【住宅ローンに通らない人必見!】原因や対策、審査を徹底攻略
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皆さま、こんにちは😊
ハウスドゥ大分明野店です。
弊社は今年10年目の不動産会社になります。今まで、多くのお客様にお家を購入していただきました。
ですが中には、住宅ローンが通らず泣く泣くご購入ができないお客様もいました😢
現在、お家購入をしているお客様にも“住宅ローン通るかな?”と不安を感じている方もいるのではないでしょうか?
今回は、お客様が住宅ローン審査を通過できない原因についてお話していこうと思います。
理由に少しでもあてはまる方や不安を感じている方がいても、必ずしもお家購入できないというわけではありませんので、安心しくださいね!
お客様の状況等によっては、住宅ローンに通る可能性もありますし、住宅ローンに通る金融機関をご紹介してお手伝いすることもできます。
ですので、住宅ローンについてお悩みがある方は一度お気軽にお声かけていただければ幸いです🌸
「住宅ローン審査とは?」
すまずはそもそも「住宅ローン審査」とは?について考えていきましょう。
「住宅ローン審査」とは、金融機関(保証会社)が融資の借主の審査を行うことです。つまり、あなたが銀行等で住宅ローンを利用するとしたら審査を受けることが必要となります。
●住宅ローン審査の流れ
通常「事前審査」と「本審査」の2回であることが大半です。
実務上で言うと、物件の申し込みをする際には「事前審査」の承認を受けていないと、売主側が申し込みを受け付けてくれない場合があります。
「住宅ローン審査の流れ」を含めてフローを考えると、
店舗相談→資金計画→事前審査→物件内見→申し込み→不動産売買契約→本審査→融資の契約(金銭消費貸借契約)→引き渡し(決済)
という順番が、物件購入の際に最もスムーズな流れと言えるでしょう。
●住宅ローン審査にかかる期間
◆仮審査にかかる日数
通常、数日~1週間程度です。
最近は「スコアリング」と言って、提出された書類のデータを数値で評価するシステムも整ってきており、以前に比べて早期化しています。
◆本審査にかかる日数
通常、2~3週間程度です。
●住宅ローンの審査の審査期間に差がある場合
審査を待っている間は、不安な気持ちになるかもしれません。また、人によって審査期間に差があるのも気になりますね。どういう場合に、審査期間に差が出るか考えてみましょう。
◆審査結果がすぐに出るケース
機械的に処理できる審査内容であれば、早く審査が進みます。
先ほどの「スコアリング」において基準をクリアしていて、その他に特に問題なさそうな場合早くOKが出るでしょう。
◆審査結果がなかなか出ないケース
スコアリング項目に疑問がある場合やそれ以外に検討項目があるケースは時間がかかるでしょう。
また、提出書類が整っていない場合審査が先に進まずストップしている場合があります。追加書類を要望されたり、不備があった場合にはすみやかに対応しましょう。
●そもそも、審査って2回も要る?
実務上、一般的にはフラット35を除く民間の住宅ローンの場合実質上事前審査を通過して本審査で不可となる場合はまれです。
また、不動産売買契約を締結する際に「住宅ローン特約」という条項をつけることが一般的です。
これは契約後に住宅ローン審査が不可になった場合、契約が白紙となる条項です。
銀行とすれば「契約していない=物件金額が変わるかもしれない」のに、融資を確定させることはリスクがあります。 また、住宅ローン利用者にとっては「契約したのに住宅ローンが通らなかったら、支払いができない」ことになります。
そこで「このまま何もなければ融資OK」という「事前審査」→事前承認という制度を採り入れ、スムーズに取引が進むようになっています。ただし、前述のように
フラット35」の利用の場合は注意が必要です。
●住宅ローン審査の必要書類
一般的に「事前審査」においては、
- 本人確認書類(免許証・マイナンバーカード・健康保険証等)
- 収入確認書類(給与所得の方は「源泉徴収票」、事業主や会社役員の方は確定申告書や決算書等)
- (他の金融機関の借入がある場合)返済表など借入残高がわかる書類
が最低限必要な書類となります。
本審査では、
- 「不動産売買契約書」「重要事項説明書」
- 登記簿謄本 等物件に関する書類
など、不動産に関する書類も必要となります。
例示した書類は一般的なケースであり、提出のタイミングやその他必要書類は案件ごとに異なります。不動産業者に確認して、進めましょう。
●住宅ローンの審査基準は?
