と同じですね。不動産のプロである、不動産業者が家の立地や相場、建物や土地の状態を見ながら査定をしていきます。

 

車と違うのは、「不動産仲介」なので業者が査定した金額はあくまで目安になります。その査定額をもとに売主様が売り出し金額を決めていきます。

 

◆媒介契約(ばいかいけいやく)を結ぶ

媒介契約とは売主様が不動産業者との間で結ぶ、販売を依頼する契約の事です。

 

媒介契約には3種類の契約があります。｢一般媒介契約｣｢専任媒介契約｣｢専属専任媒介契約｣です。

 

ここでは、おすすめ不動産会社の選び方のお話なので、詳しくはまたの機会にして、3種類の違いを図で載せておきますね。

 

◆家を売りに出す

家を売りに出すと、基本的にはREINS（レインズ）というサイトに情報が載ります。REINS（レインズ）というサイトを聞いたことがある人は少ないと思います。

 

 

なぜかというと、このサイトは不動産業者専用のサイトだからです。このサイトに登録すると、全国の不動産業者が情報を見ることができます。また、REINS（レインズ）以外にもSUUMOやathome、LIFULLHOME’Sといったポータルサイトや各社のHP(ホームページ)、チラシなどにも情報が掲載されます。

 

｢囲い込み｣とは、｢家を売りに出す｣状態の時に自社以外にも情報共有して販売できるにも関わらず、自社内でしか販売活動や広告宣伝をしないことです。売主様からすれば、一社だけが販売活動するより、複数の会社が販売活動をした方が早期に売却可能になるはずですが、その対応をしません。後ほどもう少し詳しく説明します。

 

 

｢不動産仲介の仕組み｣

 

 

おすすめできない不動産会社の2つ目は、不動産仲介の仕組みを説明しない業者です。

 

不動産には、業者用語で「両手」「片手」という言葉があります。なぜ、このような言葉があるかというと不動産仲介の仕組みに答えがあります。

 

不動産仲介というのは、上の図のように不動産業者が2社以が関わるの場合（Ａ）と、1社だけの場合（Ｂ）があります。

 

 

 

(A)の場合はどちらか片方からしか仲介手数料を頂くことが出来ないので「片手取引」。

(B)の場合は「売主様」「買主様」両方から仲介手数料を頂くことができるので「両手取引」。

 

という言い方をします。みなさんが、不動産業者だったら、どちらが良いと思いますか？

 

多くの方が（B）の方が良い。と思うのではないでしょうか？

 

どちらが、良い悪いというわけではありません。ただ(B)にこだわり過ぎると良くないことがあります。なぜかというと、下記の動画のようなことが起こるからです。

 

(出典動画:「不動産業者の囲い込みを暴く！」)

 

この動画は6年ほど前にテレビ東京のワールドビジネスサテライトという経済番組で特集されたものです。

 

“動画を見る時間がない”“面倒くさい”という方のために簡単に内容をまとめておきます。

　

この動画では先ほど出てきた、不動産業者の「囲い込み」が問題とされています。

 

 

●「囲い込み」とは・・・

｢囲い込み｣とは、先ほど伝えた通り、売主様から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却を依頼された物件を、他の不動産会社に契約させないことをいいます。

 

他社の不動産会社から「○○の物件を買いたい人がいるから物件を案内させてほしい」と連絡があっても「すでに申し込みが入っていて、案内できません」とウソを言い、紹介を断ります。このように、他社に紹介させないように1つの業者で情報を囲い込むことから「囲い込み」と言われています。

 

｢囲い込み｣は不動産会社の不正行為の一つであり、不動産仲介会社の不正行為は内容次第で、刑事責任の対象となることもあります。

 

基本的には家の売却を依頼された不動産業者はREINS（レインズ）に情報を登録し、全国の不動産業者で情報を共有し、なるべく早く買主が見つかるようにしなければなりません。

 

●なぜ囲い込みが行われるのか？

理由は先ほど、ご説明した「両手取引」「片手取引」仲介手数料の仕組みにあります。

不動産業者としては、「片手取引」より「両手取引」のほうが儲かるからです。

 

