皆さん、こんにちは😊
ハウスドゥ大分明野店です！！

近年、老朽化が進むマンションの管理や建て替えをめぐる問題が全国的に増えています。
「空室が増えて管理が回らない」「建て替えしたいのに、住民の合意が取れない」――そんな声に応えるべく、2025年に「区分所有法」が大きく改正されました。施行は2026年4月からです。この法改正により、マンションの管理や再生がこれまで以上にスムーズに行えるようになります。

この記事では、区分所有法の改正内容をわかりやすく解説し、特に「管理の円滑化」や「建て替え・売却のしやすさ」など、マンションオーナーや購入検討者、売却を考える方に役立つ情報をまとめました。

「マンションを持っているけど、将来が不安…」「そろそろ売却や住み替えを考えたい」という方は必見です！
ぜひ最後までご覧いただき、ハウスドゥ大分明野までお気軽にご相談ください。

 

【目次】

1.区分所有法って何？なぜ今、改正が必要なの？

2.改正ポイント①「管理のしやすさ」が向上

3.改正ポイント②「建て替え・売却」がしやすくなる

4.今後のマンション選び・売却にどう影響する？

5.まとめ｜今後の不動産売買は「法律知識」も武器に！

 

1. 区分所有法って何？なぜ今、改正が必要なの？

「区分所有法（くぶんしょゆうほう）」は、マンションのような集合住宅において、それぞれの住戸を持つ人（＝区分所有者）が、建物や敷地をどう管理・利用するかを定めた法律です。

日本全国のマンションは2023年時点で約704万戸。そのうち築40年以上の古いマンションが約137万戸もあります。さらに10年後にはその2倍、20年後には3.4倍にもなると予測されています。

つまり、今後は「古くなったマンションの管理」や「建て替え・売却」が大きな課題になっていくのです。

これまでの法律では、所有者が認知症だったり、転居して行方がわからない場合など、「誰にも管理できない」状況に陥ることもありました。マンションを管理・再生しやすくするため、2025年5月に法律が改正され、2026年4月から施行されます。

※図表　出所：国土交通省ホームページ

 

2. 改正ポイント①「管理のしやすさ」が向上

今回の法改正では、特に管理面で大きく前進した点がいくつかあります。

● 所在不明の区分所有者を除外できるように

以前の制度では、マンションの管理方針を決める「集会」で、1人でも反対すれば議決が通らないこともありました。
所有者が不明でも、カウントされていたためです。

改正後は、裁判所の認定があれば、所在不明の所有者を議決の対象から除外できるようになりました。これにより、必要な管理が迅速に行えるようになります。

● 専有部分の管理制度を創設

以前は、共有部分しか管理できなかった管理者ですが、改正後は空き家や所有者不明の部屋も管理できる仕組みが整いました。これにより、管理費滞納やゴミ放置など、放置部屋の問題にも対処しやすくなります。

● 共用部分の変更も柔軟に

手すりやスロープの設置、オートロックの導入など、利便性や安全性向上のための共用部分の改修がしやすくなりました。

従来は所有者全員の賛成が必要でしたが、今後は「3分の2以上の賛成」で変更が可能になります。

 

3. 改正ポイント②「建て替え・売却」がしやすくなる

老朽化が進んだマンションでは、「もう建て替えるしかない」というケースも少なくありません。しかし、これまでは建て替えや売却のために所有者の5分の4以上の賛成が必要で、なかなか実現できませんでした。

● 建て替えの合意が「4分の3以上」で可能に

今回の改正では、「耐震性が不足している」「老朽化で安全が確保できない」といったケースでは、所有者の4分の3以上の合意で建て替えが可能になります。安全性を守るための再建がしやすくなります。

● 一括リノベーションも柔軟に

建物全体の配管や壁、共用部などを一括で更新する「一括リノベーション」も、新たに法制度に明記され、進めやすくなりました。

これにより、「建て替えるほどではないけど古くて住みにくい」というマンションでも、資産価値を維持・向上させやすくなります。

● 敷地売却も集会で決議可能に

建物を取り壊して、土地をまるごと売却するという選択も、所有者の集会で決定できるように。再開発や土地活用の幅が広がります。

 

4. 今後のマンション選び・売却にどう影響する？

今回の法改正によって、管理が行き届いたマンションと、そうでないマンションの「差」が明確になります。

●買うときのチェックポイント

• 管理組合がしっかり機能しているか

• 修繕積立金や管理費はきちんと徴収されているか

• 法改正後の制度（建て替え・売却・改修）を活用しやすい体制か

これらの視点を持つことが、資産価値の高いマンションを選ぶコツになります。

● 売却を考えるなら今がチャンス

築古マンションの売却を検討している方には、法改正前の今がチャンスです。改正内容に詳しい不動産会社に相談すれば、買主に対して法的なメリットを明確に伝えられ、成約率アップも期待できます。

 

5. まとめ｜今後の不動産売買は「法律知識」も武器に！

2026年4月から施行される「区分所有法改正」は、マンションの管理・再生に大きな影響を与える重要な法律です。

• 所在不明者を除外して管理しやすくなる

• 共用部の変更や修繕が進めやすくなる

• 建て替え・売却のハードルが下がる

• 一括リノベーションや敷地売却も選択肢に

マンションを購入・売却するすべての方にとって、この法改正は「資産価値」を守るための知識です。

 

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