前提として、金融機関によって異なります。ただし、一般的な審査の主な項目は以下の通りです。
- 年齢
- 年収
- 勤務先
- 勤続年数
- 役職や業務内容
- 社会保険
- 借入の有無
- 個人信用情報
- 購入物件情報
- 返済比率
覚えるのは大変そうですね。担当の不動産営業マンに相談しながら、確認しましょう。
「住宅ローンに通らない方の理由【12パターン】」
●過去に延滞・滞納したことがある
銀行やクレジット会社への支払いなどの延滞や滞納は住宅ローンの審査に影響する場合があります。影響する場合とは、個人信用情報に登録された延滞や滞納です。
個人信用情報とは、どのような人がいくら借りていて、きちんと返しているのかを把握するための情報です。クレジットカードや車などのローンの借入状況や支払い履歴なども載っています。
カードやローンなどの支払いを2カ月以上滞納が続いたりすると、お金の支払いに関して事故を起こしたとして、事故情報として個人信用情報に登録されます。よく「ブラックリストに載っていたらお金を借りられない」といいますが、事故情報の状況のことです。
また、自己破産をしている方も同様です。
自己破産=自分が持っている財産や収入では借金が返済できない場合に、裁判所から「支払いができない」と認められたうえ借金を免除してもらう手続きのことです。
事故情報として登録されると、その記録が消えるには約5~10年かかります。消えるまでの間はローンが組めなくなったり、クレジットカードが使えなくなります。
個人信用情報に登録されているかを確認したい場合は、500円~1,000円ほど費用がかかりますが、個人信用情報の開示請求ができます。
開示請求は、機関と開示する方法が何種類かありますので、気になる方はLINEからお問い合わせください。
●借入が多くある
住宅ローンを申し込む場合、その時にある他の借入(車のローン)なども金融機関に申告しなければなりません。借入があるからといって住宅ローンの審査に通らないわけではありません。では、どのような場合に通らないかというと、返済比率の基準を超えた場合になります。
返済比率とは、年収のうちこのくらいの割合なら住宅ローンの返済に充ててもいいよという金融機関が決めた割合のことです。この割合の中には、住宅ローン以外の借入についても含めて計算しています。
住宅ローン以外の借入が多いと、その分だけ返済比率が高くなります。ですので、金融機関が決めた返済比率の基準を超えていると審査に通らない可能性があります。
返済比率や年収からみてどのくらい金額を借りられるか確認したい方は、こちらの動画で計算方法を説明していますので、ご覧ください!
●健康状態がよくない
多くの金融機関は、住宅ローン申込みの際に「団体信用生命保険」の加入を条件としています。
「団体信用生命保険」とは、住宅ローンの返済途中で、ローンのご契約者が万一お亡くなりになられたり、高度障害になられた場合に、ご本人に代わって生命保険会社が住宅ローンの残債を支払う制度です。
しかし、この「団体信用生命保険」は誰でも加入できるわけではありません。普通の生命保険と同じで、以前病気をしたことがある方や、通院をしている方等は加入できない場合があります。
ですので、健康状態がよくなく「団体信用生命保険」の審査に通らなければ、住宅ローンを利用できない可能性があります。
●借入金額が大きすぎる
借入金額については、先ほど説明した“借入が多くある”という項目と同じ理由です。
金融機関が決めた年収に対しての返済比率以上の金額を借りることは厳しいです。
返済比率以上の金額を借りようとしても、
「その金額では借りられません。金額を下げてください」と言われます。
ですので、返済比率以上の希望金額で借りたい場合は、その金額が返済比率でおさまるまで待たないといけない可能性もあります。
「身の丈に合った」金額でない場合やのちほどご紹介する「かきあげ」といわれる不正行為が疑われるため、承認がおりない場合があります。
●安定した収入など審査基準に満たしていない
住宅ローンの審査では、貸したお金を毎月しっかりと返済できるのかを判断されます。
そのため、一定の審査基準を満たしていない場合には審査に通らない可能性があります。