「両手」自体が悪いわけではないのですが、「囲い込み」をしてまで、両手取引をしようとする業者がいるのです。それは、法律違反になるだけではなく売主様、買主様にとっても大きなデメリットがあります。

 

ちなみに、ハウスドゥチェーンでは｢囲い込み｣は厳禁されています。本部より加盟店に厳格に通達及び管理がされています。

 

●囲い込みのデメリット

◆売主様のデメリット 

売主から見た時のデメリットは、不動産業者が囲い込みを行った結果、売却価格が相場より安くなった。通常よりも時間がかかった。ということになる場合があります。

 

例えば、囲い込みをしなければ、たくさんの業者のお客様に情報が行き届き、早く売れる可能性があります。しかし、囲い込みをすると1つの業者のお客様にしか情報が届かないので売れる可能性が低くなります。この結果、物件が売れ残ってしまい値下げすることになってしまします。

 

 

ここで、問題なのが売主様は「損」をするけど、不動産業者は「損」をしないという所です。

 

なぜかというと、本来3000万円で売れるはずの物件を2500万まで値下げした場合、売主は単純に500万「損」したことになります。

 

仲介業者は片手取引をして3000万円で売却した場合、3000万円×3％＋6万円＝96万円(税抜)の仲介手数料です。片手取引なので、96万円(税抜)は売主様からいただきます。

 

両手取引にこだわり、500万値引きして売却した場合は、2500万円×3％＋6万円＝81万円(税抜)の仲介手数料です。ですが、両手取引なので、売主様から81万円(税抜)、買主様からも81万円(税抜)の合わせて162万円(税抜)いただけます。

 

このように、売主は500万円も「損」をするのに不動産業者は66万円も「得」をすることになります。

 

◆買主様のデメリット 

買主様から見た時のデメリットは、通常であれば1つの不動産業者に行けば全国の物件情報が見られるはずなのですが、この「囲い込み」をする不動産業者がいることによって、すべての物件が見られない可能性があります。

 

今回の2.｢不動産仲介の仕組みを説明しない｣かどうかを見分ける方法として、次のような質問をしてみましょう！

 

｢この物件は御社の売主様の物件ですか？｣

｢他の業者さんが売主様の仲介をしている物件も見れますか？｣

 

その質問をして他社が売主様の仲介である物件を出してこなかったら、その不動産会社は｢囲い込み｣をしている可能性が高いです。他にも本来であれば見ることができる物件は多くあるはずです。

 

また、「囲い込み」までいかなくても不動産業者は「両手物件」を売りたがることが多いです。そうすると、本当は他におすすめ物件がある場合でも「両手物件」をおすすめし、他の不動産会社の物件を見せたがらないという事も起こってきます。

 

もちろんですが、ハウスドゥ大分明野では自社物件だけでなく、他社様が売主側の仲介物件も入手可能なものは全て公開しています。

 

 

「良い不動産屋さんの見分け方」

 

 

不動産会社は数多くあり、いろいろな特徴があります。最近は、オンラインに特化した不動産屋さんも今では多く出始めています。

そこで、良い不動産屋さんの見分け方などを解説していきます。

●押し売りせず、丁寧にヒアリングをした上でオススメ物件を紹介してくれる

不動産屋さんも営利企業です。両手仲介を狙える自社物件ばかりを提案し、押し売りしてくるケースもあります。 しかし、そういった物件が必ずしも自分のニーズに合っているとは限りません。

自分の希望をしっかり伝えた上でその内容に沿った物件を紹介してくれる不動産屋さんを見つけましょう。

 

●申込・契約を急かしてこない

申込の判断となったとき、申込を急かしてくる場合があります。

ただ、特に繁忙期など本当に早い判断が必要な場合もあるでしょう。たしかに、判断が遅くなったためせっかくの物件を一番手の方に取られてしまった方もいます。

そのために、事前に判断基準を明確にしておきましょう。

急かされたため決めるのではなく、判断すべきタイミングが来たときに後悔しないために事前に準備しておきましょう。

 

●エージェント(営業マン)のレスポンスが早い

人気の物件は本当にタッチの差で申込が入ることもあります。 また、一度申込が入ると2番手以降に申込が流れてくることはほとんどありません。 よって、営業マンとのやりとりは非常に重要になります。また、レスポンスの早い営業マンほどそのお客様に真摯に向き合っているといえます。 