住宅ローンの審査基準は次のようなものになります。
・年収(返済比率にあてはまっているか)
・勤務先、雇用形態(正社員が望ましい)
・勤続年数(基本1年以上)
などです。
年収が高くても、勤続年数が短かったり、パートや契約社員などの非正規雇用の場合には、支払えなくなるのでは?と思われ、住宅ローンを組めない場合があります。
●完済時年齢が80歳を超える
一般的には住宅ローン完済時に80歳未満であることが条件となります。
また、申し込み可能年齢という条件もある場合があります。
●勤続年数が極端に短い
一般的には最低1年以上の勤務が必要、3年程度が目安となります。
1年未満の場合は「フラット35」などの利用を検討することも考えられます。
●担保評価が低い
築年数が古い物件や「再建築不可」と言われ「担保としての価値」が低い場合融資承認が得られないケースは多いでしょう。
●他金融機関の借入がある
滞納でなくても他社の借入がある場合、金融機関から見るとそちらの返済を優先されてしまうと困ってしまいます。
そのため他社の借入(車のローン、キャッシング 等)がある場合、取り組み不可もしくは返済後に承認といった対応がとられるでしょう。
●個人事業主かつ収入が不安定
個人事業主や会社役員など場合、個人としての年収だけでなく事業(法人)としての成績=決算も評価対象となります。
赤字がある場合は、厳しいケースが大半です。
●返済実績がない(スーパーホワイト)
逆に例えばクレジットカードの利用履歴が全くない場合=スーパーホワイトも怪しまれます。スーパーホワイトとは「ブラック」の逆ですね。
一定程度の年齢になるとクレジットカードを所持しているケースが多いかと思います。しかし、実際に不正がなく所持していない場合も疑われる場合もあります。
滞納等の履歴を隠すために、名前を変えたりする人がいるためその対策です。
●住宅ローンの本審査に通らない理由
前述のとおり、基本的に事前審査に通過した場合何事もなければ本審査承認となることが大半です。
ただし、以下のケースの場合は事前承認が取れていたとしても本審査でNGのケースがあります。
◆事前審査の申告内容と本審査の申告内容が異なる
申込書の内容は事前審査も本審査も似た内容です。
にもかかわらず、その情報が異なっていた場合は怪しまれます。虚偽でなかったとしても、怪しまれないように慎重に記入しましょう。
◆事前審査から本審査までの期間に転職した
先ほどの審査項目にあったように、勤務先や勤続年数等の情報は重要です。
その情報が根本的に変わってしまうと、「全く違う人」になってしまいます。
転職は少なくとも物件購入後、落ち着いてから検討しましょう。
◆フラット35利用のケース
実務上、フラット35の場合事前審査承認でも本審査で覆るケースは散見されます。
これはフラット35の場合他の民間住宅ローンと性質が異なるためです。
各金融機関からフラット35という商品が出されています、実は同じものです。運営主体は「住宅支援機構」と言われる組織で、そこが最終承認を行います。
途中の手続きを民間金融機関に任せているのですが、事前審査の場合当該民間金融機関によって審査基準や異なるため、いざ本審査になって「ちゃぶ台返し」をされるケースがあります。
フラット35の場合、一般の銀行以外にも販売代理業者も多数あり、「審査を通すスキル」にバラツキがあるのも事実です。
「住宅ローン審査に落ちたら?」
残念ながら住宅ローン審査に落ちてしまうこともあるでしょう。それでも、物件を購入したい場合方策を練る必要があります。
●他の金融機関に審査を申し込む
複数の金融機関に申込をすることは、よくあることです。
ただし、一度に多数の金融機関に申込と「この人は融資が通らない人」だと認識されて審査が余計不利になります。
複数申込む場合は、順番やタイミングを考慮して申し込みをしましょう。
●条件を変えて再審査を申し込む
一般的に融資が不可になった場合、銀行は「総合的な判断です」としか言いません。つまり、正確な理由を教えてくれません。
ですので、何がダメだったかは自分で推測して対応するしかないのですが、ここまでの記載内容で検討項目はある程度わかるでしょう。
自分で「ここがダメだったのでは?」と考えられる項目を再検討してみましょう。
◆クレジットカード・各種支払いや債務の返済が延滞した事が原因で住宅ローンの審査に落ちた場合
残念ながら、基本的にはしばらくムリです。
延滞等の記録は「個人信用情報機関」というところで、各金融機関が照会可能です。そこで滞納等の履歴が発見された場合融資を受けることは厳しいでしょう。
ただし、一定期間が過ぎると消えている場合があるので、その間辛抱強く待ちましょう。
◆多重債務が原因で住宅ローンの審査に落ちた場合
こちらも、基本的に融資を受けることは難しいでしょう。
特に「自己破産」となった場合は残念ながら一生涯難しいかもしれません。一定期間を過ぎれば大丈夫となっている記事も散見しますが、実務上は「一定期間を過ぎれば大丈夫」というのは建前というのが通説です。
◆病気や健康問題が原因で住宅ローンの審査に落ちた場合
団体信用生命保険に加入できないケースかと思います。
その場合は、例えば
- 「ワイド団信」と言われるカバー範囲を広げた団信を利用できる住宅ローン商品を検討する
- フラット35を利用して「団信なし」とする
ケースが考えられます。
ただし、フラット35を利用して「団信なし」の場合当然ながらリスクがあるので、他の保険商品等でカバーする必要があります。
◆年齢の問題で住宅ローンの審査に落ちた場合
親子リレーを利用することを検討してみましょう。親子リレーローンとは2世代にわたって返済するローンです。
ただし、完済時年齢は親の年齢に合わせられるケースが多いでしょう。
親子の比率など、しっかり担当者に相談して対応しましょう。
◆勤続年数が短いことが原因で住宅ローンに落ちた場合
基本的には3年程度の勤続年数が必要ですが、それでも住宅を購入したい場合「フラット35」の検討が考えられます。
◆年収が原因で住宅ローンの審査に落ちた場合
住宅ローンの借入可能額は物件情報以外では「年収の〇%」までという比率で決まることが一般的です。
この〇%のことを「(年)返済比率」と言い、金融機関ごとに異なります。
また、「審査金利」と「実効金利」という形で事前審査時には「返済比率」を厳しくする銀行もあります。
一般的には、都市銀行>地方銀行>信用金庫・JA等 の順に返済比率の条件が緩くなります。
返済比率を事前に確認して、あてはまる銀行に申込しましょう。
◆勤務形態や職業が原因で住宅ローンの審査に落ちた場合
銀行や金融機関は「安定した職業」の方を好みます。ちゃんと返済してくれそうだからです。
具体的には「公務員」は最も融資が通りやすい職業と言ってよいでしょう。
逆に「歩合制の営業マン」「労働上安全リスクが高い職業」等は厳しめに見られる傾向です。
「職業差別」と思われるかもしれませんが、もちろん本当の差別はダメですが銀行も民間の営利企業ですのである程度「貸したい人」を選別するのは仕方がないかもしれません。
転職以外でに現実的な選択肢としてはフラット35の利用や「条件が緩い」と言われる金融機関にあたることになります。
「住宅ローン審査に通らないときにやってはいけないNG行動」
住宅ローン審査に落ちてしまった、焦ってしまう気持ちはよくわかります。しかし、焦った気持ちで誤った行動はいけません。
例えば、
- 短期間で複数の金融機関に申し込む
- 住宅ローン以外のローンを複数申し込む
- 個人情報を偽る
等の行動はますます不利になるだけです。
◆絶対ダメ!不動産の「かきあげ」
また、NG行動の例として「かきあげ」と言われるものあります。
これは不動産の業界用語ですが「住宅ローンの借入金額を不正にかさ増しして、融資を受けること」です。
よくあるケースは「自動車ローン」や「リフォーム代金」を上乗せして不動産売買の見積もり金額を膨らませ、余分に借りた金額を自動車ローン返済やリフォーム代金の余剰として着服するケースです。
これは完全に「犯罪」=銀行に対する詐欺ですので絶対に止めましょう。
リフォーム等の場合、金融機関もチェックしにくるのでバレます。バレるからというだけではなく、モラルの問題ですのでこのような不正行為は絶対にやめましょう。
「住宅ローン審査に通るコツ」