応答態度が良いことはもちろんですが、スピード対応も良いエージェント(営業マン)の資質です。

 

●物件のデメリットもしっかり教えてくれる

物件のデメリットは入居前に知っておきたいものです。 ただ、告知事項を除いてそういった内容をお客様に伝える”義務”はありません。

客観的な立場で、デメリットやその対策を教えてくれるエージェント(営業マン)は信頼できそうですね。

 

●おとり物件の扱いがない

「おとり物件」とは、不動産屋さんが集客目的のために利用する、実際にはもうすでに販売中ではない物件のことです。

問い合わせのキッカケとして人気物件が販売終了したにも関わらず、まだインターネットや店頭に掲載される不動産会社もあります。

これは問題のある行為ですので、物件の問い合わせに対する対応を見極めましょう。

 

●不動産屋さんタイプ別攻略法

続いて、不動産屋さんタイプ別に選び方を解説していきます。

 

◆地元の不動産屋さんへ来店するメリットとデメリット

地元で長く営業をしている不動産屋さんは、その地域の物件事情や周辺の生活環境に詳しいでしょう。メリットデメリットをチェックします。

 

メリット：インターネット未掲載の物件に出会える可能性
最近では多くの不動産屋さんがポータルサイトや自社ホームページに物件情報を掲載しています。

しかし、ポータルサイトに情報掲載をするには運営会社へ広告料を支払わなければならないため、掲載物件を取捨選択しています。

また、「良い物件インターネットに出す前に決まる」場合もよくあります。つまり、直接不動産屋さんへ行くことは、「ネット未掲載の物件に出会えるチャンス」と言えるでしょう。

デメリット：物件数が少ない
地元系の不動産会社の多くは少人数で、あるいは一人でやっている場合も多いでしょう。その場合、物件情報の収集に限界があり、自社物件の提供が中心となる可能性が高くなります。

また、そのカバーをしようと、複数の不動産屋さんに行けば、同じことを何回も聞かれ、その分だけさらに時間がかかります。

 

◆全国大手の不動産屋さんへ来店するメリットとデメリット

大手の不動産屋さんの特徴は安心感があることです。ただ、担当者によって対応が全く異なることもあります。

 

メリット：ブランド力があり信用できる
大手の不動産はこれまで数多くの実績があり信用性が高いです。 ただし、大手だからこそ売上が求められるため両手仲介にもっていこうとする傾向もあります。

デメリット：転勤や異動で地元に詳しくない場合がある
大手の不動産屋さんに転勤はつきものです。不動産屋さんは狭い範囲での詳しい情報が求められます。営業マンが転勤で勤務になった場合、地元情報に詳しくない場合があります。

 

◆ポータルサイトを利用するメリットとデメリット

物件探しをする場合、スーモやホームズといったポータルサイトを利用する場合も多いでしょう。ただし、これらの運営会社は不動産会社ではなく広告会社です。
不動産会社を広告主としているため、不動産会社の比較検討が可能です。ここでは、ポータルサイトの利用についてチェックしてみましょう。

メリット：豊富な物件情報から手軽に物件探しが可能！
ポータルサイトの特徴は、物件数の多さです。豊富な物件情報の中から、自分の希望に合ったものを手軽に調べられるのが最大のメリットと言えます。あらかじめ希望条件を保存しておけば、その条件を満たす新着物件情報が通知されるので、物件情報のフォローもしやすいです。

 

デメリット：同じ物件が掲載されている場合がある
実は不動産会社は同じ物件であっても他社が仲介することが可能です。そのため、ポータルサイトには同じ物件にも関わらず複数の不動産会社が物件登録している場合があります。

 

掲載フォーマットはほぼ同じなので、その中から特徴を見つけることが必要です。

 

 

「物件探しのワンポイントアドバイス」

 

 

今回は、｢おすすめ不動産仲介会社の選び方(見分け方)｣についてお話してきました。詳細は別記事に譲りますが、ワンポイントで物件探しのポイントを整理しておきましょう。

 