では、ここからは「住宅ローン審査」に通過して、住宅ローンを借入し無事に物件を購入するために方法を考えていきましょう。
●他のローンの返済を済ませる
他の借入があると融資が厳しくなるというお話はさせていただきました。
裏を返すとその借入を返済してしまうと、よいことになります。
●ペアローンや連帯債務・連帯保証・共同担保でローンを組む
ひとりでダメなら、連合しましょう。
ペアローンは一般的になりつつありますが、そのほかにも方策はあります。
もちろん、銀行側が「信用力」として検討してくれないといけませんが、考えられる対策の一つとして頭の片隅に入れておきましょう。
●自己資金を増やす
こちらも有効な手段です。
例えば、ご親族から援助をもらい自己資金として充当し借り入れる金額を減らしましょう。
援助してもらった場合、税制等のメリットある場合があります。
●借入可能額をシミュレーションする
そもそも、借入可能金額を想定しておきましょう。
金融機関の「審査金利」等は不動産会社の担当に聞けば教えてもらえるでしょう。
物件の内見前に、「借入可能金額」を事前に知っておくと物件の購入までがスムーズです。
●不動産担保ローンの利用も検討しましょう
住宅ローン以外に「不動産担保ローン」という選択肢も考えられます。
その名の通り「不動産を担保にしてローンを借りる」ということです。
住宅ローン以外にも、選択肢を拡げて考えましょう。
「【口コミ】住宅ローン審査に通らなかった人の体験談からのアドバイス」
残念ながら住宅ローン審査に通らなかった人はいます。ただし、その後他の金融機関や他の方法で無事住宅ローン審査に通過して住宅を購入できた方も数多くいらっしゃいます。
ここでは、先輩購入者の声を聞いてみましょう!
●【落ちた理由】
◆年収や職業
Aさん:年収が低かったため、住宅ローンの借入ができませんでした。
Bさん:年齢は40代で年収が350万円です。残念ながら、ダメでした。
◆携帯電話代の滞納
Cさん:数年前の滞納履歴があったため、審査承認されませんでした。
Dさん:私名義で子供が払っている携帯で滞納があり、ダメでした。
携帯電話代の滞納はよくあるケースです。うっかりも含めて、携帯電話の滞納がると不利ですので滞りなく支払いしましょう。
ちなみに、携帯電話の分割購入は割賦販売=ローンですので借入とみなされます。
●【その後の対応】
Eさん:同じ条件でしたが、他の金融機関では取り組むことができました。審査基準が違うようですね。
Fさん:車のローンを一括返済しました。その後、無事承認されました。
Gさん:名義は私ですが、しっかりとした親族に保証人になってもらいOKとなりました。
他の金融機関をあたることも大切です。また、保証人やペアローンなど「信用力」を増す対応策をとると突破できる可能性があります。
「住宅ローンの審査に関する質問」
では、検討中の方からのご質問もみていきましょう。
●住宅ローン審査でよくない条件でも通った人はいるの?
います。このあたりは、担当の不動産営業マンの腕の見せ所でもあります。
考え方としては「金融機関からみれば」ということです。営利企業としてお金を貸すわけですので「返してくれそうな人」「社会的信用がありそうな人」に貸します。
つまり、銀行にプラスにみてもらえるような情報を提供すればよいのです。銀行の担当者も融資を実行すると成績になりますので、何も否定から入るわけではありません。協力して突破しましょう。
●住宅ローン審査に通らない場合の最終手段は?
まず、そこまでして住宅を購入する必要があるかを再検討することも必要です。
弊社は不動産会社ですが無理な購入をして、ご入居後に結局売却するなど不幸なことにはなっていただきたくはありません。
住宅ローンが通らない場合、何らしかの理由があるはずです。特に「年収」に関する要件がネックになっている場合、他の金融機関にもあたる・物件を変更するなどが現実的な方法です。
ローンを借りるだけなら信販系のローンやフリーローンなどもありますし、実際に住宅ローン以外でご購入された方もいます。ただ、金利が高く短期間での返済となる場合が多いため、ご入居後の生活を考えるとあまりおすすめしません。
●ブラックリスト掲載中の人は住宅ローンの審査に通らない?
まず「ブラックリスト」というリストはありません。個人信用情報機関に滞納等のネガティブ情報が登録されている状態のことを俗称的に「ブラックリストににのっている」と言われています。
このネガティブ情報は一定期間掲載されると削除される可能性があります。ただし、登録中は「信用力」に問題があるとされ融資等場合不利になるケースが多いでしょう。
●クレジットカードをもっているとよくないと聞いたけど、本当?
クレジットカードをもっているだけで即住宅ローンが不可になる可能性は高くないと考えられます。
ただし、
- 保有枚数が多い
- キャッシング枠が大きい
と不利となるケースがあります。特にキャッシング枠はその枠の金額を「使っていなくても、借りている」とみなされる場合はあります。
ちなみに、リボ払いなどは「金利を支払って」「分割で支払っている」=ローンですのでリボ払い対象のショッピングは借入とみなされます。
●奨学金が残ってると住宅ローン審査に通らない?
奨学金は実質「教育ローン」である認識が最近広まってきました。つまり、奨学金であっても「借入」=ローンを既に組んでいるということには変わりありません。
ただし、無目的のフリーローンに比べて目的がハッキリしており、滞納等がなく順調に返済しているのであれば、奨学金があるというだけでの非承認という可能性は高くはないと考えられます。
しかし、奨学金も滞納等の場合は個人信用情報に影響がありますので、滞りなく返済しましょう。
●外国人でも住宅ローンを借りられる?
原則は、日本国籍の取得or永住権の取得が必要です。
一部の都市銀行では条件付きで永住権なしでも借り入れられる場合があります。
「住宅ローンに通るためのポイント」
●借入先のポイント
◆銀行
原則、都市銀行>地方銀行>信用金庫・JA・ろうきんの順番に審査が緩いです。
ただし、例えばA県に本店がある地方銀行がB県に支店がある場合など、B県では通りやすくなったりするケースもあります。
また、一般的な住宅ローン商品だけでなく銀行独自の特殊商品もあるので、相談してみましょう。
◆【フラット35】
勤続年数は問われず、前年度の収入が基準となります。
ボーナス等がある人は、タイミングによって借りやすくなる場合があります。
●勤務形態や職業別のポイント
◆会社員
勤務先は保険証で確認されるケースが多くなります。
主な理由は
- 社会保険or国民健康保険なのかを確認→会社規模や遵法性をチェックしています
- 勤続年数の確認
です。
ここで「正社員」かどうかは問われないケースも多いので、「正社員」でない場合もチャンスがゼロというわけではありません。
◆自営業
基本的に事業借入をしているメインバンクから声をかけるのが一般的です。
銀行は決算内容を理解しているため、承認可否の判断が早くできます。とは言え、自営業の審査は給与所得者に比べて比較的長くなるのが一般的です。
余裕をもって対応しましょう。
●タイミング
銀行も営利企業です。決算前に融資実行をすると銀行としての評価がよくなるため、決算前に「融資実行」されることを前提に融資を通しやすくしてくれる場合があります。
3月決算の銀行があるため、1月後半から2月前半は比較的話がしやすいかもしれません。
「まとめ」
住宅ローンに通る人、通らない人を見分ける1つの方法としては、自分が人にお金を貸す立場になって考えるとよいです。
そうすると、
“あの人は過去滞納したことがあるから、しっかり返済してくれなさそうだな”
“他にも借入あるけど、貸した分も返してくれるのかな”
と思いながら、お金を貸すか貸さないか判断するでしょう。
金融機関も同じです。お金を返してくれなさそうな人には貸しません。
しかし、全部の金融機関がそうとも限りません。
金融機関によっては、その条件でもお金貸しますよというところもあります。
弊社は多くの金融機関と取引経験があり、お客様の代わりに金融機関にこのような条件は、住宅ローンを借りられることができるかなどの相談できます。
実際に、住宅ローン以外の借入が6つあった条件のお客様がおり、2つの地方銀行には断られましたが、他の金融機関に相談したところ断られず、住宅ローンが通り無事に物件購入まで話が進んだケースもあります。
ですので、もし借入等に問題がある方はぜひ弊社にお問い合わせくださいね!
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