●希望条件や優先順位をあらかじめ明確にしておく

物件探しを始めるにあたり、希望条件や優先順位をあらかじめ明確にしておくことはとても重要です。

特に「立地」「価格」「間取り」の優先順位の整理は重要です。不動産は２つの同じものはありませんので、100％希望通りの物件が見つかる可能性はありません。

自分たちの判断基準があればこそ、希望条件の中で良い出会いがあるでしょう。

 

●周辺環境の確認

内見時はどうしても居室内の広さや設備、きれいさに目が行きがちです。しかし、居室内のみならず周辺環境を確認することを忘れないようにしましょう。

可能であれば、朝・昼・夜の３回周辺を確認しておきましょう。昼間と夜間では人通りや騒音、明るさに変化があります。

女性や小さいお子様がいる場合、街灯が少なく暗い夜道を1人で歩くのは不安でしょう。

また、幹線道路以外の交通量も注意が必要です。地元の抜け道になっていたり、そのために車がスピードを出している場合もあるかもしれません。

 

●物件のマイナス情報や売却理由も聞く

物件資料だけからはわかる情報だけで判断することもとても危険です。当然、マイナスと思われる情報もあるでしょう。その場合にそれを許容するかどうかも判断が必要です。

そのためには、まずその情報がわからないといけません。ですので、不都合な事情を話さない不動産屋さんは誠実とは言えませんので注意しましょう。

 

「不動産屋さん選びに関するよくある質問」

 

 

●看板が路上に不動産屋さんはダメ？

敷地内なら問題はありません。敷地をはみ出ていると法律違反です。看板だけでダメな業者かどうかの判断はできませんが、違法な看板を出している不動産屋さんは「知識不足」か「コンプライアンスの意識が低い」可能性があります。

 

●店内が汚い不動産屋さんはやめたほうがいいの？

やめたほうがいいでしょう。華美である必要はありませんが、清潔感がないあるいは整理整頓ができていない店舗は問題があるでしょう。

事務所が汚い不動産屋さんは、段取りが悪かったり個人情報の管理がずさんな場合も多いです。外から店内の様子を見てるのであれば、確認しておきましょう。

 

●不動産屋さんは何件も回らなきゃダメ？

そんなことはありません。不動産屋さんは1件だけでも、複数件回っても大丈夫です。共通のデータベース(レインズ)を使用しており、違う不動産屋さんに行っても同じ物件を紹介される場合もあります。

ただし、エリアの物件情報を網羅している場合は少ない、また自社物件を中心に提案してくる会社は多いので注意しましょう。

 

●不動産屋さんは飛び込みで行ってもいい？

飛び込みでも大丈夫です。不動産屋さんの手が空いていれば飛び込みでも対応してもらえます。とはいえ、来店予約しておいた方が良いです。

来店予約しておけば、希望に近い物件情報をあらかじめ探しておいてくれるのでスムーズにすすめられます。混雑時でも待たされることがありません。

 

＼ プロの不動産エージェントに相談！ ／

 

 

「結局、どの不動産会社に任せればよいの？」

 

 

最終は個人の判断になります。

しかし、ここまでの記事を読んでも実際に行ってみないと分からないことも多いでしょう。

面倒でないのであれば、複数の不動産会社を回ってみるのも良いでしょうし、いい物件との出会いがあれば紹介してくれた不動産会社にそのまま任せることも良いでしょう。

大切なことは、ここまでの記事を読んで情報整理した上で不動産会社選びをすることです。

 

「まとめ」

今回は、｢おすすめ不動産仲介会社の選び方(見分け方)｣についてお話してきました。

 

1. 希望のエリア内に物件がたくさんあるのに紹介された物件が極端に少ない
2. 不動産仲介の仕組みを説明をしない

 

このような対応をする不動産会社はおすすめできません。

 

ほとんどの方が不動産を売るのも買うのも一生に一度の事ですので、「囲い込み」をするような業者ではなく、本当に信用できる業者を選んでいきましょう。

 

HOUSEDO大分明野ではこのように購入を検討しているお客様の様々なお悩みに対して、不動産のプロとしてお答えしております。

より詳しくお話を聞きたい！というお客様は弊社のエージェントがしっかりとお悩み解決のお手伝いをいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

 

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